01
濟南政策：限購限價限售限地價， 樓市逐步進入“四限”時代
從2016年濟南重啟限購政策之後， 2017年是濟南樓市調控政策理性化的一年， 先是4月19日發佈最嚴限購令， 首付提高到60%， 同時規定土拍溢價率超過150%得賣現房， 這一政策無疑是為樓市踩了“急刹車”， 隨後5月18日限購細則出爐， 本科學歷及以上社保滿半年可享3成首付， 可謂是樓市政策與人才引進政策的雙重“車道”。
✦提高首付比例， 信貸收緊
✦整改整頓
《通知》指出， 依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、製造和散佈虛假消息、發佈虛假房源及價格資訊、欺騙消費者交易等違法違規行為。
✦ 限售
✦ 限地價
引導企業理性競價， 一是結合土地出讓溢價率提高專案預售條件。 二是設定居住用地出讓最高限價， 當競買人報價超過最高限價時， 按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。
✦ 限購細則
5月18日， 濟南市再出樓市限購細則：
➀ 目前我市在落戶政策方面有“親屬投靠”人員落戶、投資納稅落戶等多種政策。 符合上述政策的外地身份在濟工作人員， 均可通過辦理落戶(含集體戶口)後， 以濟南戶籍身份購房。
➁ 全日制大學本科(含本科)以上學歷的購房者，
✦信貸政策持續收緊
8月中下旬， 濟南多家銀行調整房貸利率執行水準。 首套房上浮5%-10%， 二套房上浮15%， 最高上浮30%。 信貸政策持續收緊。
✦ 加強社區綜合服務建設
10月11日， 濟南明確新建住宅社區需配備社區綜合服務設施用房， 且須與住宅社區同步規劃、報批、建設、驗收。 未與商品房同步設計、同步建設的， 房企開發的樓盤將拿不到建設工程規劃許可證， 建設部門也不予辦理商品房預售許可證。
✦ 維護住房公積金購房貸款權益
02
樓市供需下降， 曆城區領跑
✦ 住宅供應：住宅供應量下降超五成， 供需基本平衡
2017年濟南住宅總供應面積為759.49萬平方米，
從銷供比來看， 2017年一季度銷供比均在1以上， 2、3月份均達到2以上， 一直處於供不應求的狀態， 5月份開始銷供比降至1以下， 供大於求。 2017年銷供比0.94， 市場供需基本平衡。
圖：2012年-2017年濟南住宅月度供應量及銷供比
✦ 新房成交：全年成交回落， 11月為成交高點， 三季度成交量明顯下滑
2017年， 限購限售等調控政策陸續出臺， 信貸政策收緊， 房地產市場漸趨穩定。 2017年濟南商品住宅共成交712.31萬平方米/5.8萬套， 同比分別下降52.77%/54.12%， 降幅較大。 2017年月均成交59.36萬平方米。
具體來看， 一季度月均成交67.61萬平方米，
圖：2012年1月以來濟南住宅成交情況
✦ 區域成交：成交區域集中度較高， 曆城領跑全市
2018年受整體市場成交下滑的影響， 各區成交量較去年同期均出現較大降幅， 其中降幅最大的是市中區， 成交面積74.09萬平方米， 同比下降69.67%。
具體來看， 曆城區成交量最大， 為284.49萬平方米， 同比下降52.60%；其次是槐蔭區， 成交量為118.60萬平方米， 同比下降50.94%；曆下區緊隨其後， 成交100.43萬平方米， 同比下降37.34%， 其他區成交量均在一百萬平方米以下。
圖：2016年-2017年濟南住宅區域成交情況
✦ 細分市場：100-140㎡中高面積段成交占比超一半， 改善型需求加大
中低面積段：成交套數1.5萬套， 同比下降64.6%；占比下降8.3個點， 為25.3%。
中高面積段：成交套數3.2萬套， 同比下降43.2%；占比提高9.6個點， 為56.0%。 其中100-120㎡剛需及首改型需求占比最大， 為30.0%。
高面積段：成交套數1.1萬套， 同比下降55.7%；占比下降1.3個點， 為18.7%。
03
土地供求：整體供應及成交規模下降，住宅用地供求均下降
2017年濟南市（不含縣級市）共推出各類用地856.1萬平方米，同比下降11.8%。其中，住宅用地推出487.3萬平方米，同比下降14.1%；商辦用地推出208.5萬平方米，同比上漲34.8%。
2017年濟南市各類用地共成交734.6萬平方米，同比下降20.6%。其中，住宅用地成交437.8萬平方米，同比下降15.7%；商辦用地成交147.0萬平方米，同比下降8.2%。
圖：2016年與2017年濟南各類土地推出和成交面積
✦區域土地：地塊成交集中在曆城區和曆下區，槐蔭區樓面價最高
成交量方面，2017年土地成交主要集中在曆城區和曆下區，兩個區域合計占比為78%。其中，曆城區成交72宗地塊，規劃建面939.1萬平方米；曆下區成交60宗地塊，規劃建面455.6萬平方米；天橋區成交23宗地塊，規劃建築面積140.5萬平方米。
成交價格方面，槐蔭區樓面均價達7336.9元/㎡，為各區中最高；曆城區緊鄰其後，樓面均價為5491.3元/㎡；曆下區排第三，樓面均價4963.1元/㎡。天橋區樓面均價最低，為2761.5元/㎡。
圖：2017年濟南各區域土地成交面積占比
圖：2017年濟南各區域土地成交樓面均價
✦ 成交地塊總價排行榜：曆城區地塊成交26.0億元居首
2017年8月份成交的曆城區三宗地塊位居成交總價排行榜前三位，其中曆城區唐冶新區龍鳳山路以東、唐冶西路以西、飛躍大道以南地塊以26.0的成交價格位居榜首，樓面價達到10450元/平方米，溢價率高達108.99%。在2017年住宅用地成交總價排行榜TOP10中，曆城區地塊共佔據了7席，說明曆城區成為房企爭奪要地。
表：2017年濟南市住宅用地成交總價排行榜
04
後市展望：成交量價平穩
✦ 市場總結：住宅市場供需雙雙回落，整體市場供需平衡
✦ 樓市預判：住宅市場量價平穩
從成交量來看，2017年限購限貸政策連續出臺，投資需求受到抑制，但濟南作為山東的省會城市，人口吸附能力較強，購房需求仍較旺盛。在維持市場穩定的基調下，濟南市場成交量將保持平穩。從價格上來看，政策仍將持續，價格很難有較大漲幅。預計2018年濟南市場量價平穩。
從土地競拍情況來看，房企在濟南拿地意願強烈，土拍政策頻出，但未降低企業拿地熱情。但隨著調控持續深入，金融監管加強，未來房企拿地將歸於理性，土地成交溢價率將會有所下降，但對於優質地塊，競爭仍會比較激烈。
03
土地供求：整體供應及成交規模下降，住宅用地供求均下降
2017年濟南市（不含縣級市）共推出各類用地856.1萬平方米，同比下降11.8%。其中，住宅用地推出487.3萬平方米，同比下降14.1%；商辦用地推出208.5萬平方米，同比上漲34.8%。
2017年濟南市各類用地共成交734.6萬平方米，同比下降20.6%。其中，住宅用地成交437.8萬平方米，同比下降15.7%；商辦用地成交147.0萬平方米，同比下降8.2%。
圖：2016年與2017年濟南各類土地推出和成交面積
✦區域土地：地塊成交集中在曆城區和曆下區，槐蔭區樓面價最高
成交量方面，2017年土地成交主要集中在曆城區和曆下區，兩個區域合計占比為78%。其中，曆城區成交72宗地塊，規劃建面939.1萬平方米；曆下區成交60宗地塊，規劃建面455.6萬平方米；天橋區成交23宗地塊，規劃建築面積140.5萬平方米。
成交價格方面，槐蔭區樓面均價達7336.9元/㎡，為各區中最高；曆城區緊鄰其後，樓面均價為5491.3元/㎡；曆下區排第三，樓面均價4963.1元/㎡。天橋區樓面均價最低，為2761.5元/㎡。
圖：2017年濟南各區域土地成交面積占比
圖：2017年濟南各區域土地成交樓面均價
✦ 成交地塊總價排行榜：曆城區地塊成交26.0億元居首
2017年8月份成交的曆城區三宗地塊位居成交總價排行榜前三位，其中曆城區唐冶新區龍鳳山路以東、唐冶西路以西、飛躍大道以南地塊以26.0的成交價格位居榜首，樓面價達到10450元/平方米，溢價率高達108.99%。在2017年住宅用地成交總價排行榜TOP10中，曆城區地塊共佔據了7席，說明曆城區成為房企爭奪要地。
表：2017年濟南市住宅用地成交總價排行榜
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後市展望：成交量價平穩
✦ 市場總結：住宅市場供需雙雙回落，整體市場供需平衡
✦ 樓市預判：住宅市場量價平穩
從成交量來看，2017年限購限貸政策連續出臺，投資需求受到抑制，但濟南作為山東的省會城市，人口吸附能力較強，購房需求仍較旺盛。在維持市場穩定的基調下，濟南市場成交量將保持平穩。從價格上來看，政策仍將持續，價格很難有較大漲幅。預計2018年濟南市場量價平穩。
從土地競拍情況來看，房企在濟南拿地意願強烈，土拍政策頻出，但未降低企業拿地熱情。但隨著調控持續深入，金融監管加強，未來房企拿地將歸於理性，土地成交溢價率將會有所下降，但對於優質地塊，競爭仍會比較激烈。