海南的“大時代”：自貿區將帶來的四大變化
新政落地！自1988年經濟特區成立以來，海南省又一次迎來國家重大戰略政策機遇，未來在產業、交通、人口、房地產等方面將體現出新的發展趨勢。海南的另一個“大時代”已經開啟！
一、產業發展趨勢變化：發展動力改變，服務和貿易政策開放帶來經濟快速增長
本次指導意見在“深化供給側結構性改革”中明確支持海南傳統產業優化升級。根據指導意見，海南在實體經濟上將要“發力”的內容包括：推動旅遊業轉型升級，推進全域旅遊發展；大力發展現代服務業，加快服務貿易創新發展；推動互聯網、物聯網、大資料等和實體經濟深度融合；高起點發展海洋經濟等。
此前，海南省已明確提出要改變依託房地產增長的經濟模式。如果不依託房地產拉動經濟增長，就需要立足自身的優勢資源去做大其他產業。
二、交通發展趨勢變化：港口地位提升強化城市門戶職能
✦ 港口☆禁☆交通。港口職能的提高將有助於城市門戶職能的提升。從沿海城市歷史地位的變化來看，
✦ 陸路交通。一直以來海南交通發展最大的限制是陸路交通，高鐵中長期規劃實施後海南與大陸的聯結度進一步提升，但整體密度仍然不足。此次指導意見出臺後，海南省戰略重要性更加凸顯，目前出島的交通運力明顯無法滿足未來特定時間的人流、物流輸送，未來與內陸的陸路交通聯結度仍需進一步提高。
三、外來人口發展趨勢變化：養老型、度假型人口為主向多元人口結構轉變
海南未來從全境的、全島的自由貿易區走向全島的自由貿易港，類似於香港、新加坡的模式。這種發展趨勢下，未來變化最大的將是產業結構的改變。目前，海南整體的產業發展規模仍然較低，隨著旅遊業、現代服務業和高新技術產業的壯大，需要有更多外來型勞動力資源的輸入。
從有利於人城市發展的人口結構來看，養老型人口比重過大並不利於城市創新，經濟發展後勁更是無從談起。未來，那些吸引中國養老需求的城市特質也將吸引大量的年輕型勞動力。海南不再僅僅是老年人的天堂，還是創業者的樂園！
正如部分已在海南就業的年輕工作者所說，海南工作環境空氣清新，有利於身心健康，閒適的工作環境更利於激發研發靈感，讓設計變得更純粹。確實，海南有青山、綠水、大海以及清新的空氣，再加上新的政策框架下有香港、新加坡的發展模式可供借鑒。如此宜居、宜業、宜遊的地區對各類人口的吸引力將會有一個新的體現。
回顧歷史，海南建省辦特區之初，形成了“十萬人才過海峽”的壯觀景象。如今，30年過去了，地區之間人力與資本要素的流動更加通暢，自貿區和自貿港，投資便利化和自由化將大大帶動投資，從而帶動就業。未來，伴隨著海南旅遊業、現代服務業和高新技術產業的發展壯大，勞動力的輸入將大大超過以往十萬量級的規模。
四、房地產發展趨勢變化：短期調控從嚴，建立和完善房地產長效機制
✦ 調控政策趨勢：調控政策仍將從嚴，加大力度建立和完善房地產長效機制。指導意見重點提到“建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落”。這也表明未來的調控政策仍將從嚴。同時，改革試驗區的定位或將成為我國建立和完善各類房地產長效機制的示範區。
表：海南2017年以來省級調控政策
✦ 商品住房開發規模占比下降。指導意見提出“實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動”，再加上此前調控政策提到的“中部生態核心區永久停止開發新建外銷房地產”、“減少房地產投資比重”來看，海南經濟發展對房地產的依賴程度將持續降低。在這個過程中，商品住房開發規模的占比將下降明顯。
大的政策出臺必然對現有事物的未來發展趨勢帶來此消彼長的效果。未來應更關注做什麼業務？ 指導意見提出“加快構建旅遊產業體系，推進全域旅遊發展”、“建立閒置房屋盤活利用機制，鼓勵發展度假民宿等新型租賃業態”。隨著自貿港政策的推進，海南旅遊度假的人群結構將發生較大改變，將由國內人群為主走向國內外並重的格局，在這個過程中各類人群對居住的消費升級、個性化需求，將推動城鄉各類閒置房屋的盤活，民宿等新型租賃業態將有較大的發展。
✦ 地產開發從零散推進走向片區統籌開發，大項目操作對企業的能力要求更高。指導意見提出“推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加”，再結合指導意見提出的“深化‘多規合一’改革，推動形成全省統一的空間規劃體系”的政策，政府對所出讓地塊的整體開發建設能力的要求更高，在片區開發上有經驗的企業將更具優勢。
✦ 城市更新改造的力度持續加大。指導意見明確提出要“推進城市更新改造”。從過去的建設來看，海南的市政建設整體已有了較大的改善，但主體城區的整體形象仍然與當前的城市地位不相匹配，城市更新緊迫性高。對企業來說，在“確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加”的政策基調下，未來通過招拍掛獲得土地的難度將大大提高，而參與城市更新則有利於企業建立多元化的專案拓展方式。
從這一輪雄安、海南一北一南重大改革開放發展戰略的佈局來看，中國未來經濟增長、城鎮化發展的潛力和空間仍然非常巨大，改革開放的制度性紅利仍將持續釋放。變化醞釀機遇，讓我們一起見證屬於海南的“大時代”。
經濟發展後勁更是無從談起。未來，那些吸引中國養老需求的城市特質也將吸引大量的年輕型勞動力。海南不再僅僅是老年人的天堂，還是創業者的樂園！正如部分已在海南就業的年輕工作者所說，海南工作環境空氣清新，有利於身心健康，閒適的工作環境更利於激發研發靈感，讓設計變得更純粹。確實，海南有青山、綠水、大海以及清新的空氣，再加上新的政策框架下有香港、新加坡的發展模式可供借鑒。如此宜居、宜業、宜遊的地區對各類人口的吸引力將會有一個新的體現。
回顧歷史，海南建省辦特區之初，形成了“十萬人才過海峽”的壯觀景象。如今，30年過去了，地區之間人力與資本要素的流動更加通暢，自貿區和自貿港，投資便利化和自由化將大大帶動投資，從而帶動就業。未來，伴隨著海南旅遊業、現代服務業和高新技術產業的發展壯大，勞動力的輸入將大大超過以往十萬量級的規模。
四、房地產發展趨勢變化：短期調控從嚴，建立和完善房地產長效機制
✦ 調控政策趨勢：調控政策仍將從嚴，加大力度建立和完善房地產長效機制。指導意見重點提到“建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落”。這也表明未來的調控政策仍將從嚴。同時，改革試驗區的定位或將成為我國建立和完善各類房地產長效機制的示範區。
表：海南2017年以來省級調控政策
✦ 商品住房開發規模占比下降。指導意見提出“實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動”，再加上此前調控政策提到的“中部生態核心區永久停止開發新建外銷房地產”、“減少房地產投資比重”來看，海南經濟發展對房地產的依賴程度將持續降低。在這個過程中，商品住房開發規模的占比將下降明顯。
大的政策出臺必然對現有事物的未來發展趨勢帶來此消彼長的效果。未來應更關注做什麼業務？ 指導意見提出“加快構建旅遊產業體系，推進全域旅遊發展”、“建立閒置房屋盤活利用機制，鼓勵發展度假民宿等新型租賃業態”。隨著自貿港政策的推進，海南旅遊度假的人群結構將發生較大改變，將由國內人群為主走向國內外並重的格局，在這個過程中各類人群對居住的消費升級、個性化需求，將推動城鄉各類閒置房屋的盤活，民宿等新型租賃業態將有較大的發展。
✦ 地產開發從零散推進走向片區統籌開發，大項目操作對企業的能力要求更高。指導意見提出“推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加”，再結合指導意見提出的“深化‘多規合一’改革，推動形成全省統一的空間規劃體系”的政策，政府對所出讓地塊的整體開發建設能力的要求更高，在片區開發上有經驗的企業將更具優勢。
✦ 城市更新改造的力度持續加大。指導意見明確提出要“推進城市更新改造”。從過去的建設來看，海南的市政建設整體已有了較大的改善，但主體城區的整體形象仍然與當前的城市地位不相匹配，城市更新緊迫性高。對企業來說，在“確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加”的政策基調下，未來通過招拍掛獲得土地的難度將大大提高，而參與城市更新則有利於企業建立多元化的專案拓展方式。
從這一輪雄安、海南一北一南重大改革開放發展戰略的佈局來看，中國未來經濟增長、城鎮化發展的潛力和空間仍然非常巨大，改革開放的制度性紅利仍將持續釋放。變化醞釀機遇，讓我們一起見證屬於海南的“大時代”。