10年租金180萬起，萬科翡翠書院是好孩子，還是壞榜樣？
房住不炒，房租不炒——北京萬科翡翠書院刷屏了。
萬科自持租賃房，
首開華潤城搶先算了一筆賬：是租翡翠書院，每年付40萬租金，還是買首開華潤城，合每年20萬落一個資產划算？
萬科算不過帳?萬科相關人員透露：“即便是這樣的價格定位，資金回報率仍然極低，不到2%。”
既然算不過帳，為什麼要當政策標兵？這麼做，對萬科的小股東，負責任嗎?這公平嗎?
如果是未來新常態，萬科翡翠書院到底是好孩子，還是壞孩子?
01
先來看看網友們的熱評。
套路深哦！租房的價格和買房子月供價格差不多，你買還是租呢……變相漲價叫大家買房子，隨之房子附近租金價格跟著漲起來，以這種形式提高房價，忽悠大家買房子。
按照萬科定的70年折合1260萬，北清路永豐地區同等面積房子現價不過400萬，這種改革的意義何在？就是打劫。
駁斥2：怎麼可能像你這麼算。
這種大地產集團拿出一個社區來高價租賃，殺雞夠給猴看，提醒剛需買房勢在必行，提醒炒房客趕緊多買房，因為出租的回報率非常高！一石兩鳥，手段太高了！
萬科從沒說過他的物件是普通大眾，這種房子就是為了精英管理層，租賃的租金是可以抵稅的。
獲取更多利益是企業經營的核心法則。
普通人肯定不可能，有可能就去買了，關鍵是外地沒有這方面的，包個小三的人倒是可以租！物業又好，何樂而不為！
能10年掙180萬房租的，何止掙這麼多錢，
北京的房價已經高不可攀，走在世界前列，下一步就是北京的租金了。
五環以外好幾公里！90平米！每月15000的租金！還特麼一次性付清10年！腦子被門拍了才會租吧！這是在哄抬這個地段的租金嗎？裝修租用140平米花園洋房一套，月租13000元！地理位置比西二旗好多了！
老話說的好，租金再低是消費，月供再高是資產，奉勸剛需們，一定要把握機會，
我早就說了，租售並舉、租售同權就是窮人噩夢的開始。租售同權，本身就是偽命題。開發商經營租房市場，蓋房成本利息要收回、管理費要收、多少要點利潤吧？算下來，租價能便宜嗎？比買房月供能少嗎？
這價格尷尬了。首先，富人都已有房，肯定看不上。窮人估計又租不起，而投資屬性又幾乎為零。有高人分析一下市場在哪兒？市場在哪兒？
……
02
我們先來算筆賬：
4月12日，北京萬科宣佈，萬科翡翠書院將啟動預租，一期提供1000套左右的租賃型住房，共有90平方米三居室和180平方米以上複式四居室兩種戶型。
90㎡三居室月租金1.5-1.8萬，180㎡以上的複式四居室月租金為3-4萬。最長可租賃10年，期間租金不變，但需一次性付清全部租金。
如果租一套90㎡三居室，10年租金最低180萬，最高216萬。如果租一套180㎡的四居室，10年租金最低360萬元，最高480萬元。
與同位於北清路附近的自如寓相比，如果按三居室來算，翡翠書院的租金相當於普通三居室的2倍多。按四居室來算，則相當於3倍多。
那麼，翡翠書院價高的理由在哪兒？
先來看業態。該項目的綜合容積率僅為1.78，除了最北面的一棟15層高樓，其餘樓棟為3-8層。
所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統、全屋淨水系統和智慧家居產品。據萬科介紹，“對比來看，品質、標準並不輸疊墅產品。”
應該說，相對低密，品質不俗。
萬科翡翠書院地理位置
03
再來看當年的拿地價格。2016年12月，萬科以50億元競得永豐產業基地18號地塊，建設用地面積8.35萬平米；同日，北京萬科與北京金地以59億元競得永豐產業基地19號地塊，建設用地面積8.56萬平米。兩地塊均為企業100%自持。
萬科翡翠書院所在18號地塊
萬科翡翠書院所在19號地塊
海澱永豐18號地與19號地即為今天的萬科翡翠書院。兩塊地的土地成本合計109億元。
其中，19號地塊於2017年11月拿到建設用地規劃許可證後，目前還沒有進一步審批消息。而18號地塊今年3月已經拿到建設工程規劃許可證和施工許可證。
我們以18號地塊為例，來測算翡翠書府的投資回報。根據萬科上報給北京市住建委的建設方案，18號地塊住宅建築面積為13.67萬平方米。
假設10年長租期100%滿租，測算其平均年租金為2000-2400元/平米。
那麼，10年租金收入約為27.3-32.8億元，還不夠拍地價。
這不算其建安成本、裝修成本以及後續的運營維護成本。
翡翠書院試水長租公寓，是萬科繼眾籌模式、與協力廠商企業合作建房擱淺後的又一次嘗試。
這次，萬科選擇引入資本合作開發。
2017年5月，萬科聯合上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司發起成立中城乾元基金，資金主要用於萬科永豐18號地塊開發建設。
其中，北京萬科出資11.59億元，上海國際信託出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元，合計53.8億元。
該基金募資53.8億元，剛好可以覆蓋50億元的土地成本，雖然可以緩解自持專案的資金壓力，但10年期不到2%的投資回報率，資方何以退出？
如果萬科與自如合作，把翡翠華府交由長租行業的巨頭自如運營，能解決回報率問題嗎？
本來，萬科就以30億元入股鏈家，北京萬科還與自如的娘家鏈家結成姻親、成立萬鏈。
自如會怎麼幹？3-8層全部建成15層，再充分開發“N+1”模式？
你怎麼看？
……
02
我們先來算筆賬：
4月12日，北京萬科宣佈，萬科翡翠書院將啟動預租，一期提供1000套左右的租賃型住房，共有90平方米三居室和180平方米以上複式四居室兩種戶型。
90㎡三居室月租金1.5-1.8萬，180㎡以上的複式四居室月租金為3-4萬。最長可租賃10年，期間租金不變，但需一次性付清全部租金。
如果租一套90㎡三居室，10年租金最低180萬，最高216萬。如果租一套180㎡的四居室，10年租金最低360萬元，最高480萬元。
與同位於北清路附近的自如寓相比，如果按三居室來算，翡翠書院的租金相當於普通三居室的2倍多。按四居室來算，則相當於3倍多。
那麼，翡翠書院價高的理由在哪兒？
先來看業態。該項目的綜合容積率僅為1.78，除了最北面的一棟15層高樓，其餘樓棟為3-8層。
所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統、全屋淨水系統和智慧家居產品。據萬科介紹，“對比來看，品質、標準並不輸疊墅產品。”
應該說，相對低密，品質不俗。
萬科翡翠書院地理位置
03
再來看當年的拿地價格。2016年12月，萬科以50億元競得永豐產業基地18號地塊，建設用地面積8.35萬平米；同日，北京萬科與北京金地以59億元競得永豐產業基地19號地塊，建設用地面積8.56萬平米。兩地塊均為企業100%自持。
萬科翡翠書院所在18號地塊
萬科翡翠書院所在19號地塊
海澱永豐18號地與19號地即為今天的萬科翡翠書院。兩塊地的土地成本合計109億元。
其中，19號地塊於2017年11月拿到建設用地規劃許可證後，目前還沒有進一步審批消息。而18號地塊今年3月已經拿到建設工程規劃許可證和施工許可證。
我們以18號地塊為例，來測算翡翠書府的投資回報。根據萬科上報給北京市住建委的建設方案，18號地塊住宅建築面積為13.67萬平方米。
假設10年長租期100%滿租，測算其平均年租金為2000-2400元/平米。
那麼，10年租金收入約為27.3-32.8億元，還不夠拍地價。
這不算其建安成本、裝修成本以及後續的運營維護成本。
翡翠書院試水長租公寓，是萬科繼眾籌模式、與協力廠商企業合作建房擱淺後的又一次嘗試。
這次，萬科選擇引入資本合作開發。
2017年5月，萬科聯合上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司發起成立中城乾元基金，資金主要用於萬科永豐18號地塊開發建設。
其中，北京萬科出資11.59億元，上海國際信託出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元，合計53.8億元。
該基金募資53.8億元，剛好可以覆蓋50億元的土地成本，雖然可以緩解自持專案的資金壓力，但10年期不到2%的投資回報率，資方何以退出？
如果萬科與自如合作，把翡翠華府交由長租行業的巨頭自如運營，能解決回報率問題嗎？
本來，萬科就以30億元入股鏈家，北京萬科還與自如的娘家鏈家結成姻親、成立萬鏈。
自如會怎麼幹？3-8層全部建成15層，再充分開發“N+1”模式？
你怎麼看？