企業和個人的負債率已到極限 如何承受房價下降的風險
企業和個人的負債率已到極限 如何承受房價下降的風險
如果大家有所注意的話，會發現從去年下半年開始，有兩個以前不大聽說的詞突然頻頻見諸報端，這就是“去杠杆”和“債務危機”兩個詞，這兩個詞是相互聯繫的，並且都與房地產的狀況密切聯繫，這兩個詞相輔相成地說明了一個道理，就是債臺高築，危機就不可小視。這兩年首先提起來的是政府去杠杆，這個問題，各地已經行動起來了，並且初見成效，還有一個是企業去杠杆，
關於債務方面，高杠杆是高債務形成的重要原因之一，統計資料表明，去年的債務情況是，包括政府的債務、居民的債務和非金融企業的債務加在一起差不多是GDP的250%，二百五這個數字確實夠愣的。去年底包括地方和中央政府的總債務是29.95萬億元人民幣，
事實上，自2013年以來，房地產業的不良貸款規模增長較快，隨著調控政策持續發力，房地產市場的調整幅度將會不斷增加，預計2018年不良貸款率將達到1.5%左右。因為前幾年國內平均首付比例普遍在30%以上，只要房價不出現比較大幅的下跌，銀行按揭貸款的安全性還是比較高的。但是，部分房地產企業的負債率比較高，
據統計，全國前十大地產公司平均負債率已經到了 79.6%——每 1 億的資產，就對應 7960 萬的債務。房地產公司向銀行借錢買地、造樓，造好了抵押給銀行借錢接著造，循環往復。地產公司有大量預收款，這也是資產負債率偏高的重要原因。其中的風險在於，企業這個過程中積累了大量債務。比如融創借款達 1800 億元、公司帳面現金卻只有 924 億，資產負債率達到 91.92%。
當然，我們知道，對開發企業來說，負債不等於淨債務，因為預售房款計入負債科目，只有交房以後才能計入收入科目。不過，由於實行封頂預售政策，並且預售房款不是全款，因此，債務風險並不會因為預售房款而有太大的變化。
2016 年，融創公司的淨負債率從 2015 年的 75.9% 上升至 121.5%。去年收購萬達部分資產後，淨負債率達到 260%。融創希望接下來加快銷售速度，但在史上最嚴格調控下，在很多城市可能實現不了融創預期的計畫價格，這必然回並帶來新的債務風險。淨負債率最高的雲南城投曾經達到 543%，這類似的情況肯定不是孤立事件。目前有一個普遍的看法，就是房地產已經把經濟綁架，政府不會允許房價真的下跌。從以上資料，我們可以看出，累積效應已經遠遠超過極限，即使是政府真的不想讓房價下降，唯一的辦法就是繼續容忍負債率增加，這可能嗎？讓火藥庫越來越大！
在2017年年末多個監管部門共同推進去通道、去杠杆的背景下，開發企業普遍面臨資金鏈壓力，各家房企都在想方設法地通過各種管道籌集資金，以緩解資金緊張的矛盾。過去從銀行貸款方便得像從自己口袋掏錢，現在已經明顯收緊，信託等融資手段也受到嚴格約束，無法再像過去那樣大規模融資。房企紛紛拓寬融資管道，多家房企尋求海外融資管道。但是，對於一些規模不大中小房企來說，其他途徑都很難，有些開始轉向地下金融組織，通過高利貸方式融資，從而讓風險進一步擴大。民間借貸資金是一把雙刃劍，可以幫助企業彌補短時間的現金流缺口，但是如果市場風向變化，民間借貸的風險就會迅速暴露出來。
資料顯示，中國家庭部門貸款與居民儲蓄存款的比率，已經由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中國的家庭部門年度新增貸款與年度新增存款的比率，則由2005年至2007年期間的年均50％上升至2014年至2016年的97％。2016年更是一個轉捩點：中國當年出現了家庭存款增量逐漸低於家庭貸款增量的現象。
資料顯示，我國家庭杠杆率逐年攀升，2006～2016年杠杆率從11%上升至45%，2017年9月底更達到50%上下，10年間增長3倍。而根據摩根大通的預計，2020年中國家庭杠杆率或將進一步上升至61%。中國的家庭負債總量在2017年9月來到了5.9萬億美元（合約38.9萬億人民幣），比起十年前，總額增加了十倍以上。而從居民家庭債務占中國GDP比例看，自2008年全球金融危機至今，十年來，居民債務從不到GDP的20%，上漲到45%以上。在消費性貸款中，以住房貸款為主的中長期貸款占了近80%，總量巨大，家庭負債率的大幅上升，表面上資產數百萬，實際是一身債務，當房價變動下跌，就自然形成一個龐大的負翁群體。那些通過向父母、親戚、朋友借錢湊首付的購房者，應該是中國家庭中杠杆率最高的群體，房價出現波動，這部分人發生家庭債務風險最大。
在2017年年末多個監管部門共同推進去通道、去杠杆的背景下，開發企業普遍面臨資金鏈壓力，各家房企都在想方設法地通過各種管道籌集資金，以緩解資金緊張的矛盾。過去從銀行貸款方便得像從自己口袋掏錢，現在已經明顯收緊，信託等融資手段也受到嚴格約束，無法再像過去那樣大規模融資。房企紛紛拓寬融資管道，多家房企尋求海外融資管道。但是，對於一些規模不大中小房企來說，其他途徑都很難，有些開始轉向地下金融組織，通過高利貸方式融資，從而讓風險進一步擴大。民間借貸資金是一把雙刃劍，可以幫助企業彌補短時間的現金流缺口，但是如果市場風向變化，民間借貸的風險就會迅速暴露出來。
資料顯示，中國家庭部門貸款與居民儲蓄存款的比率，已經由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中國的家庭部門年度新增貸款與年度新增存款的比率，則由2005年至2007年期間的年均50％上升至2014年至2016年的97％。2016年更是一個轉捩點：中國當年出現了家庭存款增量逐漸低於家庭貸款增量的現象。
資料顯示，我國家庭杠杆率逐年攀升，2006～2016年杠杆率從11%上升至45%，2017年9月底更達到50%上下，10年間增長3倍。而根據摩根大通的預計，2020年中國家庭杠杆率或將進一步上升至61%。中國的家庭負債總量在2017年9月來到了5.9萬億美元（合約38.9萬億人民幣），比起十年前，總額增加了十倍以上。而從居民家庭債務占中國GDP比例看，自2008年全球金融危機至今，十年來，居民債務從不到GDP的20%，上漲到45%以上。在消費性貸款中，以住房貸款為主的中長期貸款占了近80%，總量巨大，家庭負債率的大幅上升，表面上資產數百萬，實際是一身債務，當房價變動下跌，就自然形成一個龐大的負翁群體。那些通過向父母、親戚、朋友借錢湊首付的購房者，應該是中國家庭中杠杆率最高的群體，房價出現波動，這部分人發生家庭債務風險最大。