企業和個人的負債率已到極限 如何承受房價下降的風險

企業和個人的負債率已到極限 如何承受房價下降的風險

如果大家有所注意的話， 會發現從去年下半年開始， 有兩個以前不大聽說的詞突然頻頻見諸報端，

這就是“去杠杆”和“債務危機”兩個詞， 這兩個詞是相互聯繫的， 並且都與房地產的狀況密切聯繫， 這兩個詞相輔相成地說明了一個道理， 就是債臺高築， 危機就不可小視。 這兩年首先提起來的是政府去杠杆， 這個問題， 各地已經行動起來了， 並且初見成效， 還有一個是企業去杠杆， 這個問題， 我們從萬達現象中表現的清清楚楚， 還有一個就是個人去杠杆， 這從提高首付比例， 提高貸款利率已經間接說明了。

關於債務方面， 高杠杆是高債務形成的重要原因之一， 統計資料表明， 去年的債務情況是， 包括政府的債務、居民的債務和非金融企業的債務加在一起差不多是GDP的250%， 二百五這個數字確實夠愣的。

去年底包括地方和中央政府的總債務是29.95萬億元人民幣， GDP是80多萬億元， 占比約36%。 企業債務有130多萬億元， 占GDP的160%左右， 這個量是非常大的。

事實上， 自2013年以來， 房地產業的不良貸款規模增長較快， 隨著調控政策持續發力， 房地產市場的調整幅度將會不斷增加， 預計2018年不良貸款率將達到1.5%左右。 因為前幾年國內平均首付比例普遍在30%以上， 只要房價不出現比較大幅的下跌， 銀行按揭貸款的安全性還是比較高的。 但是， 部分房地產企業的負債率比較高， 風險就比較大了。

據統計， 全國前十大地產公司平均負債率已經到了 79.6%——每 1 億的資產， 就對應 7960 萬的債務。 房地產公司向銀行借錢買地、造樓， 造好了抵押給銀行借錢接著造， 循環往復。

地產公司有大量預收款， 這也是資產負債率偏高的重要原因。 其中的風險在於， 企業這個過程中積累了大量債務。 比如融創借款達 1800 億元、公司帳面現金卻只有 924 億， 資產負債率達到 91.92%。 即使是萬科這樣的穩健性開發企業， 資產負債率也高達 82%。 如果房價出現較大幅度下跌， 再加上政策限購的疊加效應， 讓市場交易量陡降的話， 房企的資金鏈就很可能會出現斷裂。

當然， 我們知道， 對開發企業來說， 負債不等於淨債務， 因為預售房款計入負債科目， 只有交房以後才能計入收入科目。 不過， 由於實行封頂預售政策， 並且預售房款不是全款， 因此， 債務風險並不會因為預售房款而有太大的變化。 最新統計顯示， 已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，

同比增長幅度達34%。 2017年， 63家上市房企的平均負債率為78.6%， 比上年上升1.9個百分點。 其中， 有18家資產負債率超過80%紅線， 占比超過29%。 　房企負債率不斷攀升， 意味著風險不斷加大。

2016 年， 融創公司的淨負債率從 2015 年的 75.9% 上升至 121.5%。 去年收購萬達部分資產後， 淨負債率達到 260%。 融創希望接下來加快銷售速度， 但在史上最嚴格調控下， 在很多城市可能實現不了融創預期的計畫價格， 這必然回並帶來新的債務風險。 淨負債率最高的雲南城投曾經達到 543%， 這類似的情況肯定不是孤立事件。 目前有一個普遍的看法， 就是房地產已經把經濟綁架， 政府不會允許房價真的下跌。 從以上資料， 我們可以看出， 累積效應已經遠遠超過極限，

即使是政府真的不想讓房價下降， 唯一的辦法就是繼續容忍負債率增加， 這可能嗎？讓火藥庫越來越大！

在2017年年末多個監管部門共同推進去通道、去杠杆的背景下， 開發企業普遍面臨資金鏈壓力， 各家房企都在想方設法地通過各種管道籌集資金， 以緩解資金緊張的矛盾。 過去從銀行貸款方便得像從自己口袋掏錢， 現在已經明顯收緊， 信託等融資手段也受到嚴格約束， 無法再像過去那樣大規模融資。 房企紛紛拓寬融資管道， 多家房企尋求海外融資管道。 但是， 對於一些規模不大中小房企來說， 其他途徑都很難， 有些開始轉向地下金融組織， 通過高利貸方式融資， 從而讓風險進一步擴大。 民間借貸資金是一把雙刃劍， 可以幫助企業彌補短時間的現金流缺口，但是如果市場風向變化，民間借貸的風險就會迅速暴露出來。

資料顯示，中國家庭部門貸款與居民儲蓄存款的比率，已經由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中國的家庭部門年度新增貸款與年度新增存款的比率，則由2005年至2007年期間的年均50％上升至2014年至2016年的97％。2016年更是一個轉捩點：中國當年出現了家庭存款增量逐漸低於家庭貸款增量的現象。

資料顯示，我國家庭杠杆率逐年攀升，2006～2016年杠杆率從11%上升至45%，2017年9月底更達到50%上下，10年間增長3倍。而根據摩根大通的預計，2020年中國家庭杠杆率或將進一步上升至61%。中國的家庭負債總量在2017年9月來到了5.9萬億美元（合約38.9萬億人民幣），比起十年前，總額增加了十倍以上。而從居民家庭債務占中國GDP比例看，自2008年全球金融危機至今，十年來，居民債務從不到GDP的20%，上漲到45%以上。在消費性貸款中，以住房貸款為主的中長期貸款占了近80%，總量巨大，家庭負債率的大幅上升，表面上資產數百萬，實際是一身債務，當房價變動下跌，就自然形成一個龐大的負翁群體。那些通過向父母、親戚、朋友借錢湊首付的購房者，應該是中國家庭中杠杆率最高的群體，房價出現波動，這部分人發生家庭債務風險最大。

可以幫助企業彌補短時間的現金流缺口，但是如果市場風向變化，民間借貸的風險就會迅速暴露出來。

資料顯示，中國家庭部門貸款與居民儲蓄存款的比率，已經由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中國的家庭部門年度新增貸款與年度新增存款的比率，則由2005年至2007年期間的年均50％上升至2014年至2016年的97％。2016年更是一個轉捩點：中國當年出現了家庭存款增量逐漸低於家庭貸款增量的現象。

資料顯示，我國家庭杠杆率逐年攀升，2006～2016年杠杆率從11%上升至45%，2017年9月底更達到50%上下，10年間增長3倍。而根據摩根大通的預計，2020年中國家庭杠杆率或將進一步上升至61%。中國的家庭負債總量在2017年9月來到了5.9萬億美元（合約38.9萬億人民幣），比起十年前，總額增加了十倍以上。而從居民家庭債務占中國GDP比例看，自2008年全球金融危機至今，十年來，居民債務從不到GDP的20%，上漲到45%以上。在消費性貸款中，以住房貸款為主的中長期貸款占了近80%，總量巨大，家庭負債率的大幅上升，表面上資產數百萬，實際是一身債務，當房價變動下跌，就自然形成一個龐大的負翁群體。那些通過向父母、親戚、朋友借錢湊首付的購房者，應該是中國家庭中杠杆率最高的群體，房價出現波動，這部分人發生家庭債務風險最大。