周邊區域“三價合一” 對中山樓市影響幾何
隨著“三價合一”政策的實施，外地客的身影重新出現在中山樓市。
“三價合一”相繼在深圳、東莞落地後，珠海也有媒體報導稱，目前包括四大銀行在內的大部分銀行已自行實施這一政策。“三價”即銀行貸款評估價、網簽備案合同價、房管局評估價。按過往的市場慣例，這三個數字並不統一，也因為這種不協調，給了“陰陽合同”“高評高貸”等亂象以操作空間。“三價合一”就是讓二手房交易中的所有價格統一，
業內人士分析，“三價合一”增加了購房成本，周邊區域紛紛跟進。雖然這一政策並未在中山執行，但其作用已經逐漸顯現。一季度的中山樓市略顯平淡，但隨著“三價合一”政策的實施，“外地客”的身影再次活躍在中山樓市。
●伍傑
一季度部分專案嘗試降價
“吆喝的人多,入手的人少。”位於東區庫充的巨澤仲介銷售人員湯瑞告訴筆者，2018年以來，中山樓市較為平淡。這種不溫不火的狀態是由多個因素共同“熬”成的：網簽名額有限，排隊等候的隊伍越來越長；銀行貸款利率上漲，首套利率最高上浮30%；此外，開發貸受限地產商獲得現金流的管道亦有收窄。在這樣的市場環境下，一季度部分專案開始嘗試調整價格，有樓盤以“內部特價”的名義賣起了特價單位。
日前，有讀者在公開平臺反映，西區中泰上境推出少量特價單位，價格非常“驚人”，毛坯價8000元/平方米。從位置上說，中泰上境雖然貼近沙朗，算是城區邊緣，仍可算作“市區房”。去年7月，首次開盤時價格最低都要接近9000元/平方米，隨後價格不斷上漲，此前在部分房產網站上的對外價格一度高達1.1萬—1.3萬元/平方米。對比最高峰時期，這些房源的折扣在20%以上。
4月18日，一篇題為《備案價高達28330元/平！》的文章被熱轉，該文列出20多個項目的最高、最低備案價以及實際在售價，引起激烈評論。比照該文章上的實際售價以及同專案一年前的資料，可以發現不少樓盤其實並沒漲價，甚至略有下調。
以傳盛東方名都為例，該項目位於全市最熱門的路段之一中山六路上，
又以南朗鎮的雅居樂山海郡為例，該盤去年因為銷售狀況良好，屢次被成為“日光碟”“時光碟”，最高叫價超過18000元/平方米。對比同期售價，一年間變化無幾，現時則維持在15500元/平方米左右。
值得一提的是，有從業者告訴筆者，因為網簽名額有限、價格收到限制，不少開發商為了加速回款、增加現金流，除採取降價銷售外，為了順利通過網簽往往會增加首付甚至一次性付款的方式來獲取更多現金流，目前東區內叫價在20000元/平方米以上的新盤有不少按照這種方式操作。
據瞭解，由於政策原因，不少樓盤無法按照實際銷售價格通過網簽備案，目前不少網簽合同正在等待審核。按照目前實施的政策，網簽備案的限價是8000元/平方米，相對目前鎮區1萬元/平方米、城區1.2萬—1.5萬元/平方米起步的樓盤而言，顯然無法順利通過網簽。
臨深片區再現“外地客”身影
雖然利率上升、貸款難、交易少，價格滯漲……但據此判斷中山房地產市場將“冷淡”言之尚早。
近期，部分深圳客正因為受到深圳“三價合一”的影響“回流”中山。部分樓盤因此開始適量調節價格。臨深片區的標樓項目萬科柏悅灣，去年底為衝擊銷量一度推出14500元/平方米起的特價房，近期上調後的價格是20000元/平方米。周邊樓盤有銷售人員表示，去年下半年火炬區受限購限價政策影響較大，大部分項目採取降價銷售，人氣卻仍顯不足。從本月開始，一度消失的深圳客重新出現，接連兩個週末迎來不少自駕過來的深圳客。
除“深圳客”外，“香港客”的身影近期也頻繁現身中山。4月14日，火炬區大盤金色年華與香港著名房地產服務商戴德梁行簽約合作，宣佈引進戴德梁行的物業管理服務。當日，在銷售中心現場，筆者看到有幾批英文與粵語交叉使用的香港買家在諮詢樓盤資訊。
雖然目前金色年華推出的僅是住宅產品，港人限購，但不排除後續政策調整後他們有入手的可能性。有市場人士反映，目前，港人在中山出手最多的產品是不在限制範圍內的商住公寓。此前，中山港口鎮一個公寓專案開盤一個月銷售400多套房，其中五成左右是香港客。
合富研究院高級分析師謝仲娟認為，中山樓市目前因為調控導致整體較為平淡。“部分專案調價、部分住宅在銷售時首付要求大幅提升，不過，整體的中山樓市沒有出現太大變化，更多的是平穩過渡。”謝仲娟認為，支撐樓價上升有兩個動態因素，一是城市自身的發展，二是房屋銷售物件即客源的增加。調控政策實施後掐斷了“外地客”，這是中山樓市保持穩定的主要因素。
最高叫價超過18000元/平方米。對比同期售價，一年間變化無幾，現時則維持在15500元/平方米左右。值得一提的是，有從業者告訴筆者，因為網簽名額有限、價格收到限制，不少開發商為了加速回款、增加現金流，除採取降價銷售外，為了順利通過網簽往往會增加首付甚至一次性付款的方式來獲取更多現金流，目前東區內叫價在20000元/平方米以上的新盤有不少按照這種方式操作。
據瞭解，由於政策原因，不少樓盤無法按照實際銷售價格通過網簽備案，目前不少網簽合同正在等待審核。按照目前實施的政策，網簽備案的限價是8000元/平方米，相對目前鎮區1萬元/平方米、城區1.2萬—1.5萬元/平方米起步的樓盤而言，顯然無法順利通過網簽。
臨深片區再現“外地客”身影
雖然利率上升、貸款難、交易少，價格滯漲……但據此判斷中山房地產市場將“冷淡”言之尚早。
近期，部分深圳客正因為受到深圳“三價合一”的影響“回流”中山。部分樓盤因此開始適量調節價格。臨深片區的標樓項目萬科柏悅灣，去年底為衝擊銷量一度推出14500元/平方米起的特價房，近期上調後的價格是20000元/平方米。周邊樓盤有銷售人員表示，去年下半年火炬區受限購限價政策影響較大，大部分項目採取降價銷售，人氣卻仍顯不足。從本月開始，一度消失的深圳客重新出現，接連兩個週末迎來不少自駕過來的深圳客。
除“深圳客”外，“香港客”的身影近期也頻繁現身中山。4月14日，火炬區大盤金色年華與香港著名房地產服務商戴德梁行簽約合作，宣佈引進戴德梁行的物業管理服務。當日，在銷售中心現場，筆者看到有幾批英文與粵語交叉使用的香港買家在諮詢樓盤資訊。
雖然目前金色年華推出的僅是住宅產品，港人限購，但不排除後續政策調整後他們有入手的可能性。有市場人士反映，目前，港人在中山出手最多的產品是不在限制範圍內的商住公寓。此前，中山港口鎮一個公寓專案開盤一個月銷售400多套房，其中五成左右是香港客。
合富研究院高級分析師謝仲娟認為，中山樓市目前因為調控導致整體較為平淡。“部分專案調價、部分住宅在銷售時首付要求大幅提升，不過，整體的中山樓市沒有出現太大變化，更多的是平穩過渡。”謝仲娟認為，支撐樓價上升有兩個動態因素，一是城市自身的發展，二是房屋銷售物件即客源的增加。調控政策實施後掐斷了“外地客”，這是中山樓市保持穩定的主要因素。