超詳盡！“借名買房”的法律效力及風險
實踐中經常存在房屋登記權利人與實際房屋所有人不一致的情況。
這種情況主要包括以下幾種：1、借用具有保障性住房(比如經濟適用房)資格者的名義購房；2、為隱匿財產或轉移財產而將房屋登記在親朋好友名下；3、為規避限購、限貸政策借用他人名義等情況。
1什麼是借名買房？
借名買房指自限購政策施行之後，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。在此情況下，
2借名買房的主要原因
（2）購房人因年齡等原因無法辦理銀行按揭貸款，通常年齡較大、即將退休或尚有大額貸款未清償的人較難通過貸款申請；
（3）購房人意欲享受特定的購房優惠條件，如首套房優惠政策、限內部職工的特價房等。
3司法實踐中對於借名買房協議法律效力的認定
目前司法實踐上對於借名買房合同效力存在兩種不同的觀點：
（1）借名買房合同無效。
有觀點認為借名行為若是為騙購經濟適用房或者是為了規避國家相關房產政策和法規的，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，應當認定為無效。
（2）借名買房合同有效。
另一種觀點認為，當事人之間簽訂的關於借名買房的約定，
筆者同意第二種觀點，認為借名購房合同有效。理由如下：
根據《合同法》規定，合同當事人自願簽訂合同，合同內容不違反法律、強制性規定即為有效。借名購房合同只要是雙方當事人自願簽訂，沒有違反《合同法》的規定，就具有法律效力。政府限購、限貸政策以及經濟適用房的相關政策屬於行政性強制性規定，
4借名購房情況下不動產物權的歸屬問題
借名購房的房屋產權歸屬問題需要綜合考慮如下幾個方面：
（1）合同有效是實際購房人取得物權的前提條件。但就算借名購房合同有效，也不意味著實際購房人一定能取得房屋的所有權。
（2）房屋實際出資人承擔舉證責任，證明雙方對房屋產權歸屬已有約定，
根據《物權法》規定，不動產登記簿具有推定力，即當發生不動產權屬爭議的情況下，除非有相反證據證明登記簿的記載確有錯誤，否則不動產登記簿上記載的權利人將被推定為實際權利人。借名購房的實際購房人若想取得不動產物權，需要提供充分的證據證明借名事實。
5借名購房中借名人面臨的風險
出資人即“實際產權人”，由於在產證上沒有署名，面對三類風險，即出名人不認可借名事實、房屋被處理或限制、出名人不配合辦理過戶，具體分述如下：
（1）親屬之間無書面協議，房價暴漲後，被借名人主張房產實際歸其所有，借名人出資為借貸或贈與；
（2）產權人(即被借名人)離婚，房產作為其夫妻共同財產被分割；
（3）產權人(即被借名人)死亡，房產作為其遺產被繼承；
（4）產權人(即被借名人)將房產設置抵押權；
（5）產權人(即被借名人)因法律問題被法院查封房產；
（6）產權人(即被借名人)擅自將房屋出賣；
（7）權利登記人(即被借名人)不配合辦理過戶手續。
如果借名人是由於限購不能署名，往往約定在其符合過戶條件的時候辦理過戶手續。但是屆時權利登記人(即被借名人)可能不予以配合。
6借名購房中被借名人面臨的風險
一旦實際購房人還貸不及時，被借名一方不但存在債務風險，而且會有不良信用記錄，對其今後購房、辦理銀行貸款、申辦信用卡等都有影響。同時，等到自己買房時，也很可能因為有購房記錄而不得不面臨更為嚴格的相關購房政策。
7借名買房合同的風險防範及建議
（2）委託律師擬定詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患；
（3）所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際佔有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的，房屋實際產權人為借名人且房屋由其佔有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支持的幾率更大。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記在名義購房人名下，或者房屋並非由借名人實際佔有，借名人敗訴的風險將大大增加；
（4）約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等)需約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風險；
（5）一旦出現糾紛，需要請專業的律師進行維權；
以上就是筆者為大家解答的關於借名買房的風險問題。買賣房子時儘量用自己的名字，這樣自己住著才安心放心，也不會擔心存在的風險。
由於在產證上沒有署名，面對三類風險，即出名人不認可借名事實、房屋被處理或限制、出名人不配合辦理過戶，具體分述如下：（1）親屬之間無書面協議，房價暴漲後，被借名人主張房產實際歸其所有，借名人出資為借貸或贈與；
（2）產權人(即被借名人)離婚，房產作為其夫妻共同財產被分割；
（3）產權人(即被借名人)死亡，房產作為其遺產被繼承；
（4）產權人(即被借名人)將房產設置抵押權；
（5）產權人(即被借名人)因法律問題被法院查封房產；
（6）產權人(即被借名人)擅自將房屋出賣；
（7）權利登記人(即被借名人)不配合辦理過戶手續。
如果借名人是由於限購不能署名，往往約定在其符合過戶條件的時候辦理過戶手續。但是屆時權利登記人(即被借名人)可能不予以配合。
6借名購房中被借名人面臨的風險
一旦實際購房人還貸不及時，被借名一方不但存在債務風險，而且會有不良信用記錄，對其今後購房、辦理銀行貸款、申辦信用卡等都有影響。同時，等到自己買房時，也很可能因為有購房記錄而不得不面臨更為嚴格的相關購房政策。
7借名買房合同的風險防範及建議
（2）委託律師擬定詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患；
（3）所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際佔有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的，房屋實際產權人為借名人且房屋由其佔有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支持的幾率更大。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記在名義購房人名下，或者房屋並非由借名人實際佔有，借名人敗訴的風險將大大增加；
（4）約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等)需約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風險；
（5）一旦出現糾紛，需要請專業的律師進行維權；
以上就是筆者為大家解答的關於借名買房的風險問題。買賣房子時儘量用自己的名字，這樣自己住著才安心放心，也不會擔心存在的風險。