品牌房企進駐廝殺，這個區域是不是撥動了你心弦？
平原新區調研！來自鄭州樓市00:0007:14
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今天筆者帶著大家一路向北，
平原新區位於鄭州北部新鄉南部，隸屬於新鄉市，與鄭州隔黃河相望，是鄭州都市圈核心地區的重要組成部分，是新鄉與鄭州實現無縫對接的重要節點，也是鄭州向北經濟輻射帶動發展的橋頭堡，總共規劃面積是188公里，核心區域是50平方公里。
1
房企為什麼在平原新區拿地？
1 區域價值
攤開地圖，你會發現平原新區距離鄭州20公里，
平原新位置示意圖▼
2 生態價值
平原新區有鄭州“後花園”之稱，不僅有黃河萬畝濕地，同時還有1800畝鳳湖，湖水水面1400畝，蓄水量200萬立方米，是豫北地區最大的引黃調蓄項目。
海子說“面朝大海，春暖花開”，江海湖泊都是稀缺資源，尤其是在城市，誰不想買一套推開窗戶就能看見水的房子呢？
鳳湖掠影▼
（圖片來源網路）
3政策利好
平原新區距離鄭州距離尚可，但是行政上屬於新鄉，其結果是不限購，在鄭州東南西都限購的條件下，北邊猶如一個洩洪口，鄭州限購之後客戶蜂擁而至，原來賣不動的現在慢慢又活了，政策真是去庫存的良藥。
4 物業稀缺
平原新區項目的容積率高層普遍在2左右，多層普遍在1.5，加上湖景資源，天生別墅、洋房的溫床，而高產階級又特別喜歡這樣的稀缺物業。
平原新區項目基本概況▼
總結一句話：環鄭州+政策利好+優美生態環境+稀缺物業=諸多開發商選擇。
2
產品定位
地產圈關於項目的成敗有一個“4321”法則，拿地研判占40%，設計定位占30%，銷售和企劃占20%，市場機會占10%。上面講到房企在平原新區拿地的N多理由，接下來房企該做的就是產品的研判。
由於平原新區生態價值明顯，又是圍湖而建，高層項目的容積率普遍在2.0左右，
平原新區項目分佈▼
平原新區在物業形態的戶型面積區間方面，高層戶型面積區間從80-140㎡，洋房面積區間從140-220㎡，別墅面積區間從240-380㎡，從調研的資料分析高層100㎡、洋房120㎡的銷量比較好，受眾程度高。
2017年平原新區項目銷量一覽表▼
2017年平原新區由於鄭州限購，客戶蜂擁而至平原新區，根據統計資料顯示2017年平原新區總銷售額約80億元，其中恒大項目和碧桂園項目的高層異常搶眼，其次是正弘項目的洋房，在這一波浪潮當中當年那些半死不活的項目又活蹦亂跳了。
3
誰在買平原新區的房子？
馬克思說從產品到商品是驚險的一躍，它的結果是，要麼產生利潤，要麼摔壞商品。
房企從拿地到定位再到銷售，最重要的環節就是客戶是誰、客戶在哪、找到他並且成交，所以房企動用一切力量讓購房客戶來到行銷中心，常用的手段包括網路、戶外、邀約、朋友介紹、拓客、CALL客等等，對於平原新區的項目來說最有效的手段就是拓客，無論如何最終的目的就是讓購房客戶來到行銷中心。
根據統計資料顯示，某專案鄭州市內八區的客戶群體占平原新區成交客戶的約7成，其中又以金水區占比最高約4成，惠濟區和鄭東新區各占比約0.6成，而周邊的原陽縣、獲嘉縣占比約為0.6成。
某專案的客戶成交地圖▼
通過這一個專案你會發現，大部分的客戶還是市區的客戶，其中以金水區的客戶最為多。金水區是鄭州的老牌強區，水大魚大，裡面是臥虎藏龍。
4
投資平原新區如何？
上面的前三點說的是房企思考的邏輯，那麼投資者思考的邏輯是什麼？面對各種規劃利好以及優美的生活環境，不限購加上低總價，投資一套房子在平原新區到底如何，是值還是不值？
2016年鄭州房價上漲，接著是環鄭州房價上漲，到了2017年河南地市房價猛漲，價格呈階梯性傳遞，鄭州的漲價波動自然而然傳遞到了平原新區。
2017年5月-2018年4月鄭州房價與平原新區房價走勢▼
如上圖所示在過去一年鄭州房價與平原新區的房價基本保持平行，價格相差在4500-5000元/㎡，如果按照二手房計算兩者相差的會更多一些。
在房地產投資當中，如果按照投資回報率計算商鋪＞寫字樓＞住宅，商鋪和寫字樓這兩種物業類型在鄭州基本不要考慮，寫字樓（公寓）是供應過量，而商鋪則是價格虛高，唯一剩下可以投資的物業類型就是住宅。
對於所有的物業類型來說，一共有三種收益，其一是租金收益、其二是溢價收益、其三是抵押貸款收益。
你明白這個道理之後，跑到你要投資的區域，琢磨一下買過之後會有人租嗎，會有人買嗎？最終的決定性因素還是人，沒有人居住何來的租房，何來的購房需求。
那麼問題又來了，人為啥要居住在這？馬克思說勞動是人的本質，人要工作，要產生價值，所以有了居住的需求。
如果你更注重安全穩妥，追求租金收益，那麼投資房地產切記可租可售、市區中心。
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
受眾程度高。2017年平原新區項目銷量一覽表▼
2017年平原新區由於鄭州限購，客戶蜂擁而至平原新區，根據統計資料顯示2017年平原新區總銷售額約80億元，其中恒大項目和碧桂園項目的高層異常搶眼，其次是正弘項目的洋房，在這一波浪潮當中當年那些半死不活的項目又活蹦亂跳了。
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誰在買平原新區的房子？
馬克思說從產品到商品是驚險的一躍，它的結果是，要麼產生利潤，要麼摔壞商品。
房企從拿地到定位再到銷售，最重要的環節就是客戶是誰、客戶在哪、找到他並且成交，所以房企動用一切力量讓購房客戶來到行銷中心，常用的手段包括網路、戶外、邀約、朋友介紹、拓客、CALL客等等，對於平原新區的項目來說最有效的手段就是拓客，無論如何最終的目的就是讓購房客戶來到行銷中心。
根據統計資料顯示，某專案鄭州市內八區的客戶群體占平原新區成交客戶的約7成，其中又以金水區占比最高約4成，惠濟區和鄭東新區各占比約0.6成，而周邊的原陽縣、獲嘉縣占比約為0.6成。
某專案的客戶成交地圖▼
通過這一個專案你會發現，大部分的客戶還是市區的客戶，其中以金水區的客戶最為多。金水區是鄭州的老牌強區，水大魚大，裡面是臥虎藏龍。
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投資平原新區如何？
上面的前三點說的是房企思考的邏輯，那麼投資者思考的邏輯是什麼？面對各種規劃利好以及優美的生活環境，不限購加上低總價，投資一套房子在平原新區到底如何，是值還是不值？
2016年鄭州房價上漲，接著是環鄭州房價上漲，到了2017年河南地市房價猛漲，價格呈階梯性傳遞，鄭州的漲價波動自然而然傳遞到了平原新區。
2017年5月-2018年4月鄭州房價與平原新區房價走勢▼
如上圖所示在過去一年鄭州房價與平原新區的房價基本保持平行，價格相差在4500-5000元/㎡，如果按照二手房計算兩者相差的會更多一些。
在房地產投資當中，如果按照投資回報率計算商鋪＞寫字樓＞住宅，商鋪和寫字樓這兩種物業類型在鄭州基本不要考慮，寫字樓（公寓）是供應過量，而商鋪則是價格虛高，唯一剩下可以投資的物業類型就是住宅。
對於所有的物業類型來說，一共有三種收益，其一是租金收益、其二是溢價收益、其三是抵押貸款收益。
你明白這個道理之後，跑到你要投資的區域，琢磨一下買過之後會有人租嗎，會有人買嗎？最終的決定性因素還是人，沒有人居住何來的租房，何來的購房需求。
那麼問題又來了，人為啥要居住在這？馬克思說勞動是人的本質，人要工作，要產生價值，所以有了居住的需求。
如果你更注重安全穩妥，追求租金收益，那麼投資房地產切記可租可售、市區中心。
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