「房產」說說海外置業投資的那些“門道兒”
國內房地產“支柱行業” 地位動搖
4月18日，國家統計局發佈資料顯示，今年第一季度，房地產業增加值為13845億元，同比增長4.9%。自去年第二季度以來，已連續四個季度低於同期的GDP增速，相比去年一季度7.8%的增速，
房地產業增加值增速下滑，說明行業對經濟增長的貢獻率出現下降。房價走勢企穩乃至回檔，正是其中的一個直觀表現。
國家統計局在當日發佈了70大中城市的房價變化情況。今年3月，15個熱點城市的房價走勢平穩，部分城市房價下跌。領漲者繼續由二三線城市佔據，但最高漲幅並不大。這都顯示出，整體房價在調控的作用下逐漸企穩。
過去幾年來，因行業規模高速擴大，以及對GDP增長的高貢獻率，房地產業曾被稱為國民經濟的“支柱產業”。從資料上看，在過去兩年（2016年和2017年）連續創下歷史交易記錄之後，這種地位已經動搖。
分析人士認為，行業正進入供需關係逆轉後的穩定發展期，樓市調控擴圍和長效機制醞釀，
國外置業投資趨熱化
由於國內房地產市場的回落，置業投資人群逐漸將目光轉到海外。近年來，海外置業人數更是呈現持續上升趨勢，平安證券2016年發佈的報告顯示，國內超高淨值人群中，60%在海外配有資產。
事實上，隨著國內居民收入的增長和理財觀念的更新，
2017年以來，隨著國家對個人購匯用途的嚴控以及CRS（共同申報原則）政策的實施，海外置業的難度增加了不少。
綜合海外置業目的地分佈、關注海外置業人群的地理分佈、人群畫像等分析結果，我們形成了這份海外置業大資料包告。
01 洛杉磯成首選目的地
海外置業目的地關注度TOP10
從圖表可以看出，洛杉磯成為今年上半年最受海外置業者關注的城市。
洛杉磯是美國第二大城市，摩天大樓鱗次櫛比，高端購物區內名牌雲集，這裡擁有國際大都會的繁華，也是世界潮流的風向標。同時，多元的文化讓城市更加包容和多彩。
沙灘上棕櫚樹搖曳多姿，加州陽光自在暢享。環境優美，生活舒適，經濟發達，
近些年，美國、加拿大、紐西蘭、英國、澳大利亞、新馬泰輪番成為海外置業的熱點區域。而2015年底，美國啟動近十年首次加息後，在資金回流的預期下，美國連續三年成為海外資產配置的首選地。
在海外置業目的地關注度前10名城市中，有洛杉磯、西雅圖、三藩市三個城市入選，成為目的地城市最多的國家。其次是澳大利亞和加拿大，分別有兩個城市入選前10。
投資置業遠超教育置業
在我們的印象中，海外置業的用途，除了用於移民自住外，就是留學買房的多了，但資料告訴我們，投資置業的人遠超過因教育購房的人群比例。這表明，在國內限購及房價高漲的背景下，有去海外投資置業想法的人越來越多，海外置業從“留學置業”逐漸演變成“投資置業”。
300萬以內的公寓最受關注
圖7-海外置業價格區間關注度分佈
總價在100~300萬元人民幣區間的公寓是海外置業者最青睞的物業類型。公寓一般位於市區，便於出租；而別墅則一般位於郊區，更多用於自住。這也印證了海外置業用於投資人群在增多。
海外投資優勢
海外置業投資不是件小事，不僅要清楚投資地的經濟狀況，生活環境，還要考慮投資後的後期跟入。其中，既有海外投資的優勢，同時，風險也並存。
概括的說，海外置業有以下幾個方面優勢：
1.永久居住權:
包括美國、澳大利亞等海外置業傳統區域在內,其國家法律規定業主擁有永久土地所有權,這也是海外置業最大的吸引點所在。目前,美國、歐洲等傳統移民區域仍是熱點。
2.教育資源豐富:
極大部分國人選擇海外置業,另一個關鍵選擇就是教育因素,特別是美國、英國、加拿大等發達國家,其豐富的教育資源,也是吸引海外置業從而接受海外教育的一個主要原因。
3.穩定的升值與投資回報，分散投資，降低風險
4.相較於國內房地產市場, 日本、美國等房地產市場目前房價已經處於近20年最低,吸引不少國內市民選擇價格“抄底”。同時,一些新興經濟增長區目前房地產處於高速發展期,也帶來了部分投資吸引力。
“中國式誤區”要不得
讓自己辛苦獲得資產進行“安全”、“有效”的保值，這是我們所有投資人都要面對的問題。如何破解“中國式誤區”，是海外置業成功與否的第一步
1 無論地段，首先想性價比，說白了就是先挑便宜貨。
既然是投資，那麼符合自己投資能力的是必然需要考慮的，但是不代表為了投資去挑一個便宜的，就自認為是“性價比”！所謂性價比，必然是具備一定投資潛力，又符合一定的價格標的的，這一類的投資標的，說實話，真的是不太多！
而我們可以選擇的範圍，必然是相對性價比合理，但是絕對不要因為便宜，因為要投資，而去選擇一個幾乎沒有投資價值的房產項目。說到底了，不要被便宜的廣告給輕易忽悠了！自古便宜無好貨，好貨自然不便宜，在海外投資市場，這是幾乎是一個鐵律！
2 看到地鐵和商場，就是“好東西”？
這或許是中國人購房的一個傳統習慣，認為出門就是軌道交通，出門就是餐廳、超市、大商場，這個樓盤一定具備升值潛力。事實真是這樣嗎？也許在中國是，因為這邊的購房主力都是抱著接近的這個想法，可以一擁而上，炒高這個樓盤的價格。
但是請記住，你現在投資的是海外，你的“中國思維”還可靠嗎？當然，我們不能完全否認，即使在海外，當地人也都喜歡交通便捷，出行便利的。但是區別在於，他們更看中的是住宅區域是否私密？是否安靜？是否人流不那麼地雜亂？是否適合居住？
在這個基礎上，再去考慮衣食住行的相對便利。那麼自然的結果便是，離開軌道交通不是那麼太遠，比如，步行個10-15分鐘可以抵達；離開大型學校、醫院和商業區也不是過遠，比如，步行個10多、20分鐘，或者開車5-10分鐘可以抵達......等等。
原因很簡單，這樣的環境既滿足了生活區域不失便利和便捷，又能相對離開人流比較繁雜密集區域一定的距離，不至於影響到自己的住宅區安靜和私密程度；同樣地，也可以不那麼地輕易受到軌道交通的輻射和噪音影響。
而且你需要明白的一個問題，在許多國家的富人區裡，甚至於他們對於軌道交通是幾乎沒有太大需求的，但是那些高端住宅的漲幅潛力遠遠超過地鐵隔壁的所謂“地鐵房”。
3 學會保護自己，學會相信資料
這句話說說容易，其實做到很難。因為在魚龍混雜的海外置業市場中，各種忽悠的技巧實在枚不勝舉。但即使如此，還是可以找到相對的淨土的。
業內人士也提醒，目前選擇海外置業的目的，已逐漸的從過去移民、求學為主向資產配置、投資收益轉變；對購房者的風險把控能力也提出了更高要求。即便是門檻不高的產品，購房者也應該首先對目標國家的市場、法律有比較全面的瞭解，避免盲目出手，造成損失。
投資置業遠超教育置業
在我們的印象中，海外置業的用途，除了用於移民自住外，就是留學買房的多了，但資料告訴我們，投資置業的人遠超過因教育購房的人群比例。這表明，在國內限購及房價高漲的背景下，有去海外投資置業想法的人越來越多，海外置業從“留學置業”逐漸演變成“投資置業”。
300萬以內的公寓最受關注
圖7-海外置業價格區間關注度分佈
總價在100~300萬元人民幣區間的公寓是海外置業者最青睞的物業類型。公寓一般位於市區，便於出租；而別墅則一般位於郊區，更多用於自住。這也印證了海外置業用於投資人群在增多。
海外投資優勢
海外置業投資不是件小事，不僅要清楚投資地的經濟狀況，生活環境，還要考慮投資後的後期跟入。其中，既有海外投資的優勢，同時，風險也並存。
概括的說，海外置業有以下幾個方面優勢：
1.永久居住權:
包括美國、澳大利亞等海外置業傳統區域在內,其國家法律規定業主擁有永久土地所有權,這也是海外置業最大的吸引點所在。目前,美國、歐洲等傳統移民區域仍是熱點。
2.教育資源豐富:
極大部分國人選擇海外置業,另一個關鍵選擇就是教育因素,特別是美國、英國、加拿大等發達國家,其豐富的教育資源,也是吸引海外置業從而接受海外教育的一個主要原因。
3.穩定的升值與投資回報，分散投資，降低風險
4.相較於國內房地產市場, 日本、美國等房地產市場目前房價已經處於近20年最低,吸引不少國內市民選擇價格“抄底”。同時,一些新興經濟增長區目前房地產處於高速發展期,也帶來了部分投資吸引力。
“中國式誤區”要不得
讓自己辛苦獲得資產進行“安全”、“有效”的保值，這是我們所有投資人都要面對的問題。如何破解“中國式誤區”，是海外置業成功與否的第一步
1 無論地段，首先想性價比，說白了就是先挑便宜貨。
既然是投資，那麼符合自己投資能力的是必然需要考慮的，但是不代表為了投資去挑一個便宜的，就自認為是“性價比”！所謂性價比，必然是具備一定投資潛力，又符合一定的價格標的的，這一類的投資標的，說實話，真的是不太多！
而我們可以選擇的範圍，必然是相對性價比合理，但是絕對不要因為便宜，因為要投資，而去選擇一個幾乎沒有投資價值的房產項目。說到底了，不要被便宜的廣告給輕易忽悠了！自古便宜無好貨，好貨自然不便宜，在海外投資市場，這是幾乎是一個鐵律！
2 看到地鐵和商場，就是“好東西”？
這或許是中國人購房的一個傳統習慣，認為出門就是軌道交通，出門就是餐廳、超市、大商場，這個樓盤一定具備升值潛力。事實真是這樣嗎？也許在中國是，因為這邊的購房主力都是抱著接近的這個想法，可以一擁而上，炒高這個樓盤的價格。
但是請記住，你現在投資的是海外，你的“中國思維”還可靠嗎？當然，我們不能完全否認，即使在海外，當地人也都喜歡交通便捷，出行便利的。但是區別在於，他們更看中的是住宅區域是否私密？是否安靜？是否人流不那麼地雜亂？是否適合居住？
在這個基礎上，再去考慮衣食住行的相對便利。那麼自然的結果便是，離開軌道交通不是那麼太遠，比如，步行個10-15分鐘可以抵達；離開大型學校、醫院和商業區也不是過遠，比如，步行個10多、20分鐘，或者開車5-10分鐘可以抵達......等等。
原因很簡單，這樣的環境既滿足了生活區域不失便利和便捷，又能相對離開人流比較繁雜密集區域一定的距離，不至於影響到自己的住宅區安靜和私密程度；同樣地，也可以不那麼地輕易受到軌道交通的輻射和噪音影響。
而且你需要明白的一個問題，在許多國家的富人區裡，甚至於他們對於軌道交通是幾乎沒有太大需求的，但是那些高端住宅的漲幅潛力遠遠超過地鐵隔壁的所謂“地鐵房”。
3 學會保護自己，學會相信資料
這句話說說容易，其實做到很難。因為在魚龍混雜的海外置業市場中，各種忽悠的技巧實在枚不勝舉。但即使如此，還是可以找到相對的淨土的。
業內人士也提醒，目前選擇海外置業的目的，已逐漸的從過去移民、求學為主向資產配置、投資收益轉變；對購房者的風險把控能力也提出了更高要求。即便是門檻不高的產品，購房者也應該首先對目標國家的市場、法律有比較全面的瞭解，避免盲目出手，造成損失。