宋家瑾：打造最強“第三空間” 東方萬匯城2018年底強勢登場
編者按：消費升級、互聯網技術不斷改變著人們的生活方式、消費習慣反覆運算週期不斷縮短、線上與線下漸漸融為一體，過去的2016年，是商業地產最讓人捉摸不透的一年，也是充滿機遇與挑戰的一年。
2017年將如何？當下，趨同的業態組合已經讓目的性消費不足以成為購物中心的核心人流引擎，消費者喜歡的不再僅僅是產品本身，而是產品所處的場景，以及場景中自己浸潤的情感。
毋庸置疑，購物中心的場景時代已經到來，未來商業競爭在於場景的塑造，而場景塑造的最終結果是IP化。
與變革伴隨著的往往是跨界，行業、業態的邊界越來越模糊，交互、融合的不斷探索也將帶來無限的可能。
東方萬匯城是東方置地在南京的第一個商業綜合體，也是其集團傾全力打造的首個商業綜合體。從拿地至今，外界對東方萬匯城的猜測不斷，隨著宋家瑾在2016年底任職東方置地副總裁兼南京商管總經理，東方萬匯城商業正式啟動，所有的猜測都沒有意義了。
東方置地副總裁兼南京商管總經理宋家瑾
贏商網：商業地產將會告別野蠻生長階段，通過各種模式創新進行良性修復，進行中國式的突圍。為什麼說以後是在存量時代？
宋家瑾：首先我們談談，為什麼會有這麼多存量。可能某專案或區域在做開發時，存量只是配套。原因可能有以下兩點：第一，開發商本身就不是做商業的，
贏商網：存量時代的商業地產行業，您認為有哪些挑戰和機會？
宋家瑾：中國的城市發展在這幾年尤其快速，
存量的輕資產託管可以從兩方面來說，一是開發之後轉由協力廠商來做輕資產的管理；二是50%以上兩年甚至三年前的商業存量做輕資產託管。
本身留下來的存量多數都是住宅配套，體量不會太大，大多在5萬方以下，所以今後的存量市場大多都是面向社區的配套。如果在商業運營領域主要是主攻社區商業這塊的話，機會較大。而主打大商業的概念的企業做自身的調整就比較難，所以我們常說，像萬達這種需要輕資產的合作方，是屬於10萬方以上的，在存量這塊的成績可能就低於致力於做物業和社區商業為主的花樣年。
今後開發和運作會越來越產業化，會有一系列的配套出來，更適合本身已經在社區商業裡有一定表現的開發公司，會有更多的機會。在整個運作過程裡，可能會有更多的基金進來，因為小體量的存量商業很容易變現，本身的交易額也不大，產生的效益也不低，所以，進入市場化、資本運作化會比較相對容易。基金可以收購一個存量，再安排個協力廠商來盤活運作，再二次出讓，很多資本方已在蠢蠢欲動。所以在整個中國的存量，我認為是百花齊放。
贏商網：商業地產迎來了變革時代，標新立異、特色創新層出不窮，但所有的創新都應該回歸到商業的本質。在這樣紛繁複雜的市場，該如何堅持商業的“初心”，如何做好服務？
宋家瑾：從02年到17年，商業的變化是非常快的，說明中國的市場非常大，想吃這塊餅的人很多，大家各憑本事，怎麼在共同瓜分的情況下，自己獨大，就必須得不斷的學習、創新、實踐。在這過程中我們從最先的向臺灣、日本、香港學習，轉向美國、歐洲學習，之後發現學到頂了，只能做自我的創新。我認為現在在做的體驗、場景都是鋪墊。
人有三個空間。第一空間是家庭空間，是我們休息和家人相處的空間；第二空間是工作空間，每天至少8-10個小時都在這個空間；第三空間就是不算家庭和工作空間，一般商業都把自己稱為第三空間。第三空間有很多概念，比如說旅遊、看病、爬山，都叫第三空間。我們現在要做的事就是把空間感、時間感跟消費者緊密的結合在一起。我們希望消費者去了商場就像去了日本、韓國、義大利一樣，我們有日本館、韓國館、義大利館等，我們也開始把醫院、診所放到商場裡。現在的商場已經不是以前的商場概念了，是個完整的第三空間，只不過現在是個微縮版、概念版。在這個微縮版的第三空間裡，可以解決大眾購物、醫療、運動、聚會等一系列需求。
贏商網：目前的商業體已經出現您說的微縮版的第三空間概念，以後的發展方向是什麼？
宋家瑾：僅商場是沒有那麼大空間的，所以空間要做一定的結合，把空間的概念向外延伸。就像美國的shopping center 一樣，他是結合幾個主力商業，形成一個小區域。
未來的shopping mall也有可能和整個浦口區形成一個大聯結。只要住進了浦口區域，就在這個大的空間裡面，裡面的寫字樓、購物中心、酒店、醫院是連在一塊的，後臺的資料是一個系統的，所有的資料在這個區域裡是共用的。
消費者在醫院看病買的藥，在商場可以自取，這就是完完整整第三空間。所以不再是單一的購物中心概念，是一個區域化的購物中心的概念，是個打破時間概念的整個區域化概念。雖然目前這個餅畫的有點大，目前我們主要談的體驗，談場景，無非就是要把第三空間做足，把場景做足。
其實目前做的很多事是在創造消費需求，而不是滿足消費需求。以前沒有電商，也就幾年時間，人們已經習慣在手機上買商品，這就是創造的需求。同樣，商業、零售該去創造消費者的某一種需求，而創造的過程裡是不斷的通過實踐，通過資料的運用，琢磨出一種新形態的商業。而這種新形態的商業，就是把空間、時間，通過濃縮在一個實體裡頭，這實體裡頭將不是一個購物中心量化的問題，而是一個區域化的問題。雖然形象上有這麼一個區域，但在時間方面是隨時在聯結的，通過工作的第二空間、生活的第一空間，在後臺是聯結在一塊的，而這樣的一個功能，才是最強大的、創新形態的境界。
贏商網：目前消費者的個性化、主動化、專屬化等消費需求不斷變化，商業地產變革的方向有哪些？
宋家瑾：做了本來不需要做的事情，這就是服務，不然顧客會認為就是理所當然，那不叫服務。所以個人認為未來的商業將做很多本來不屬於商業該做的事情，這就是創新。如果未來商業做到嬰兒託管、做到老人的照顧、做到社區的學習機能，你能在商業裡進行學習，能夠做到物流的發送，這都是本來商業不應該做的，現在做了，你說商業服務好不好？當然是好。
未來的商業將把第一空間和第二空間做了大量的涵蓋，不僅是服務原來商業的機能，還服務到第二空間和第一空間的機能。那時候的服務能做到點對點，因為它有各位的資料，很清楚你到底開什麼車，你家裡是幾口人，你每個月工資大概多少錢，人在哪裡上班，它都有這些資料。所有的服務項，它只是提醒你，並不代表你一定要去實體商業。透過後臺的大資料，將這個空間所有的服務做到了聯結，才能把服務做到極致。
贏商網：屬於IP的時代正在來到，IP對購物中心運營和品牌商家商業模式創新帶來哪些影響，您覺得該如何利用？
宋家瑾：引進一個鋼鐵俠或者hello kitty，在消費者心中能放多久？時間可能不長，就得重新再引進。目前來看，整個中國零售業的IP現象是比較散的，是比較快速化的，只要有不一樣的IP，就把他引進來;初期在商業的定位和經營來講，很有特色，但是這樣差異的經營優勢，能保障幾年的時間？這是看IP，而不是看運營方，IP本身退潮了，也就退潮了，IP有自己的生命和特定的客戶，而且是比較單一的特定客戶。IP本來的行銷模式跟購物中心本身的行銷模式如何能形成一個很好的合力很重要，購物中心面向的客群是比較廣的，而IP面向的客群是比較狹隘的，如何整合，這是雙方要共同努力的問題。
目前來看，這個熱潮還沒有退，至少萬匯城也會引進IP。目前我們還無法專注在打造個性化的IP上，等到三五年之後，萬匯城的整體份額上來後，消費者也認可了，打造自己的個性IP是順水成舟的事情。我想這是所有零售業和運營商都很重視的事情
贏商網：東方萬匯城將會以什麼樣的方式和內容呈現？對於江北新區核心區域的商業，您認為目前亟待解決的是什麼？
宋家瑾：東方萬匯城是東方置地在全國開發的比較大的專案，也是東方置地第一個大型的商業專案，近100萬方的開發體量。其中有25萬的商業，南地塊是13萬的購物中心，北地塊有12萬的商業廣場。由於是第一個商業項目，集團對商業的運作還不熟悉，所以在對外形象的包裝上比較低調。隨著公寓的銷售與商業工程的啟動，從去年年底正式啟動了商業的操作。
東方萬匯城鳥瞰圖
工程和招商目標是在2016年確定，未來在工程方面會加速，期能在2018年底試營業，在2019年上半年正式開業。招商的工作在2017年全面鋪開，之前比較低調，對於整個商業總體的定位不夠明確，對外的宣傳也施力較少。所以，今年和明年將會有大量的曝光。
江北新區是國家批復的國家級新區，萬匯城是在江北新區開發的重要節點，我們是出長江隧道沿著浦口大道的第一個大型綜合體，新一城、弘陽廣場位於中心偏北的位置，未來新區開發的重點仍然是以浦口大道為中心，向前推進。當然，除了萬匯城，周邊還有其他幾個項目在開發，就目前來看，我們希望在這個區域裡，萬匯城是以第一個，也是最大的一個購物中心的身份來亮相。
東方萬匯城效果圖
我們期許萬匯城成為江北新區大型中高端購物中心的第一個標杆項目，所以在品牌的結構，在主體的建設，以及外立面的表現，做到江北老百姓能夠接納，甚至把東方萬匯城列為他們心中商業的旗艦，能夠成為新區老百姓心中最大、最好，也是品牌最強的購物中心。我也希望通過萬匯城的開發和開業，在未來三五年內能有大量的商業一起跟進。
而主打大商業的概念的企業做自身的調整就比較難，所以我們常說，像萬達這種需要輕資產的合作方，是屬於10萬方以上的，在存量這塊的成績可能就低於致力於做物業和社區商業為主的花樣年。今後開發和運作會越來越產業化，會有一系列的配套出來，更適合本身已經在社區商業裡有一定表現的開發公司，會有更多的機會。在整個運作過程裡，可能會有更多的基金進來，因為小體量的存量商業很容易變現，本身的交易額也不大，產生的效益也不低，所以，進入市場化、資本運作化會比較相對容易。基金可以收購一個存量，再安排個協力廠商來盤活運作，再二次出讓，很多資本方已在蠢蠢欲動。所以在整個中國的存量，我認為是百花齊放。
贏商網：商業地產迎來了變革時代，標新立異、特色創新層出不窮，但所有的創新都應該回歸到商業的本質。在這樣紛繁複雜的市場，該如何堅持商業的“初心”，如何做好服務？
宋家瑾：從02年到17年，商業的變化是非常快的，說明中國的市場非常大，想吃這塊餅的人很多，大家各憑本事，怎麼在共同瓜分的情況下，自己獨大，就必須得不斷的學習、創新、實踐。在這過程中我們從最先的向臺灣、日本、香港學習，轉向美國、歐洲學習，之後發現學到頂了，只能做自我的創新。我認為現在在做的體驗、場景都是鋪墊。
人有三個空間。第一空間是家庭空間，是我們休息和家人相處的空間；第二空間是工作空間，每天至少8-10個小時都在這個空間；第三空間就是不算家庭和工作空間，一般商業都把自己稱為第三空間。第三空間有很多概念，比如說旅遊、看病、爬山，都叫第三空間。我們現在要做的事就是把空間感、時間感跟消費者緊密的結合在一起。我們希望消費者去了商場就像去了日本、韓國、義大利一樣，我們有日本館、韓國館、義大利館等，我們也開始把醫院、診所放到商場裡。現在的商場已經不是以前的商場概念了，是個完整的第三空間，只不過現在是個微縮版、概念版。在這個微縮版的第三空間裡，可以解決大眾購物、醫療、運動、聚會等一系列需求。
贏商網：目前的商業體已經出現您說的微縮版的第三空間概念，以後的發展方向是什麼？
宋家瑾：僅商場是沒有那麼大空間的，所以空間要做一定的結合，把空間的概念向外延伸。就像美國的shopping center 一樣，他是結合幾個主力商業，形成一個小區域。
未來的shopping mall也有可能和整個浦口區形成一個大聯結。只要住進了浦口區域，就在這個大的空間裡面，裡面的寫字樓、購物中心、酒店、醫院是連在一塊的，後臺的資料是一個系統的，所有的資料在這個區域裡是共用的。
消費者在醫院看病買的藥，在商場可以自取，這就是完完整整第三空間。所以不再是單一的購物中心概念，是一個區域化的購物中心的概念，是個打破時間概念的整個區域化概念。雖然目前這個餅畫的有點大，目前我們主要談的體驗，談場景，無非就是要把第三空間做足，把場景做足。
其實目前做的很多事是在創造消費需求，而不是滿足消費需求。以前沒有電商，也就幾年時間，人們已經習慣在手機上買商品，這就是創造的需求。同樣，商業、零售該去創造消費者的某一種需求，而創造的過程裡是不斷的通過實踐，通過資料的運用，琢磨出一種新形態的商業。而這種新形態的商業，就是把空間、時間，通過濃縮在一個實體裡頭，這實體裡頭將不是一個購物中心量化的問題，而是一個區域化的問題。雖然形象上有這麼一個區域，但在時間方面是隨時在聯結的，通過工作的第二空間、生活的第一空間，在後臺是聯結在一塊的，而這樣的一個功能，才是最強大的、創新形態的境界。
贏商網：目前消費者的個性化、主動化、專屬化等消費需求不斷變化，商業地產變革的方向有哪些？
宋家瑾：做了本來不需要做的事情，這就是服務，不然顧客會認為就是理所當然，那不叫服務。所以個人認為未來的商業將做很多本來不屬於商業該做的事情，這就是創新。如果未來商業做到嬰兒託管、做到老人的照顧、做到社區的學習機能，你能在商業裡進行學習，能夠做到物流的發送，這都是本來商業不應該做的，現在做了，你說商業服務好不好？當然是好。
未來的商業將把第一空間和第二空間做了大量的涵蓋，不僅是服務原來商業的機能，還服務到第二空間和第一空間的機能。那時候的服務能做到點對點，因為它有各位的資料，很清楚你到底開什麼車，你家裡是幾口人，你每個月工資大概多少錢，人在哪裡上班，它都有這些資料。所有的服務項，它只是提醒你，並不代表你一定要去實體商業。透過後臺的大資料，將這個空間所有的服務做到了聯結，才能把服務做到極致。
贏商網：屬於IP的時代正在來到，IP對購物中心運營和品牌商家商業模式創新帶來哪些影響，您覺得該如何利用？
宋家瑾：引進一個鋼鐵俠或者hello kitty，在消費者心中能放多久？時間可能不長，就得重新再引進。目前來看，整個中國零售業的IP現象是比較散的，是比較快速化的，只要有不一樣的IP，就把他引進來;初期在商業的定位和經營來講，很有特色，但是這樣差異的經營優勢，能保障幾年的時間？這是看IP，而不是看運營方，IP本身退潮了，也就退潮了，IP有自己的生命和特定的客戶，而且是比較單一的特定客戶。IP本來的行銷模式跟購物中心本身的行銷模式如何能形成一個很好的合力很重要，購物中心面向的客群是比較廣的，而IP面向的客群是比較狹隘的，如何整合，這是雙方要共同努力的問題。
目前來看，這個熱潮還沒有退，至少萬匯城也會引進IP。目前我們還無法專注在打造個性化的IP上，等到三五年之後，萬匯城的整體份額上來後，消費者也認可了，打造自己的個性IP是順水成舟的事情。我想這是所有零售業和運營商都很重視的事情
贏商網：東方萬匯城將會以什麼樣的方式和內容呈現？對於江北新區核心區域的商業，您認為目前亟待解決的是什麼？
宋家瑾：東方萬匯城是東方置地在全國開發的比較大的專案，也是東方置地第一個大型的商業專案，近100萬方的開發體量。其中有25萬的商業，南地塊是13萬的購物中心，北地塊有12萬的商業廣場。由於是第一個商業項目，集團對商業的運作還不熟悉，所以在對外形象的包裝上比較低調。隨著公寓的銷售與商業工程的啟動，從去年年底正式啟動了商業的操作。
東方萬匯城鳥瞰圖
工程和招商目標是在2016年確定，未來在工程方面會加速，期能在2018年底試營業，在2019年上半年正式開業。招商的工作在2017年全面鋪開，之前比較低調，對於整個商業總體的定位不夠明確，對外的宣傳也施力較少。所以，今年和明年將會有大量的曝光。
江北新區是國家批復的國家級新區，萬匯城是在江北新區開發的重要節點，我們是出長江隧道沿著浦口大道的第一個大型綜合體，新一城、弘陽廣場位於中心偏北的位置，未來新區開發的重點仍然是以浦口大道為中心，向前推進。當然，除了萬匯城，周邊還有其他幾個項目在開發，就目前來看，我們希望在這個區域裡，萬匯城是以第一個，也是最大的一個購物中心的身份來亮相。
東方萬匯城效果圖
我們期許萬匯城成為江北新區大型中高端購物中心的第一個標杆項目，所以在品牌的結構，在主體的建設，以及外立面的表現，做到江北老百姓能夠接納，甚至把東方萬匯城列為他們心中商業的旗艦，能夠成為新區老百姓心中最大、最好，也是品牌最強的購物中心。我也希望通過萬匯城的開發和開業，在未來三五年內能有大量的商業一起跟進。