海南為樓市調控提供了6個思路假結婚購房受管控

分類＼房產
時間＼2018-04-25

海南為樓市調控提供了6個思路

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海南省近期發佈的《關於進一步穩定房地產市場的通知》，

既與海南當前建省30周年的階段有關，也與二季度市場略有升溫的態勢有關。該政策堅持了“房住不炒”的邏輯，對於海南房地產市場的平穩健康發展、自由港的建設推進都有利好。

嚴躍進

4月22日，海南省發佈了《關於進一步穩定房地產市場的通知》。此次政策影響力較大，既與海南當前建省30周年的階段有關，也與二季度市場略有升溫的態勢有關。

總體上說，此次政策堅持了“房住不炒”的邏輯，對於海南房地產市場的平穩健康發展、自由港的建設推進都有利好。

當然，撇去具體的市場影響，海南當前樓市調控的政策思路和範本，其實也會對全國其他省市有借鑒意義。此次政策中的很多調控思路、調控內容等，具有科學性和創新性。所以，針對此類創新的內容，值得各地監管層學習。海南當前的政策版本可認為是全國近期調控政策中的經典版本。

那麼，此類政策的創新點具體表現在哪些地方？

調控基石：惠及本地居民

當前，全國各地房地產市場方面的政策很多，但是惠及的或者強調的重點是不一樣的。部分可能強調市場的平穩，部分可能強調房價的抑制，而海南此次政策的思路，更強調了“惠及本地居民”的思想。此次政策指出，“讓海南改革發展成果更多公平惠及本地居民，

使其更有獲得感”。這個思路其實是總綱，各類政策文字都會圍繞這一點進行，比如，政策中提到的“建設公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造”的內容，其實就是強調了對本地居民住房權益的保護。

長效機制：用地政策有傾斜

在用地制度和改革內容上，很明顯針對四個用地領域進行了政策傾斜，即要圍繞“基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求”進行傾斜。

從此類政策內容來看，這符合當前長效機制的導向，也符合城市發展的規律。

此次，海南積極推進自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港，這是城市發展的產業大方向，也是城市社會發展的重點內容，所以通過用地政策傾斜，能夠防範讓海南淪為炒房市場，進而真正做大產業和經濟。預計後續會針對此類用地形成更優的用地模式，如自貿區人才公寓住房建設等。

此類傾斜性政策，其實抓住了城市發展的主要矛盾，也利好引導城市科學發展。

調控範圍：實施全域限購

在目前國內市場中，全省落實全域限購政策的就只有海南一個省。

此前在2010年限購期間，類似浙江省也有很多城市限購，但還沒有實現全域限購的做法。類似政策密集出臺，和海南當前樓市發展是有關的，尤其是各類炒房需求加快進入了海南市場，所以市場必須要進行穩定和管控。大體上說，海南此次提出了一個很好的命題，即如何在全省進行系統性的限購政策佈局，進而防範出現“此消彼長”的炒房現象。後續包括京津冀、長三角、珠三角等，其實都可以採取類似全域限購的做法，但具體的城市可以略做政策差異化處理。

調控藝術：定向銷售政策

此次政策規定，“五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售”。

此類表述具有藝術性，表面上看是限購的升級版，實際上，其實就是前面提及的“惠及本地居民”的思路貫徹。類似定向銷售的政策內容，和此前武漢、長沙等採取的定向搖號政策有相似的邏輯。這樣做，其實就是限定了購房資格，即只允許本地人或者剛需購房者入市。客觀說，類似做法反而是最公平的做法，市場異議是最小的，本身就是房地產市場民生屬性的體現。

調控補丁：假結婚購房受管控

類似規定雖然沒有提到假結婚的內容，但其實就是為了給類似行為打政策補丁。從邏輯上說，當前各地政策中本地購房者的政策相對會寬鬆，所以不排除部分炒房者會通過假結婚的方式來購房，這確實會干擾市場的穩定。而通過類似社保繳納的做法，其實就可以實現很好的管控效應。因為即便是假結婚後，購房者也是需要具備家庭成員繳納兩年社保的要求，那顯然就沒意義了，因為在海南部分區域中，若有兩年社保，那麼即便是外來人口也還是可以購房的。

調控重拳：設定禁止購房規定

對於此類購房違規的做法，海南省給出了市場禁入的嚴厲規定。類似嚴厲規定，也是在原有限購基礎上給出的新內容。通過此類內容，有助於提高政策威懾力，其實是禁止購房的規定。若是購房者一定要突破政策紅線，那麼對不起，5年內喪失購房資格。這可以認為是調控的重拳，全國其他城市在後續可積極借鑒。

(作者系易居研究院智庫中心研究總監)

所以市場必須要進行穩定和管控。大體上說，海南此次提出了一個很好的命題，即如何在全省進行系統性的限購政策佈局，進而防範出現“此消彼長”的炒房現象。後續包括京津冀、長三角、珠三角等，其實都可以採取類似全域限購的做法，但具體的城市可以略做政策差異化處理。