海南為樓市調控提供了6個思路
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海南省近期發佈的《關於進一步穩定房地產市場的通知》， 既與海南當前建省30周年的階段有關，
嚴躍進
4月22日， 海南省發佈了《關於進一步穩定房地產市場的通知》。 此次政策影響力較大， 既與海南當前建省30周年的階段有關， 也與二季度市場略有升溫的態勢有關。 總體上說， 此次政策堅持了“房住不炒”的邏輯， 對於海南房地產市場的平穩健康發展、自由港的建設推進都有利好。
當然， 撇去具體的市場影響， 海南當前樓市調控的政策思路和範本， 其實也會對全國其他省市有借鑒意義。 此次政策中的很多調控思路、調控內容等， 具有科學性和創新性。 所以， 針對此類創新的內容，
那麼， 此類政策的創新點具體表現在哪些地方？
調控基石：惠及本地居民
當前， 全國各地房地產市場方面的政策很多， 但是惠及的或者強調的重點是不一樣的。 部分可能強調市場的平穩， 部分可能強調房價的抑制， 而海南此次政策的思路， 更強調了“惠及本地居民”的思想。 此次政策指出， “讓海南改革發展成果更多公平惠及本地居民， 使其更有獲得感”。 這個思路其實是總綱， 各類政策文字都會圍繞這一點進行， 比如， 政策中提到的“建設公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造”的內容， 其實就是強調了對本地居民住房權益的保護。
長效機制：用地政策有傾斜
在用地制度和改革內容上， 很明顯針對四個用地領域進行了政策傾斜， 即要圍繞“基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求”進行傾斜。 從此類政策內容來看， 這符合當前長效機制的導向， 也符合城市發展的規律。
此次， 海南積極推進自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港， 這是城市發展的產業大方向， 也是城市社會發展的重點內容， 所以通過用地政策傾斜， 能夠防範讓海南淪為炒房市場， 進而真正做大產業和經濟。 預計後續會針對此類用地形成更優的用地模式， 如自貿區人才公寓住房建設等。 此類傾斜性政策， 其實抓住了城市發展的主要矛盾，
調控範圍：實施全域限購
在目前國內市場中， 全省落實全域限購政策的就只有海南一個省。
此前在2010年限購期間， 類似浙江省也有很多城市限購， 但還沒有實現全域限購的做法。 類似政策密集出臺， 和海南當前樓市發展是有關的， 尤其是各類炒房需求加快進入了海南市場， 所以市場必須要進行穩定和管控。 大體上說， 海南此次提出了一個很好的命題， 即如何在全省進行系統性的限購政策佈局， 進而防範出現“此消彼長”的炒房現象。 後續包括京津冀、長三角、珠三角等， 其實都可以採取類似全域限購的做法， 但具體的城市可以略做政策差異化處理。
調控藝術：定向銷售政策
此次政策規定，
此類表述具有藝術性， 表面上看是限購的升級版， 實際上， 其實就是前面提及的“惠及本地居民”的思路貫徹。 類似定向銷售的政策內容， 和此前武漢、長沙等採取的定向搖號政策有相似的邏輯。 這樣做， 其實就是限定了購房資格， 即只允許本地人或者剛需購房者入市。 客觀說， 類似做法反而是最公平的做法， 市場異議是最小的， 本身就是房地產市場民生屬性的體現。
調控補丁：假結婚購房受管控
類似規定雖然沒有提到假結婚的內容， 但其實就是為了給類似行為打政策補丁。 從邏輯上說， 當前各地政策中本地購房者的政策相對會寬鬆， 所以不排除部分炒房者會通過假結婚的方式來購房，這確實會干擾市場的穩定。而通過類似社保繳納的做法，其實就可以實現很好的管控效應。因為即便是假結婚後，購房者也是需要具備家庭成員繳納兩年社保的要求，那顯然就沒意義了，因為在海南部分區域中，若有兩年社保，那麼即便是外來人口也還是可以購房的。
調控重拳：設定禁止購房規定
對於此類購房違規的做法，海南省給出了市場禁入的嚴厲規定。類似嚴厲規定，也是在原有限購基礎上給出的新內容。通過此類內容，有助於提高政策威懾力，其實是禁止購房的規定。若是購房者一定要突破政策紅線，那麼對不起，5年內喪失購房資格。這可以認為是調控的重拳，全國其他城市在後續可積極借鑒。
(作者系易居研究院智庫中心研究總監)
所以不排除部分炒房者會通過假結婚的方式來購房，這確實會干擾市場的穩定。而通過類似社保繳納的做法，其實就可以實現很好的管控效應。因為即便是假結婚後，購房者也是需要具備家庭成員繳納兩年社保的要求，那顯然就沒意義了，因為在海南部分區域中，若有兩年社保，那麼即便是外來人口也還是可以購房的。調控重拳：設定禁止購房規定
對於此類購房違規的做法，海南省給出了市場禁入的嚴厲規定。類似嚴厲規定，也是在原有限購基礎上給出的新內容。通過此類內容，有助於提高政策威懾力，其實是禁止購房的規定。若是購房者一定要突破政策紅線，那麼對不起，5年內喪失購房資格。這可以認為是調控的重拳，全國其他城市在後續可積極借鑒。
(作者系易居研究院智庫中心研究總監)