雲掌財經丨樓市去庫存背景下 房企或上演“大魚吃小魚”
作者：雲掌財經 財德華
“對於中國房地產企業而言，如何面對 2016 年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界並非那麼清晰。這一年中國房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，
這是房地產行業龍頭萬科在2016年年報公告中寫給股東的第一句話。對於萬科而言，在這過去的一年裡，過得著實艱難;對於整個中國的房地產行業來說，也是難言幸福。中國的地產行業，在經歷了十幾年的飛速發展後，也漸漸迎來了發展瓶頸期和政策收緊期。
下面，本文就為大家來分析一下我國房地產行業發展現況。
“麵包越做越大 麵粉越來越貴”
根據國家統計局資料顯示，2016年全國商品住宅銷售面積 15.7 億平方米，銷售金額 9.9 萬億元，較 2015 年分別增長 22.4%和 36.2%，銷售規模創歷史新高。其中，前三個季度全國商品住宅銷售面積同比分別增長35.6%、24.7%和 24.9%，調控政策出臺後，第四季度同比增速 13.4%，明顯放緩。
另外，統計局還公佈了兩個土地資料，一個是土地成交價款，一個是土地購置費用。兩個資料都包括交易環節的費用，
所以雖然全國商品住宅銷售規模創歷史新高，但繁榮背後仍有隱憂，熱點城市地價大幅上漲，“麵粉貴過麵包”屢見不鮮，正在透支行業長期增長潛力。第四季度中央重申要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加強房地產長效機制建設，讓住房回歸居住功能，各地調控政策密集出臺，熱點城市樓市開始降溫，對整個行業的發展影響深遠。
地產週期性拐點已然來臨 警惕庫存風險和房價風險
有一個值得注意現象是，地產行業的週期性拐點就是降准降息和地王的出現，兩者構成了房地產牛市的開端和終結。其背後的原因就是貨幣政策的轉向，對房地產的拉動有著立竿見影的效果。地王的出現所反映的過熱背景和調控預期，將會使得樓市進入階段性高點。而2016年就是地王頻出的一年，如果按照這個規律，本輪地產牛市或許已經面臨終結。
我們認為當前房地產行業主要有兩大風險，一個是庫存風險，一個是房價風險。庫存風險，主要在於產業鏈傳導，從房地產的產業鏈向上游延伸，對應的是產能過剩和銀行壞賬積壓問題。同時，庫存結構性分化，積壓在三四線城市，導致必須通過放水來帶動地產銷售。而房價風險在於，一線城市過渡到改善性需求和投資性需求，持續放水會造成需求過旺然後傳導到房價上。當房價下跌的預期形成時，從資金蓄水池變為噴水池，從而會有斷供造成的金融風險。在庫存風險小於房價風險之前，寬鬆政策是不會停止的。
當庫存風險解決後，接下來面對的就是房價風險問題，我們認為會在 2017 年開始面臨。從長期來看，房價收入比要保持匹配。在過去住房稀缺，剛性需求驅使下，中國居民用儲蓄買房，這就導致房價收入比雖高，但是不存在風險問題。而當住房不再稀缺的時候，居民用收入來買房，這就導致房價收入比要回歸合理的水準。那麼未來只有兩種情況，一種是房價跌，泡沫破滅，即“硬著陸”;一種是收入漲，支撐房價，即“軟著陸”。名義收入包括實際收入加上通貨膨脹部分。實際收入增長主要看實體經濟的增長，通貨膨脹部分靠貨幣超發。過去中國的名義收入增長，既來自於實體經濟的發展也來自於通脹，而過去實體經濟發展來自於勞動生產率的提高。當前中國經濟處於轉型期，也就是說實際收入是否能實現大幅增長主要取決於中國經濟轉型是否成功。
行業整合預期大 兼併重組或成大趨勢
隨著融資管道的不斷收緊、一二線城市拿地門檻的逐漸提高，2017 年房企土地資源搶奪將會更加明顯。土地已從生產原材料上升為資本品，而有地塊卻沒有開發能力的地方性小房企賣股權，甚至賣殼現象也會出現。這對於大型房企來說，買入地產股相當於買入折價的土地。
一個大的趨勢已經慢慢突顯——房地產行業整合的浪潮即將來臨!
其實對於這個大趨勢，險資早已看出。並已經下手。這就解釋了2016年險資舉牌地產龍頭萬科的原因。只是可惜，寶能與恒大低估了萬科本身的實力，捕魚者在想要捕獲“大魚”的同時沒有思考好自己的“漁具”，得到的結果就是差點“餓死”自己。
但作為本身就是“大魚”的大型房企，其自身就是很好的“漁具”，是具備吞食“小魚”的能力的。而這個市場中，哪些又是“小魚”呢?為此，我們特地為大家梳理出這樣一些優質的“小魚”。他們的市值普遍在50～100億之間，獲得的土地儲備(即存貨)也十分豐富，NVA估值折價明顯。總計23家，如下圖。
這些小房企的折價優勢是極其明顯的，所需要的收購資金也並不龐大。不過我們也不能低估這些企業背後所代表的地方集團的實力，他們是阻礙收購方案的強力外在因素，但如果運用得當，他們甚至可以成為推動兼併重組的有力助手。
展望未來，一場“大魚吃小魚”的資本角逐將會在房地產企業之間上演，而在這場遊戲中“你” 有扮演著怎麼樣的“角色”呢?
版權聲明：
而房價風險在於，一線城市過渡到改善性需求和投資性需求，持續放水會造成需求過旺然後傳導到房價上。當房價下跌的預期形成時，從資金蓄水池變為噴水池，從而會有斷供造成的金融風險。在庫存風險小於房價風險之前，寬鬆政策是不會停止的。當庫存風險解決後，接下來面對的就是房價風險問題，我們認為會在 2017 年開始面臨。從長期來看，房價收入比要保持匹配。在過去住房稀缺，剛性需求驅使下，中國居民用儲蓄買房，這就導致房價收入比雖高，但是不存在風險問題。而當住房不再稀缺的時候，居民用收入來買房，這就導致房價收入比要回歸合理的水準。那麼未來只有兩種情況，一種是房價跌，泡沫破滅，即“硬著陸”;一種是收入漲，支撐房價，即“軟著陸”。名義收入包括實際收入加上通貨膨脹部分。實際收入增長主要看實體經濟的增長，通貨膨脹部分靠貨幣超發。過去中國的名義收入增長，既來自於實體經濟的發展也來自於通脹，而過去實體經濟發展來自於勞動生產率的提高。當前中國經濟處於轉型期，也就是說實際收入是否能實現大幅增長主要取決於中國經濟轉型是否成功。
行業整合預期大 兼併重組或成大趨勢
隨著融資管道的不斷收緊、一二線城市拿地門檻的逐漸提高，2017 年房企土地資源搶奪將會更加明顯。土地已從生產原材料上升為資本品，而有地塊卻沒有開發能力的地方性小房企賣股權，甚至賣殼現象也會出現。這對於大型房企來說，買入地產股相當於買入折價的土地。
一個大的趨勢已經慢慢突顯——房地產行業整合的浪潮即將來臨!
其實對於這個大趨勢，險資早已看出。並已經下手。這就解釋了2016年險資舉牌地產龍頭萬科的原因。只是可惜，寶能與恒大低估了萬科本身的實力，捕魚者在想要捕獲“大魚”的同時沒有思考好自己的“漁具”，得到的結果就是差點“餓死”自己。
但作為本身就是“大魚”的大型房企，其自身就是很好的“漁具”，是具備吞食“小魚”的能力的。而這個市場中，哪些又是“小魚”呢?為此，我們特地為大家梳理出這樣一些優質的“小魚”。他們的市值普遍在50～100億之間，獲得的土地儲備(即存貨)也十分豐富，NVA估值折價明顯。總計23家，如下圖。
這些小房企的折價優勢是極其明顯的，所需要的收購資金也並不龐大。不過我們也不能低估這些企業背後所代表的地方集團的實力，他們是阻礙收購方案的強力外在因素，但如果運用得當，他們甚至可以成為推動兼併重組的有力助手。
展望未來，一場“大魚吃小魚”的資本角逐將會在房地產企業之間上演，而在這場遊戲中“你” 有扮演著怎麼樣的“角色”呢?
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