「以案釋法」房東和租客相互起訴 租客要求房東雙倍退回押金
2015年7月，作為房東的東莞市某實業投資有限公司，將位於萬江的一處寫字樓出租給市民黎某，
房東訴稱，黎某單方面違約，並拖欠了租金不還。而黎某則反訴稱，案涉房屋不具備出租的合法條件，並要求法院判令房東退回雙倍押金。
基本案情
房東和租客互訴，情緒激動
庭審中，原被告雙方情緒激動，展開一番激烈的庭辯。東莞市某實業投資有限公司代理人稱，2015年7月1日，雙方簽訂了《某商務港寫字樓租賃合同》，
“租客沒有按時繳納租金，截至2015年11月已經拖欠租金13640元。”該代理人說，按照合同約定，租客應於每月5日前支付租金，逾期則必須按照欠款金額每日萬分之五支付違約金，拖欠一個月或1000元以上租金，房東可單方面解除合同。
原告代理人稱，黎某雖然已沒有在寫字樓辦公，
對此，黎某則有不同說法。他說，2015年10月8日，東莞市某實業投資有限公司已對案涉房屋進行停水停電處理，還委託工作人員上門催促搬離。“沒有水電，寫字樓無法正常工作，我們被迫於去年10月中旬搬離，在此過程中，租賃合同和鑰匙一併被房東搶走。
庭審焦點：租賃合同是否合法有效？
在接到房東的起訴之後，黎某也向法院提起上訴，要求法院判令房東退回雙倍租賃押金、水電押金。“案涉房屋尚未取得房屋所有權證以及建設工程規劃許可證。”黎某說，由於房屋不具備合法出租的條件，所以應該判令租賃合同無效。
房東代理人回應稱，案涉房屋建設於80年代，由於歷史遺留原因，當時並未要求辦理建設工程規劃許可證，但整棟物業有在主管部門備案，由此可見案涉房屋是受到主管部門認可的。
房東代理人還當庭提供了房屋接收確認表、物業移交書等相關證據。“即使合同無效，
律師釋法
未取得規劃許可證應認定合同無效
東莞市“法潤莞邑”法治宣講團成員陳清才說，根據《合同法》、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具有應用法律若干問題的解釋》之相關規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證的房屋，與承租人簽訂的租賃協議無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
陳清才認為，本案中，如果該出租人尚未取得該出租房屋的建設工程規劃許可證，也沒有向政府申報准建證，雖然提出因歷史遺留問題無法辦理建設工程規劃許可證，但這並不是抗辯合同無效的法律依據，所以該房屋應當認定為違法建築，租賃合同也就當然無效。因此，出租人只能向承租人要求支付房屋使用費，而不能主張違約金，而使用費可以參照租金標準支付。就承租人來說，只能要求退回租賃押金和水電押金，而不能要求雙倍返還租賃押金和水電押金。
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人民法院應當認定有效。陳清才認為，本案中，如果該出租人尚未取得該出租房屋的建設工程規劃許可證，也沒有向政府申報准建證，雖然提出因歷史遺留問題無法辦理建設工程規劃許可證，但這並不是抗辯合同無效的法律依據，所以該房屋應當認定為違法建築，租賃合同也就當然無效。因此，出租人只能向承租人要求支付房屋使用費，而不能主張違約金，而使用費可以參照租金標準支付。就承租人來說，只能要求退回租賃押金和水電押金，而不能要求雙倍返還租賃押金和水電押金。
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