遭遇“一房兩賣”他們吃啞巴虧 如何辨識？一招就夠
廣西新聞網-當代生活報記者 王斯 通訊員 申彩霞 羅穎
隨著房價的不斷飆升，總有開發商為了賺取更多的利潤動起“歪腦筋”，購房者最頭疼的正是遇到“一房多賣”的情況。這不，南寧就有兩位購房者遭遇交了錢卻拿不到鑰匙，房子還被他人買走的情況。因為合同簽訂過程中的一些細節，兩人在隨後的糾紛及訴訟中得到了不同結果。普通消費者究竟如何規避“一房多賣”陷阱？請往下看。
案例1
山西的張女士花159萬多元，在南寧全款買了套房，
很鬱悶
全款買房落個“錢房兩空”
2013年5月，張女士看中了南寧市鳳嶺北某樓盤的一套房產，她與某房地產公司簽訂了認購協定，掏159萬多元全款支付了房款及房屋燃氣費等費用，就等著次年收房。
2014年10月，某房地產公司發佈交房公告，可張女士卻一直沒有收到通知，
她認為開發商的行為已經嚴重違反了合同法，給她造成了極大的經濟損失。因此，張女士將某房地產公司告上了南寧市青秀區法院，要求解除雙方的合同，
好烏龍
房子莫名轉給“兒子”
面對張女士的起訴，某房地產公司稱，該公司並不存在過錯。2013年5月，他們和張女士簽訂的只是認購協定，協定約定，在7日內，張女士需要攜帶相關資料到該公司簽訂商品房買賣合同，但是張女士並沒有來。因此，張女士的行為是根本違約，公司沒有義務返還她2萬元的購房定金，
更重要的是，2014年6月，該公司收到張女士和龐某共同簽名的《更名申請表》。聲稱兩人是母子關係，由於張女士自己已被限購，無法辦理該商品房的購買手續，因此將房屋更名到其兒子龐某名下。並且，還提供了張女士和龐某的戶口名簿、張女士的認購協議書和購房款收據原件等全套資料。該公司遂同意了更名申請，並與龐某在2014年6月簽訂了該商品房的買賣合同，但並沒有向龐某收取任何購房款。該公司就該商品房只收取了一筆購房款，同意辦理更名手續，也是基於張女士所交的材料，公司並沒有過錯。
出判決
開發商需返還購房款
在該案審理過程中，張女士提出書面申請，要求對《合同更名申請表》中自己的簽名和指紋進行鑒定，確認是否為本人書寫和按捺。經司法鑒定中心鑒定，簽名和指紋都不是張女士親手書寫和按捺的。此外，張女士的戶口名簿家庭成員中並沒有龐某，兩人根本就不是母子關係。張女士表示自己長期居於加拿大，應某房地產公司工作人員的要求為辦理房屋相關手續需要，自己的《認購協議書》和購房款收據原件，都留存在某房地產公司工作人員處。
法院認為，張女士依約履行了付款義務，但是某房地產公司在2014年6月，又和龐某簽訂了買賣合同，該公司辯稱辦理合同更名手續是由於張女士和龐某的誤導，證據不足。從某房地產公司提交的居民戶口名簿影本可以看出，明顯有偽造的可能性。該公司在預見到辦理變更購房人的手續中可能存在風險的情況下，在辦理更名手續時，未盡審慎義務，核實雙方當事人的真實身份情況，存在過錯。
由此，青秀區法院判定，解除雙方的購房合同，某房地產公司需向張女士返還購房款等159萬餘元。由於張女士沒有妥善保管自己持有的相關檔，對該糾紛也應負擔相應的責任。對購房款的利息等實際損失，應自行承擔。目前，該判決已生效。
案例2
楊某花63多萬元，買下南寧市良慶區某樓盤一套房子及車位，等了三四年都沒拿到房子，房子卻早被開發商又賣給別人。今年3月，楊某以廣西某房地產公司違約為由，將該公司告上南寧市良慶區人民法院，要求該公司返還購房款及車位款。
楊某說，雖然他和某房地產公司簽訂的是住宅、車位元認購協定，但協定中對房屋的房號、面積、單價等都有約定，所以該協議屬於商品房買賣合同性質。按照雙方的約定，某房地產公司應該在2015年底交付房屋。可實際上，該公司並未如約交房。該公司為了謀取暴利，公然違約，擅自將該房屋銷售給他人。最終導致他交了房款，卻沒買到房，某房地產公司已經違約。
某房地產公司坦承，雙方簽訂的認購協議是雙方的真實意思表示，是有效協定。但面對楊某的說法，某房地產公司卻認為是楊某違約在先。
直到2014年10月17日，該公司某樓盤才取得商品房預售許可證。2014年12月1日，該公司與楊某重新簽訂了一份《商品房認購協議書》，該協議約定買受人須在7日內，到項目銷售中心按約繳付房款，並簽署《商品房買賣合同》及辦理相關購房手續。
但楊某始終未與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》。2015年12月11日起，某公司決定轉售楊某認購的房屋，該公司還通知楊某前往該公司辦理退款事宜，楊某仍然拒絕簽收該律師函。
由此，某房地產公司認為，該公司將該房屋銷售給他人，並不構成違約。該公司同意返還楊某預付的購房款、車位款等。但由於楊某違約，導致合同解除，其所支付的定金，該公司不予返還。
法院認為，楊某與某公司簽訂的兩份《認購協定》真實、有效。對於該《認購協定》，簽訂於某公司取得案涉樓盤商品房預售許可證之前，故該協議屬預約合同性質。楊某主張該協議屬本約，無事實和法律依據，法院不予採信。
由於雙方是2014年12月1日簽訂《商品房認購協議書》，即楊某應於2014年12月7日前簽訂《商品房買賣合同》。可楊某無正當理由，未在該日前與某公司簽訂《商品房買賣合同》，在某公司予以的寬展期限內亦未與某公司簽訂，已構成違約，某公司據此解除雙方的認購協議，於法有據，法院予以確認。合同解除後，某公司應將收取的購房款、車位款等共計56.6萬餘元返還給楊某。因導致認購協議不能完全履行責任在楊某，所以楊某要求返還訂約定金和按一倍已付款標準賠償損失等，法院未予支援。
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辨識一房多賣 調取房地產登記簿是關鍵
為辨識一房多賣的情況，購房者可以提前去當地的房地產交易中心調取所購房屋的房地產登記簿（只要提供所購房屋具體地址，並攜帶本人身份證即可調取）。這項工作最好在簽訂《商品房預售合同》之前進行。在房地產登記簿上，需要注意以下幾項：
首先，看該房產的產權人是否是將該房屋賣給自己的開發商。也就是說，首先要審閱的是，與自己交易的開發商是否是房屋的實際產權人，只有對方是實際產權人和實際產權人所委託的人才能與之進行房屋買賣交易。
其次，看該房屋上是否存在異議登記。異議登記是利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記入登記簿的行為，也就是說，異議登記人對該房產上的產權人，也就是開發商存有異議，開發商很有可能對該房產不享有產權。
接著再看該房屋上是否存在預告登記。所謂預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記，如該房產上存在預告登記，那麼即證明開發商已將該房屋賣給他人，購房人最後很可能無法取得該房屋產權！
最後還要看該房屋上是否存在抵押權登記。抵押權登記是指抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實，如果該房產上存在抵押權登記，那麼該房產已經被開發商抵押，抵押人就所抵押房產享有優先受償效力。
如果房地產登記簿上所記載的產權人與將該房屋給購房者的人不一致，或該房產上存在異議登記的，那麼該房產很可能不屬於開發商所有，這會導致購房者與開發商所簽訂的《商品房預售合同》無效，購房者應及時向人民法院起訴，要求賠償！
如果該房產上存在預告登記或是抵押權登記，即證明在將房屋賣給購房者之前，開發商已將該房屋出售或抵押！在這種情況下，購房者取得該房產的產權就會存在極大風險。在此建議購房者穩妥起見，與開發商進行協商或向人民法院起訴開發商，要求解除合同並要求開發商賠償購房者的損失。
（據《解放日報》）
但並沒有向龐某收取任何購房款。該公司就該商品房只收取了一筆購房款，同意辦理更名手續，也是基於張女士所交的材料，公司並沒有過錯。出判決
開發商需返還購房款
在該案審理過程中，張女士提出書面申請，要求對《合同更名申請表》中自己的簽名和指紋進行鑒定，確認是否為本人書寫和按捺。經司法鑒定中心鑒定，簽名和指紋都不是張女士親手書寫和按捺的。此外，張女士的戶口名簿家庭成員中並沒有龐某，兩人根本就不是母子關係。張女士表示自己長期居於加拿大，應某房地產公司工作人員的要求為辦理房屋相關手續需要，自己的《認購協議書》和購房款收據原件，都留存在某房地產公司工作人員處。
法院認為，張女士依約履行了付款義務，但是某房地產公司在2014年6月，又和龐某簽訂了買賣合同，該公司辯稱辦理合同更名手續是由於張女士和龐某的誤導，證據不足。從某房地產公司提交的居民戶口名簿影本可以看出，明顯有偽造的可能性。該公司在預見到辦理變更購房人的手續中可能存在風險的情況下，在辦理更名手續時，未盡審慎義務，核實雙方當事人的真實身份情況，存在過錯。
由此，青秀區法院判定，解除雙方的購房合同，某房地產公司需向張女士返還購房款等159萬餘元。由於張女士沒有妥善保管自己持有的相關檔，對該糾紛也應負擔相應的責任。對購房款的利息等實際損失，應自行承擔。目前，該判決已生效。
案例2
楊某花63多萬元，買下南寧市良慶區某樓盤一套房子及車位，等了三四年都沒拿到房子，房子卻早被開發商又賣給別人。今年3月，楊某以廣西某房地產公司違約為由，將該公司告上南寧市良慶區人民法院，要求該公司返還購房款及車位款。
楊某說，雖然他和某房地產公司簽訂的是住宅、車位元認購協定，但協定中對房屋的房號、面積、單價等都有約定，所以該協議屬於商品房買賣合同性質。按照雙方的約定，某房地產公司應該在2015年底交付房屋。可實際上，該公司並未如約交房。該公司為了謀取暴利，公然違約，擅自將該房屋銷售給他人。最終導致他交了房款，卻沒買到房，某房地產公司已經違約。
某房地產公司坦承，雙方簽訂的認購協議是雙方的真實意思表示，是有效協定。但面對楊某的說法，某房地產公司卻認為是楊某違約在先。
直到2014年10月17日，該公司某樓盤才取得商品房預售許可證。2014年12月1日，該公司與楊某重新簽訂了一份《商品房認購協議書》，該協議約定買受人須在7日內，到項目銷售中心按約繳付房款，並簽署《商品房買賣合同》及辦理相關購房手續。
但楊某始終未與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》。2015年12月11日起，某公司決定轉售楊某認購的房屋，該公司還通知楊某前往該公司辦理退款事宜，楊某仍然拒絕簽收該律師函。
由此，某房地產公司認為，該公司將該房屋銷售給他人，並不構成違約。該公司同意返還楊某預付的購房款、車位款等。但由於楊某違約，導致合同解除，其所支付的定金，該公司不予返還。
法院認為，楊某與某公司簽訂的兩份《認購協定》真實、有效。對於該《認購協定》，簽訂於某公司取得案涉樓盤商品房預售許可證之前，故該協議屬預約合同性質。楊某主張該協議屬本約，無事實和法律依據，法院不予採信。
由於雙方是2014年12月1日簽訂《商品房認購協議書》，即楊某應於2014年12月7日前簽訂《商品房買賣合同》。可楊某無正當理由，未在該日前與某公司簽訂《商品房買賣合同》，在某公司予以的寬展期限內亦未與某公司簽訂，已構成違約，某公司據此解除雙方的認購協議，於法有據，法院予以確認。合同解除後，某公司應將收取的購房款、車位款等共計56.6萬餘元返還給楊某。因導致認購協議不能完全履行責任在楊某，所以楊某要求返還訂約定金和按一倍已付款標準賠償損失等，法院未予支援。
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辨識一房多賣 調取房地產登記簿是關鍵
為辨識一房多賣的情況，購房者可以提前去當地的房地產交易中心調取所購房屋的房地產登記簿（只要提供所購房屋具體地址，並攜帶本人身份證即可調取）。這項工作最好在簽訂《商品房預售合同》之前進行。在房地產登記簿上，需要注意以下幾項：
首先，看該房產的產權人是否是將該房屋賣給自己的開發商。也就是說，首先要審閱的是，與自己交易的開發商是否是房屋的實際產權人，只有對方是實際產權人和實際產權人所委託的人才能與之進行房屋買賣交易。
其次，看該房屋上是否存在異議登記。異議登記是利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記入登記簿的行為，也就是說，異議登記人對該房產上的產權人，也就是開發商存有異議，開發商很有可能對該房產不享有產權。
接著再看該房屋上是否存在預告登記。所謂預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記，如該房產上存在預告登記，那麼即證明開發商已將該房屋賣給他人，購房人最後很可能無法取得該房屋產權！
最後還要看該房屋上是否存在抵押權登記。抵押權登記是指抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實，如果該房產上存在抵押權登記，那麼該房產已經被開發商抵押，抵押人就所抵押房產享有優先受償效力。
如果房地產登記簿上所記載的產權人與將該房屋給購房者的人不一致，或該房產上存在異議登記的，那麼該房產很可能不屬於開發商所有，這會導致購房者與開發商所簽訂的《商品房預售合同》無效，購房者應及時向人民法院起訴，要求賠償！
如果該房產上存在預告登記或是抵押權登記，即證明在將房屋賣給購房者之前，開發商已將該房屋出售或抵押！在這種情況下，購房者取得該房產的產權就會存在極大風險。在此建議購房者穩妥起見，與開發商進行協商或向人民法院起訴開發商，要求解除合同並要求開發商賠償購房者的損失。
（據《解放日報》）