家住北京市通州區某村的房主張某，於2012年將本村的農村房屋賣給同為本村居民的姜某。
在姜某支付清買房款32萬元後，薑某就搬入該房屋居住。四年後薑某提起確認合同有效之訴，要求確定姜某同張某的買賣合同有效，張某不同意薑某的主張，其認為買賣合同無效。近日，通州法院審結了此案，依法認定雙方買賣房屋協議有效。
2012年9月10日，姜某與張某簽訂買賣房屋協議，約定：張某將其坐落於北京市通州區某村某處北房五間、廂房三間及地上建築物、自來水、電以320 000元的價格賣與姜某，
合同簽訂當日，薑某以銀行轉帳和現金的形式分兩次將房款給付于張某，張某將房本交付姜某，姜某於當日搬入房屋。2013年5月24日，薑某將涉案房屋進行翻建，並居住至今。張某辯稱，協議是無效的，因為姜某及其愛人在該村已經有一處宅基地，薑某又購買我的宅基地，張某就有兩處宅基地，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地的規定，
雙方簽訂的《買賣房屋協議》應該是無效的。
法院認為，綜合本案的實際情況，本著有利於穩定現有的房屋佔有關係及誠實信用原則，確認姜某與張某簽訂的買賣房屋協議有效較為適宜。理由有二：其一，姜某與張某於2012年9月10日簽訂的買賣房屋協議，系雙方真實意思表示,不違法法律、行政法規的強制性規定，
薑某在涉案房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的佔有關係，且薑某為本村居民，具備擁有本村宅基地的資格；其二，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地。該規定為管理性規範，而非效力性規定，不應僅依該規定否定買賣房屋協議的效力。
法官提示，雖然現階段農村宅基地不能在市場上自由流轉，但並未所有轉讓農村宅基地住房的行為都是無效的。
農村地區，在本村村民之間轉讓宅基地住房，是沿革了多年的民間習慣，若將其認定為無效，不利於農村地區住房佔有的現狀保持。法院在判決農村房屋買賣案件時，會結合當事人雙方的身份情況、房屋的歷史沿革、房屋的翻建情況等多種因素進行考量。
文字：餘海