二手房評估，為什麼總是低評，如果高評會發生什麼？
有一個網友2003年的時候買了一套二手房，但是沒有及時過戶，
後來2011年的是時候過戶，過戶就要評估，對不對？
一評估價值20萬塊，一方面心中竊喜，漲了一半還多很多，因為評估價格一般都比成交價格低20%以上；
另一方面，各方面契稅也會按照評估價格繳納，它實際的成交價格才10萬塊錢，那合同就得按事實寫上，該是多少就是多少；
二手房交易裡面有一個重要的環節，
就是二手房交易的時候，繳納二手房交易稅費的時候，為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門也要對交易房產進行評估。
還有就是辦理住房按揭貸款時，購房者需要抵押向銀行申請房貸，那麼銀行就要對房子進行評估，委託評估公司或者擔保公司進行評估；
當然也可以按照房管局的評估，給你貸款額度；
評估之後，
第一：為什麼二手房交易要進行評估？
一是因為二手房的賣方是個人；
個人的話在房價上面做手腳，就會有巨大的水分和風險，避免這種泡沫的產生；
最主要是因為，交易是個人的話，故意陰陽合同，用來避稅，那就會對稅制造成一個挑戰，擾亂市場和行情；
二是二手房的價值是多方面的；
一方面面臨著房價普漲的升值，
三是銀行評估二手房，避免風險；
若是按照實際成交價格給予帶困，你可以隨便寫了，那麼銀行就會面臨巨大的風險；
另外二手房，隨著時間的推移會貶值這一點就不多說了，還有就是建築的結構變化，標準變化，也會帶來一些房子的風險；
例如30年前蓋的房子，
隨時面臨著拆遷，有的銀行直接面對這樣的二手房，是不發放貸款的，評估一下呢，那就遠遠低於市場價值了；
第二：二手房評估，有時效性嗎？
準確的說，有時效性，一般時效性為一年，超過一年要重新進行評估；
另外再次買賣的時候，會作為溢價的標準，進行稅費的徵收；
房地產抵押估價指導意見的第二十六條規定：
估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；
房地產估價師預計估價物件的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。
超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。
在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
這就意味著，每次交易都有可能進行一次評估，長姿勢了吧？
評估的費用，一般是評估價格的0.5%收取評估費，這也是一個法定的標準；
當然也有一種簡易的初次評估辦法，這個是一次性收取300快的評估費，不過每一個城市都會有不一樣的交易流程；
第三：評估價格會不會發生高評估？
這個是有可能，發生高評估，有幾種可能性；
一是過戶時間差異；
例如10年前買的房子現在過戶，那時候房價一定很低，現在的評估價格那就會高出不少；
這個時候如果做個按揭貸款，可以貸款評估價的70%了；
二是成交價格很低；
還有一種情況是情急之下，低於市場價出售，甚至低於評估價格成交的情況；
實際成交價，低於評估價格的時候，一切稅費是按照評估價執行；
當成交價格低於評估價時，營業稅、個稅、契稅等都是按照房管局評估價格繳納！
三是做了高評估；
這個在市場上也是有可能的，為什麼呢？
這個一般是炒房者慣用的伎倆，專買一些好地段的二手房，可以做高評估，之後除了貸款，還能撈一筆錢作為流動資金；
這叫做作撬動杠杆資本，為自己做事；
當然也有一種可能，就是買通評估公司，評估公司知道那些房子可以做高評估，因為都是有條件限制的；
靠這個賺錢的人多了去了，當然也有死的更快的，那就是把高評的資金做了民間借貸；
最後要不回來，自己最後身無分文，房產被銀行拍賣了，這實際都是屬於投機和玩火，就不多講了。
阿永哥點評：
一是二手房評估價格，可以調控市場的惡意行為；
二是二手房評估是一個價值與風險的控制行為，特別是銀行方面；
三是二手房評估，也可以有空子鑽的，那就是識別高價值的地產，可以利用好了做投資賺錢；
買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；
長姿勢了吧？評估的費用，一般是評估價格的0.5%收取評估費，這也是一個法定的標準；
當然也有一種簡易的初次評估辦法，這個是一次性收取300快的評估費，不過每一個城市都會有不一樣的交易流程；
第三：評估價格會不會發生高評估？
這個是有可能，發生高評估，有幾種可能性；
一是過戶時間差異；
例如10年前買的房子現在過戶，那時候房價一定很低，現在的評估價格那就會高出不少；
這個時候如果做個按揭貸款，可以貸款評估價的70%了；
二是成交價格很低；
還有一種情況是情急之下，低於市場價出售，甚至低於評估價格成交的情況；
實際成交價，低於評估價格的時候，一切稅費是按照評估價執行；
當成交價格低於評估價時，營業稅、個稅、契稅等都是按照房管局評估價格繳納！
三是做了高評估；
這個在市場上也是有可能的，為什麼呢？
這個一般是炒房者慣用的伎倆，專買一些好地段的二手房，可以做高評估，之後除了貸款，還能撈一筆錢作為流動資金；
這叫做作撬動杠杆資本，為自己做事；
當然也有一種可能，就是買通評估公司，評估公司知道那些房子可以做高評估，因為都是有條件限制的；
靠這個賺錢的人多了去了，當然也有死的更快的，那就是把高評的資金做了民間借貸；
最後要不回來，自己最後身無分文，房產被銀行拍賣了，這實際都是屬於投機和玩火，就不多講了。
阿永哥點評：
一是二手房評估價格，可以調控市場的惡意行為；
二是二手房評估是一個價值與風險的控制行為，特別是銀行方面；
三是二手房評估，也可以有空子鑽的，那就是識別高價值的地產，可以利用好了做投資賺錢；
買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；