有一個網友2003年的時候買了一套二手房， 但是沒有及時過戶， 那時候的房價是白菜價格， 他在四線城市， 60平米的房子才10萬塊錢；
後來2011年的是時候過戶， 過戶就要評估， 對不對？
一評估價值20萬塊， 一方面心中竊喜， 漲了一半還多很多， 因為評估價格一般都比成交價格低20%以上；
另一方面， 各方面契稅也會按照評估價格繳納， 它實際的成交價格才10萬塊錢， 那合同就得按事實寫上， 該是多少就是多少；
二手房交易裡面有一個重要的環節， 那就是評估， 都有可能誰來評估你的房子呢？
就是二手房交易的時候， 繳納二手房交易稅費的時候， 為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅， 相關部門也要對交易房產進行評估。
還有就是辦理住房按揭貸款時， 購房者需要抵押向銀行申請房貸， 那麼銀行就要對房子進行評估， 委託評估公司或者擔保公司進行評估；
當然也可以按照房管局的評估，
評估之後， 就會按照一個評估的價格， 給於貸款額度， 而不是你的成交價格。
第一：為什麼二手房交易要進行評估？
一是因為二手房的賣方是個人；
個人的話在房價上面做手腳， 就會有巨大的水分和風險， 避免這種泡沫的產生；
最主要是因為， 交易是個人的話， 故意陰陽合同， 用來避稅， 那就會對稅制造成一個挑戰， 擾亂市場和行情；
二是二手房的價值是多方面的；
一方面面臨著房價普漲的升值， 另一方面又面臨著折舊的貶值， 還有裝修， 都會作為評估的和交易的一個標準， 沒有平白無故的價值產生；
三是銀行評估二手房， 避免風險；
若是按照實際成交價格給予帶困， 你可以隨便寫了，
另外二手房， 隨著時間的推移會貶值這一點就不多說了， 還有就是建築的結構變化， 標準變化， 也會帶來一些房子的風險；
例如30年前蓋的房子， 都是用的預製板， 在抗震方面， 遠遠不符合標準了， 這是為什麼呢？
隨時面臨著拆遷， 有的銀行直接面對這樣的二手房， 是不發放貸款的， 評估一下呢， 那就遠遠低於市場價值了；
第二：二手房評估， 有時效性嗎？
準確的說， 有時效性， 一般時效性為一年， 超過一年要重新進行評估；
另外再次買賣的時候， 會作為溢價的標準， 進行稅費的徵收；
房地產抵押估價指導意見的第二十六條規定：
估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計， 不得超過一年；
房地產估價師預計估價物件的市場價格將有較大變化的，
超過估價報告應用有效期使用估價報告的， 相關責任由使用者承擔。
在估價報告應用有效期內使用估價報告的， 相關責任由出具估價報告的估價機構承擔， 但使用者不當使用的除外。
這就意味著， 每次交易都有可能進行一次評估， 長姿勢了吧？
評估的費用， 一般是評估價格的0.5%收取評估費， 這也是一個法定的標準；
當然也有一種簡易的初次評估辦法， 這個是一次性收取300快的評估費， 不過每一個城市都會有不一樣的交易流程；
第三：評估價格會不會發生高評估？
這個是有可能， 發生高評估， 有幾種可能性；
一是過戶時間差異；
例如10年前買的房子現在過戶，
這個時候如果做個按揭貸款， 可以貸款評估價的70%了；
二是成交價格很低；
還有一種情況是情急之下， 低於市場價出售， 甚至低於評估價格成交的情況；
實際成交價， 低於評估價格的時候， 一切稅費是按照評估價執行；
當成交價格低於評估價時， 營業稅、個稅、契稅等都是按照房管局評估價格繳納！
三是做了高評估；
這個在市場上也是有可能的， 為什麼呢？
這個一般是炒房者慣用的伎倆， 專買一些好地段的二手房， 可以做高評估， 之後除了貸款， 還能撈一筆錢作為流動資金；
這叫做作撬動杠杆資本， 為自己做事；
當然也有一種可能， 就是買通評估公司， 評估公司知道那些房子可以做高評估，因為都是有條件限制的；
靠這個賺錢的人多了去了，當然也有死的更快的，那就是把高評的資金做了民間借貸；
最後要不回來，自己最後身無分文，房產被銀行拍賣了，這實際都是屬於投機和玩火，就不多講了。
阿永哥點評：
一是二手房評估價格，可以調控市場的惡意行為；
二是二手房評估是一個價值與風險的控制行為，特別是銀行方面；
三是二手房評估，也可以有空子鑽的，那就是識別高價值的地產，可以利用好了做投資賺錢；
買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；
評估公司知道那些房子可以做高評估，因為都是有條件限制的；靠這個賺錢的人多了去了，當然也有死的更快的，那就是把高評的資金做了民間借貸；
最後要不回來，自己最後身無分文，房產被銀行拍賣了，這實際都是屬於投機和玩火，就不多講了。
阿永哥點評：
一是二手房評估價格，可以調控市場的惡意行為；
二是二手房評估是一個價值與風險的控制行為，特別是銀行方面；
三是二手房評估，也可以有空子鑽的，那就是識別高價值的地產，可以利用好了做投資賺錢；
買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；