尷尬的三四線：房子不斷升值，出手卻更加困難！

對於早些年買了三四線城市房子的朋友來說，眼下恐怕是最尷尬的時候。

這樣的人並不在少數，前些年，一二線樓市行情不錯的時候，那些手中有點閒錢卻有夠不上一二線城市房子的人，

把手中的錢變成了三四線城市的房子。

當然他們也不是傻子，不少人買的也都是核心城市周邊的小城市，當年的價格也僅僅幾千塊錢，經歷了多年的蟄伏，從去年開始，一直到現在，手中房子的價值少則翻倍，多則翻了幾倍。

不過正當他們打算脫手的時候，一個更為尷尬的現實是，這些城市二手房市場和新房市場幾乎可以用“冰火兩重天”來形容。新房售樓處都人頭攢動，

對應的二手房市場卻幾乎沒怎麼發育，想要賣掉手中的房子並不容易。

早些年在三四線城市買房的人，據融360房貸君知，一小部分精明的人已經在2016年果斷出貨了，但他們中的大部分人是選擇繼續持有到現在的，當然現在帳面收益更多，

不過想要變現，卻難上加難。

在這個樓市越來越分化的時代，懂得適時空倉，才是精明的購房者，一味追求收益最大化，反而無法落袋。

為什麼三四線的二手房很難出手？

當然，政策是一個方面，它在很大程度上左右了三四線樓市的短期行情，將一部分購房者固化在樓市中。

不過更重要的原因卻不是這一點，三四線樓市的基本面才是決定這部分投資客無法變現的根本原因。

樓市的基本面是什麼，我們在以前也講過，產業和人口是最關鍵的兩大指標。

三四線城市產業和人口顯然是幹不贏二線，更別說一線了。我們就以現在的燕郊樓市為例，近幾年燕郊樓市飛速發展，當地擠進了大量人口，但為什麼一紙通知，立馬樓市就萎了呢？

按道理這些人進來了，應該能抗住樓市的下行才是，但事實告訴我們，燕郊樓市現在是一地雞毛，跌得少的有兩三成，

多的竟有五六成，卻仍然找不到願意買房的。

燕郊湧入了大量人口，這不假，但他們沒有在燕郊工作，沒有在燕郊繳納社保，甚至沒有去過燕郊的醫院，因為工作關係，一切與己相關的都在北京解決。

很顯然，這些人並不屬於燕郊，而產業就更簡單了，這個京郊小鎮，除了房地產其餘乏善可陳，而房地產能吸引哪些人，大家都懂。

這種基本面決定了，當調整來臨之時，樓市必將遭受重創，

需求可能在一瞬間消失，首先遭殃的是開發商，曾經花了幾個月時間積攢的客戶，一瞬間都沒有資格買房了。

而那些已經買房的人也會慌了神，沒有購房者進來，他們手中的房子就好比空中樓閣，要麼懸在半空中，繼續拿著，要麼落地回吐甚至虧本。

與北京如此之近的燕郊尚且如此，更何況那些前不著村後不著店的三四線城市。這些城市現在普遍表現為新房市場活躍，而二手房市場冷清。

目前在三四線買房的主要有兩種人：

1、當地人，他們本著改善具體條件的目的去買房，既然改善，那麼自然是大點的，戶型設計更合理的新房才是首選，當然選擇現在入市，原因有很多，有主動的，有被動的。

2、外來的，這些人買房自然也不會選擇二手房，而是選擇新房，割第一茬韭菜嘛。

不同的城市，這兩類人的比例是不盡相同的，在都市圈的三四線城市，後者要多餘前者的，在非都市圈的城市，前者則要多餘後者。

對於第一類人，其實現在買沒什麼不合適的，自己有換房的需求，這是從消費升級的角度來考量的，買到了就改善了自己的居住條件，不用管樓市如何走。

對於第二類人，現在他們可能正在重蹈前輩們的覆轍，買了房子，假如城市選得好，未來帳面收益肯定是正的，但能否經由二手房市場落袋為安就另當別論了。

從以上兩種購房行為，我們能很清晰的得到以下結論，三四線城市真正需要改善需求的人一般都會去買新房。

他們是有效需求，而這種有效需求的體量並不大，新房價格便宜，設計更合理，足夠他們挑選，為啥要去買更貴的二手房呢。

從另一個層面來說，三四線城市人均住房面積本身就不低，月薪三四千，房價一兩萬，人們也得掂量掂量在這個時候換房是否划算。對工作生活在三四線城市的他們來說，時間成本是最低的，完全可以等待更合適的時機入市。

所以，看上去那些在三四線城市買房的人，帳面收益不錯，但他們從簽合同那天起，就註定了未來賣房子是更加痛苦的。這種體驗和在一二線城市賣房是完全不同的，在一二線城市，只要你願意稍稍讓價，找到接手的人並不難。而在三四線城市，多讓點價能賣出去都算幸運，更多情況是有價無市，房子是賣不出去的。

對於買房不為自住的人來說，現在不僅要考慮買房，更要考慮賣房，考慮止盈的可能。三四線城市需求目前是透支的狀態，而同時新房的供應量又不小，兩者疊加的結果是二手房基本上是有價無市。賣房已不易，止盈更是難上加難。