存量時代將至,商業改造中應注意的五大問題
2017年上半年,北京僅3個購物中心開業,而在中國另一個中心城市上海,
面對存量市場,“改造”是一個繞不過去的問題。如果我們的商業終將改造,那我們應該注意哪些問題?
一、 再定位:大資料演算法提供精確依據
改造的目標一定是為了獲得更好的經營效果,而改造的原因一定是業態、品牌、場景等方面不再匹配消費者的需求。而改造項目相較於新增項目最大的優勢在於,隨著多年的經營,已有相對成熟的消費環境。因此,基於消費者的大資料演算法較傳統方法更能獲得精確的資料。目前包括龍湖、華潤、三井不動產、印力等多家企業已在開業的購物中心中引入了大資料監測,
二、 建築改造:適應最新趨勢的場景
建築是商業專案的骨架,決定了能長出多大體格的肌肉。商業項目的改造往往都離不開建築的改造,除了我們第一印象的外立面和內裝改造以外,
三、 品牌更迭:選擇最適合的品牌
品牌的調整不能一味的求新、求多。對於原場品牌,對比新定位,加以分析,適合者可進行保留,通過位置替換、店面升級等方式,使之和新的定位進行匹配。當然,一定要有新的品牌進入。商業是永遠走在時尚前端的產業,一定要選時下最流行、最有話題性的品牌,
四、 時間把控:效率第一
改造項目切忌不能週期過長,目前新開發項目動則3-5年的開發週期,對於改造型專案來講太過漫長。不管是閉店改造還是邊經營邊改造,過長的週期都會使消費者喪失消費習慣和忠誠度,進而流失本已培養起來的忠實客群。
因此,改造項目一定要招商先行,在確定改造計畫後,先啟動招商工作。比較理想的狀態是建築改造和商家進場裝修能夠同步,這樣能極大縮短改造的時間。通常半年之內完成改造是比較理想的時間週期。
五、 收益測算:成本把控必不可少
在本文一開頭就談到,改造的本質是要獲得更好的經營效果,從而產生更高的經營價值,因此改造前的算帳必不可少。付出的代價必然要通過後面的經營進行回收,改造所得到的租金增幅必然要有明顯的提升。因此銷售型項目通常不具備改造意義,而持有型項目的改造空間更大。筆者曾經操作的一個項目,改造後租金基本翻倍,可以說達到了改造的目的。
相對于拆舊蓋新,老舊項目的改造,是一個城市集約化發展的體現。我們通過這樣的一個手段,延續了城市發展的歷史,同時也節約了社會資源,並發揮出最大的價值。改造對於商業項目來講,就如同我們對收藏品的定期保養,既要保持歷史的沉澱,又要去除歲月的痕跡。
因此,改造項目一定要招商先行,在確定改造計畫後,先啟動招商工作。比較理想的狀態是建築改造和商家進場裝修能夠同步,這樣能極大縮短改造的時間。通常半年之內完成改造是比較理想的時間週期。
五、 收益測算:成本把控必不可少
在本文一開頭就談到,改造的本質是要獲得更好的經營效果,從而產生更高的經營價值,因此改造前的算帳必不可少。付出的代價必然要通過後面的經營進行回收,改造所得到的租金增幅必然要有明顯的提升。因此銷售型項目通常不具備改造意義,而持有型項目的改造空間更大。筆者曾經操作的一個項目,改造後租金基本翻倍,可以說達到了改造的目的。
相對于拆舊蓋新,老舊項目的改造,是一個城市集約化發展的體現。我們通過這樣的一個手段,延續了城市發展的歷史,同時也節約了社會資源,並發揮出最大的價值。改造對於商業項目來講,就如同我們對收藏品的定期保養,既要保持歷史的沉澱,又要去除歲月的痕跡。