2017下半年房產市場趨勢分析——摘自10大房地產商的2017年半年報
本文綜合了萬科、恒大、綠地、保利、中國海外發展、碧桂園、融創、龍湖、富力、金地，共計10家房地產公司，自2017年7月至8月分發佈的2017年度的半年報。
深度整理了2017下半年的市場分析——包括商品房銷售規模、市場融資管道、土地市場、風險角度、市場展望、城鎮化趨勢七大角度，
商品房銷售規模
萬科：增速放緩
全國商品住房銷售規模保持增長，但增速放緩。
國家統計局資料顯示，上半年全國商品住宅銷售面積為 6.48 億平方米，銷售金額為 4.93 萬億元，同比分別上升 13.5%和 17.9%，同比增速較第一季度分別下降3.4 和 2.3 個百分點。本集團長期重點觀察的 14 個城市1，
保利地產：增速持續下降
2017 年上半年，房地產行業銷售規模延續了 2016 年以來的增長態勢。1-6 月份，全國商品房銷售金額 5.92 萬億元，銷售面積 7.47 億平方米，同比分別增長 21.5%和 16.1%。
但在調控政策的持續深入下，行業銷售金額和面積增速持續下降，同比增速分別較去年同期下滑 21 個百分點和 12 個百分點。其中，
行業銷售的增長帶動商品住宅待售面積持續下降，庫存總量降至 3.52 億平方米，保持自 2016年 2 月以來持續下滑的趨勢。
受此影響，房地產開發企業補庫存的意願強烈，新開工面積和投資持續增長。1-6 月份，全國房屋新開工面積 8.57 億平方米，同比增長 10.6%，累計增速自 3 月以來持續回升；全國房地產開發投資 5.06 萬億元，
融創：堅決銷售，加速中轉
合理的土地成本使得本公司有更多空間回應國家行業調控政策，堅決銷售，加速周轉取得更好的銷售業績。
2017年下半年，本公司預計將有超過90 個全新項目推盤開售，預計貨值將超過人民幣1,600 億元，加上2017年上半年尚未出售的資源及老專案新推資源，下半年本公司預計將有超過260 個項目在售，2017年下半年總可售資源將超過人民幣3,800 億元。
龍湖：細分需求，達成目標
2017年下半年本公司推出的產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分的需求，並根據客戶需求調整不同產品和業態間的比例，力求在調控的市場中精准定位、達成目標。
下半年在售主力專案將達到95 個，其中有37 個全新專案上市，24 個項目將推出新一期新業態產品。
富力：剛需依舊強勁，保持銷售增長
通常而言，下半年的協議銷售勢頭較上半年強勁，
截至目前，本集團推出了四個新項目，而預計全年共有二十八個新項目推出，為二零一七年及二零一八年可銷售資源作出貢獻。
雖然我們預期政府將繼續保持收緊政策，並按逐個城市基準作出調整以應對市場趨勢，我們認為，房地產的剛性需求仍會保持強勁，從而抵銷有關影響。
隨著上半年和七月銷售額繼續增長，本集團提升全年協定銷售目標至人民幣800 億元。本集團已為二零一七年訂下480 萬平方米的交付目標，相當於二零一六年總銷售建築面積增長14%，其中165萬平方米已於上半年獲得確認。與本集團全年總建築面積交付目標比較，於七月底，本集團已預售550 萬平方米於二零一七年及二零一八年交付的面積。其中二零一七年計畫共付面積已售超過80%。
市場融資管道
萬科：管道收緊
房地產市場融資管道逐漸收緊。央行報告顯示，上半年全國新增房地產貸款 3.0 萬億元，同比增速較3 月末下降 2.0 個百分點。其中，個人住房貸款同比增速較 3 月末低 4.8 個百分點。在行業監管從嚴、整體資金面趨緊的背景下，堅持穩健經營、具有良好資信口碑的企業，其優勢將進一步凸顯。
保利地產：管道受限，融資收縮
在行業調控持續深入、金融去杠杆、防風險的背景下，行業資金面持續收緊。一方面，房地產企業融資管道受限，再融資、公司債等融資方式對地產行業定向收縮。另一方面，房地產行業資金來源增速也開始放緩。
1-6 月份，房地產開發資金來源總量 7.6 萬億元，同比增長 11.2%，同比增速較去年同期下降 4 個百分點。其中，個人按揭貸款增速已連續 13 個月下降，6 月份較最高峰下降 51.8
個百分點。
土地市場
萬科：土地成交均價高，溢價率下降
土地市場方面，前述 14 個城市成交均價仍在歷史高位，第一、二季度的土地溢價率（成交土地的平均實際成交樓面價/成交土地的平均起拍樓面價）分別為 25.8%和 40.3%，但相比去年同期已有較為明顯的下降。部分三四線城市的土地均價和成交溢價率也有所上升。隨住宅市場趨於平穩，預計土地市場亦將呈現降溫趨勢。
綠地：開發商拿地熱情不減
2017 年上半年，全國土地市場火爆依舊，開發商拿地熱情不減，一二線重點城市地價堅挺，三四線城市地價上揚。
根據國家統計局公佈的資料，2017 年上半年土地成交價款 4376 億元，同比增長 38.5%。房地產開發投資亦在良好的銷售形勢帶動下進一步上升。
2017 年上半年，全國房地產開發投資完成 50610 億元，同比增長 8.5%，新開工面積 8.57 億平方米，同比增長 10.6%。
保利地產：正在戰略化佈局
公司始終堅持全國化戰略佈局，以一、二線城市為核心，向城市群、城市帶縱深發展。目前，公司形成了以珠三角、長三角、京津冀城市群為核心、以中部、成渝、海峽西岸等區域共同發展的城市群佈局，在全國 75 個城市擁有超過 7000 萬平方米的待開發土地資源，基本滿足公司未來 2-3年的開發需要。
在深耕國內市場同時，公司也積極開拓海外市場，成功佈局澳大利亞、美國、英國等國家，累計管理專案 9 個，進一步夯實公司地產開發主業。
中國海外發展：項目合作機會增加，增加投入
因土地市場狀況，項目合作的機會明顯增加，相關合作專案的資料會稍後於該等合作項目正式成立時披露。
於六月底，本集團於合營項目淨投入資金增加至港幣 163.9 億元，合營項目的利潤貢獻增加 46.6%至港幣 7.4 億元。各合營公司財政健全，於六月底，銀行結餘及現金合共為港幣 103.2 億元，而銀行貸款合共僅為港幣 29.7 億元。聯營公司盈利貢獻上升 155.8% 至港幣 6.5 億元，而主要聯營公司中海宏洋提供了港幣 2.7 億元淨利潤貢獻。
上半年本集團在國內 18 個城市和香港買入 27 幅地塊，新增土地總樓面面積 633萬平方米。於六月底，本集團土地儲備為 5,853 萬平方米（實際權益為 4,948萬平方米）；中海宏洋的土地儲備為 1,784 萬平方米（實際權益為 1,663 萬平方米）。
融創：完成土地儲備，減緩獲取土地
本公司把握二零一五年及二零一六年的土地市場機會，完成了一線、環一線及核心城市的全國化土地儲備佈局，獲得了充足的土地儲備，並且在7 月份與萬達就13 個文化旅遊專案91% 的股權達成合作，使得本公司土地儲備得到進一步補充。
充足高品質的土地儲備足夠支持本公司在未來幾年保持穩健的增長，從而使得本公司面對近期持續火熱的土地市場能夠更加從容，將採取更加審慎態度，減緩獲取土地。
富力：投資豪華酒店，物色土地儲備
在迄今為止作出多宗土地收購，以及於七月十九日公佈的從大連萬達商業地產股份有限公司收購七十七間酒店資產之重大收購後，本集團將大舉增加其可銷售資源的土地儲備規模及長期投資和酒店組合，成為全球最大的豪華酒店資產擁有人。
管理層將繼續尋求擴大本集團整體規模並以本集團現有組合資產理順新酒店組合，以增加經常性收入及利潤的比例。同樣，本集團亦將繼續物色土地儲備補充及擴大本集團規模。
鑒於近期政策抑制平均售價升幅，我們預期土地儲備的價格漲幅也會較為溫和，為本集團創造機會取得回報具吸引力的土地儲備。
金地：大城市土地價格鬆動，三四線城市相對保持高溫
土地市場方面，2017年上半年，熱點城市著力加大土地供應，同時在土地競買中引入競自持新規，嚴控新地王的出現，以扭轉市場預期。
上半年，北京、南京、重慶、杭州、合肥、廈門等熱點城市加大土地供應，在土地供應增加、住宅成交回落、銀行信貸收緊等各因素交織下，土地價格開始出現鬆動。
但同時，由於三四線城市的銷售市場呈現上升狀態，而且較多的三四線城市土地並未明顯放量，因此上半年大部分三四線城市土地價格呈現明顯的上升趨勢，土地價格保持相對的高位。
風險角度
碧桂園：減少對特定市場的依賴，已制定防範系統
本集團的業務及前景主要視乎中國內地房地產市場的表現。中國內地房地產市場受多項因素影響，包括社會、政治、經濟、法律環境變化、以及政府的財政、經濟、金融、產業及環境保育等政策轉變。
本集團亦受經濟狀況、消費者信心、消費開支及消費喜好變化密切影響。本集團將繼續實施策略，以發展和加強不同的地區市場的滲透，從而減少對特定市場的依賴。
同時，本集團的營運受到地產發展、地產投資及地產相關業務多種特有的風險因素所影響。來自買家、租戶及策略性業務夥伴的失責行為、內部流程、人為及系統性不足或失誤，或其他週邊因素對營運可能構成不同程度的負面影響。
另外，即使本集團已制定了防範意外的系統和政策，意外仍然可能發生，因而引致財政損失、訴訟或聲譽受損。
市場展望
萬科：向理性回歸，進入存量房時代
房地產市場向理性回歸，有利於防範金融風險，延續行業發展週期，為建立長效機制提供有利時機。
其中，建立租售並舉機制，促進租賃住房發展，滿足新市民居住需求已經成為行業政策的重要組成部分。
此外，經歷過去十多年大規模建設後，主要城市逐步進入存量房時代，基於存量房的經營業務發展空間顯現，居民住房有關的消費支出持續增長，將為房地產企業提供更多發展機會。
恒大：三大風險——負債率、存貨出售、資產受限
資產負債率較高的風險
公司資產負債率處於較高水準，隨著公司業務規模的逐步擴大，專案開發支出及預售貨款將相應增加，資產負債率可能會維持在較高水準。
如果公司持續融資能力受到限制或者未來宏觀經濟環境發生較大不利變化，公司可能面臨償債壓力，正常經營活動可能因此受到不利影響。
存貨出售的不確定性風險
公司存貨主要為房地產類存貨，主要包括已完工開發產品和在建開發產品。公司房地產開發業務受宏觀經濟與國家政策的影響較大，未來如果國內房地產供需關係進一步改變，則可能對公司房地產項目的銷售產生較大影響，進而導致房地產類存貨的出售或變現存在一定的不確定性。
受限制資產規模較大的風險
公司受限制資產主要系為金融機構借款設定的擔保資產，主要包括公司及下屬子公司開發的房地產專案和持有的貨幣資金等。
另外，公司部分子公司的股權部分或全部處於質押狀態。公司存在較大規模的受限制資產，在後續融資以及資產的正常使用方面可能存在一定的風險。
中國海外發展：穩中趨好，適度投資
展望下半年，預計全球經濟將保持穩步增長。美國經濟維持溫和復蘇，強勢美元對新興經濟體的壓力有所緩解，由於歐洲央行未顯著收緊貨幣政策，歐洲經濟增長將會進一步改善。
亞洲仍是全球增長的主引擎，預計下半年中國經濟態勢繼續穩中趨好，該可超額實現全年經濟增長6.5%的目標。
下半年，為了確保房地產行業的穩定健康發展，預計強監管、去杠杆的政策不會很快撤出，國家會在房地產市場、金融和稅收諸多方面實施更多可持續的長效調控機制，房地產行業會繼續獲得溫和增長，行業整合將會加速，集中度會提升。如此形勢對本集團而言，機會大於挑戰。
由於剛性需求強大，預計港澳房地產市場可以在高位平穩運行。本集團將繼續堅持在港澳市場積極關注，適度投資的策略。
融創：態度要保持謹慎
本公司判斷下半年政府房地產調控政策的持續，尤其是對購房者和開發商貸款政策的持續收緊將使得調控效果進一步顯現，尤其是對房價漲幅過大且供應持續增加的城市更為明顯，本公司對下半年的房地產市場仍然保持謹慎的態度。
下半年本公司將繼續堅持上半年的運營策略：一方面堅決銷售加快周轉和提升去化速度，快速回籠資金；另一方面，面對過熱的土地市場將堅持更加謹慎的土地獲取原則。
龍湖：市場將趨於平衡
2017年上半年，中國房地產市場的調控政策持續加強，熱點城市調控力度進一步加大，二三線城市庫存去化初具成效。
2017年下半年，隨著各地限購，以及貨幣政策、金融政策的收緊，房地產市場供需將趨於平衡。日益分化的競爭格局將更加考驗企業的產品力、運營能力和持續發展能力。
城鎮化
碧桂園：城鎮化是長期發展動力
房地產行業作為國民經濟的重要支柱之一，城鎮化進程帶來的首次置業以及對高品質住宅的改善需要仍是房地產長期發展的動力。
預計在2017年下半年，一方面政府將會通過「因城施策去庫存」政策以加強房地產市場的分類調控；另一方面房地產行業的競爭將更趨激烈，行業整合加強，市場將進一步分化。
對於碧桂園而言，中國城鎮化進程遠未結束，本公司將繼續聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打造覆蓋客戶全生命週期的資源整合平臺。
房地產的剛性需求仍會保持強勁，從而抵銷有關影響。隨著上半年和七月銷售額繼續增長，本集團提升全年協定銷售目標至人民幣800 億元。本集團已為二零一七年訂下480 萬平方米的交付目標，相當於二零一六年總銷售建築面積增長14%，其中165萬平方米已於上半年獲得確認。與本集團全年總建築面積交付目標比較，於七月底，本集團已預售550 萬平方米於二零一七年及二零一八年交付的面積。其中二零一七年計畫共付面積已售超過80%。
市場融資管道
萬科：管道收緊
房地產市場融資管道逐漸收緊。央行報告顯示，上半年全國新增房地產貸款 3.0 萬億元，同比增速較3 月末下降 2.0 個百分點。其中，個人住房貸款同比增速較 3 月末低 4.8 個百分點。在行業監管從嚴、整體資金面趨緊的背景下，堅持穩健經營、具有良好資信口碑的企業，其優勢將進一步凸顯。
保利地產：管道受限，融資收縮
在行業調控持續深入、金融去杠杆、防風險的背景下，行業資金面持續收緊。一方面，房地產企業融資管道受限，再融資、公司債等融資方式對地產行業定向收縮。另一方面，房地產行業資金來源增速也開始放緩。
1-6 月份，房地產開發資金來源總量 7.6 萬億元，同比增長 11.2%，同比增速較去年同期下降 4 個百分點。其中，個人按揭貸款增速已連續 13 個月下降，6 月份較最高峰下降 51.8
個百分點。
土地市場
萬科：土地成交均價高，溢價率下降
土地市場方面，前述 14 個城市成交均價仍在歷史高位，第一、二季度的土地溢價率（成交土地的平均實際成交樓面價/成交土地的平均起拍樓面價）分別為 25.8%和 40.3%，但相比去年同期已有較為明顯的下降。部分三四線城市的土地均價和成交溢價率也有所上升。隨住宅市場趨於平穩，預計土地市場亦將呈現降溫趨勢。
綠地：開發商拿地熱情不減
2017 年上半年，全國土地市場火爆依舊，開發商拿地熱情不減，一二線重點城市地價堅挺，三四線城市地價上揚。
根據國家統計局公佈的資料，2017 年上半年土地成交價款 4376 億元，同比增長 38.5%。房地產開發投資亦在良好的銷售形勢帶動下進一步上升。
2017 年上半年，全國房地產開發投資完成 50610 億元，同比增長 8.5%，新開工面積 8.57 億平方米，同比增長 10.6%。
保利地產：正在戰略化佈局
公司始終堅持全國化戰略佈局，以一、二線城市為核心，向城市群、城市帶縱深發展。目前，公司形成了以珠三角、長三角、京津冀城市群為核心、以中部、成渝、海峽西岸等區域共同發展的城市群佈局，在全國 75 個城市擁有超過 7000 萬平方米的待開發土地資源，基本滿足公司未來 2-3年的開發需要。
在深耕國內市場同時，公司也積極開拓海外市場，成功佈局澳大利亞、美國、英國等國家，累計管理專案 9 個，進一步夯實公司地產開發主業。
中國海外發展：項目合作機會增加，增加投入
因土地市場狀況，項目合作的機會明顯增加，相關合作專案的資料會稍後於該等合作項目正式成立時披露。
於六月底，本集團於合營項目淨投入資金增加至港幣 163.9 億元，合營項目的利潤貢獻增加 46.6%至港幣 7.4 億元。各合營公司財政健全，於六月底，銀行結餘及現金合共為港幣 103.2 億元，而銀行貸款合共僅為港幣 29.7 億元。聯營公司盈利貢獻上升 155.8% 至港幣 6.5 億元，而主要聯營公司中海宏洋提供了港幣 2.7 億元淨利潤貢獻。
上半年本集團在國內 18 個城市和香港買入 27 幅地塊，新增土地總樓面面積 633萬平方米。於六月底，本集團土地儲備為 5,853 萬平方米（實際權益為 4,948萬平方米）；中海宏洋的土地儲備為 1,784 萬平方米（實際權益為 1,663 萬平方米）。
融創：完成土地儲備，減緩獲取土地
本公司把握二零一五年及二零一六年的土地市場機會，完成了一線、環一線及核心城市的全國化土地儲備佈局，獲得了充足的土地儲備，並且在7 月份與萬達就13 個文化旅遊專案91% 的股權達成合作，使得本公司土地儲備得到進一步補充。
充足高品質的土地儲備足夠支持本公司在未來幾年保持穩健的增長，從而使得本公司面對近期持續火熱的土地市場能夠更加從容，將採取更加審慎態度，減緩獲取土地。
富力：投資豪華酒店，物色土地儲備
在迄今為止作出多宗土地收購，以及於七月十九日公佈的從大連萬達商業地產股份有限公司收購七十七間酒店資產之重大收購後，本集團將大舉增加其可銷售資源的土地儲備規模及長期投資和酒店組合，成為全球最大的豪華酒店資產擁有人。
管理層將繼續尋求擴大本集團整體規模並以本集團現有組合資產理順新酒店組合，以增加經常性收入及利潤的比例。同樣，本集團亦將繼續物色土地儲備補充及擴大本集團規模。
鑒於近期政策抑制平均售價升幅，我們預期土地儲備的價格漲幅也會較為溫和，為本集團創造機會取得回報具吸引力的土地儲備。
金地：大城市土地價格鬆動，三四線城市相對保持高溫
土地市場方面，2017年上半年，熱點城市著力加大土地供應，同時在土地競買中引入競自持新規，嚴控新地王的出現，以扭轉市場預期。
上半年，北京、南京、重慶、杭州、合肥、廈門等熱點城市加大土地供應，在土地供應增加、住宅成交回落、銀行信貸收緊等各因素交織下，土地價格開始出現鬆動。
但同時，由於三四線城市的銷售市場呈現上升狀態，而且較多的三四線城市土地並未明顯放量，因此上半年大部分三四線城市土地價格呈現明顯的上升趨勢，土地價格保持相對的高位。
風險角度
碧桂園：減少對特定市場的依賴，已制定防範系統
本集團的業務及前景主要視乎中國內地房地產市場的表現。中國內地房地產市場受多項因素影響，包括社會、政治、經濟、法律環境變化、以及政府的財政、經濟、金融、產業及環境保育等政策轉變。
本集團亦受經濟狀況、消費者信心、消費開支及消費喜好變化密切影響。本集團將繼續實施策略，以發展和加強不同的地區市場的滲透，從而減少對特定市場的依賴。
同時，本集團的營運受到地產發展、地產投資及地產相關業務多種特有的風險因素所影響。來自買家、租戶及策略性業務夥伴的失責行為、內部流程、人為及系統性不足或失誤，或其他週邊因素對營運可能構成不同程度的負面影響。
另外，即使本集團已制定了防範意外的系統和政策，意外仍然可能發生，因而引致財政損失、訴訟或聲譽受損。
市場展望
萬科：向理性回歸，進入存量房時代
房地產市場向理性回歸，有利於防範金融風險，延續行業發展週期，為建立長效機制提供有利時機。
其中，建立租售並舉機制，促進租賃住房發展，滿足新市民居住需求已經成為行業政策的重要組成部分。
此外，經歷過去十多年大規模建設後，主要城市逐步進入存量房時代，基於存量房的經營業務發展空間顯現，居民住房有關的消費支出持續增長，將為房地產企業提供更多發展機會。
恒大：三大風險——負債率、存貨出售、資產受限
資產負債率較高的風險
公司資產負債率處於較高水準，隨著公司業務規模的逐步擴大，專案開發支出及預售貨款將相應增加，資產負債率可能會維持在較高水準。
如果公司持續融資能力受到限制或者未來宏觀經濟環境發生較大不利變化，公司可能面臨償債壓力，正常經營活動可能因此受到不利影響。
存貨出售的不確定性風險
公司存貨主要為房地產類存貨，主要包括已完工開發產品和在建開發產品。公司房地產開發業務受宏觀經濟與國家政策的影響較大，未來如果國內房地產供需關係進一步改變，則可能對公司房地產項目的銷售產生較大影響，進而導致房地產類存貨的出售或變現存在一定的不確定性。
受限制資產規模較大的風險
公司受限制資產主要系為金融機構借款設定的擔保資產，主要包括公司及下屬子公司開發的房地產專案和持有的貨幣資金等。
另外，公司部分子公司的股權部分或全部處於質押狀態。公司存在較大規模的受限制資產，在後續融資以及資產的正常使用方面可能存在一定的風險。
中國海外發展：穩中趨好，適度投資
展望下半年，預計全球經濟將保持穩步增長。美國經濟維持溫和復蘇，強勢美元對新興經濟體的壓力有所緩解，由於歐洲央行未顯著收緊貨幣政策，歐洲經濟增長將會進一步改善。
亞洲仍是全球增長的主引擎，預計下半年中國經濟態勢繼續穩中趨好，該可超額實現全年經濟增長6.5%的目標。
下半年，為了確保房地產行業的穩定健康發展，預計強監管、去杠杆的政策不會很快撤出，國家會在房地產市場、金融和稅收諸多方面實施更多可持續的長效調控機制，房地產行業會繼續獲得溫和增長，行業整合將會加速，集中度會提升。如此形勢對本集團而言，機會大於挑戰。
由於剛性需求強大，預計港澳房地產市場可以在高位平穩運行。本集團將繼續堅持在港澳市場積極關注，適度投資的策略。
融創：態度要保持謹慎
本公司判斷下半年政府房地產調控政策的持續，尤其是對購房者和開發商貸款政策的持續收緊將使得調控效果進一步顯現，尤其是對房價漲幅過大且供應持續增加的城市更為明顯，本公司對下半年的房地產市場仍然保持謹慎的態度。
下半年本公司將繼續堅持上半年的運營策略：一方面堅決銷售加快周轉和提升去化速度，快速回籠資金；另一方面，面對過熱的土地市場將堅持更加謹慎的土地獲取原則。
龍湖：市場將趨於平衡
2017年上半年，中國房地產市場的調控政策持續加強，熱點城市調控力度進一步加大，二三線城市庫存去化初具成效。
2017年下半年，隨著各地限購，以及貨幣政策、金融政策的收緊，房地產市場供需將趨於平衡。日益分化的競爭格局將更加考驗企業的產品力、運營能力和持續發展能力。
城鎮化
碧桂園：城鎮化是長期發展動力
房地產行業作為國民經濟的重要支柱之一，城鎮化進程帶來的首次置業以及對高品質住宅的改善需要仍是房地產長期發展的動力。
預計在2017年下半年，一方面政府將會通過「因城施策去庫存」政策以加強房地產市場的分類調控；另一方面房地產行業的競爭將更趨激烈，行業整合加強，市場將進一步分化。
對於碧桂園而言，中國城鎮化進程遠未結束，本公司將繼續聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打造覆蓋客戶全生命週期的資源整合平臺。