阿裡進軍房產租賃市場對行業有何影響？
房產租賃的交易模式被阿裡去仲介化的做法催化成零售業模式，即免談判的模式，由房產租賃帶來的改變多少會影響房產買賣的變現性和保值性。
本文根據本文內容根據『旅遊地產觀察實戰案例分享社群』第14期分享內容整理
未來域戰略投資中心總經理上海常務副總經理 楊舒羿
馬雲進軍房地產，兩大最新動作
前亞洲首富馬雲被地產圈刷屏。刷屏的理由很粗暴，這位中國年輕人的偶像邊說：不要買房，8年後，房子如蔥！邊幹：正式進軍房地產，
不是猜測，而是來自權威媒體的報導！
現在阿裡開始動手了，8月9日，在杭州市政府主導下，杭州市房管局和阿裡巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作，杭州市將借助阿裡的技術能力、生態資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、仲介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。
來自鳳凰網的報導稱，馬雲在杭州舉行的全球峰會上發表主題演講是說：過去8年內中國的房價整體處於大幅上漲的狀態。8年後中國最便宜的東西有可能就是房子。馬雲還稱，未來租房免押金，也免仲介費。那搞房地產的還不吃土啊。
但饒有意味的是，在國家大力推行特色小鎮的風口上，北京延慶區政府、天貓和大地風景集團正在聯合打造主題休閒娛樂小鎮。
這個被命名為天貓小鎮的項目位於北京延慶四季花海景區，占地18萬平方米，森林綠化率高達74.5%，空氣品質良好，交通便利，距離冬奧會的比賽場地只有半小時車程。這個項目可不是淘寶購物城，實際上這是一個以貓為主題的特色小鎮。
同時，淘寶評價體系、芝麻信用體系的引入，有望讓杭州人率先過上“免押金”租房的生活，
種種跡象顯示，租售並舉、建立雙軌制的房地產市場長效機制，已然成為中國房地產市場的必然趨勢。
杭州市房管部門相關人士透露，住建部等相關部委希望杭州發揮互聯網創新城市的優勢，將住房租賃平臺打造成全國創新模式的標杆，產品化落地成熟後向全國推廣。
今年4月份，馬雲說道：過去8年內中國的房價整體處於大幅上漲的狀態。
智慧住房租賃系統
現在的租房市場我們可以看到有很多的不規範性和不確定性。與一手房交易的市場不同，在過往的15年中，從90年代末到2010年左右是一個逐步市場化規範的過程。在這個過程中，政府可以在各個地方逐步將一手房買賣的價格進行相對統一的管理，但是在租房市場上，租金的價格無論是在區域上還是在市面上，甚至在波動上，政府都是無法管控的。在一個社區內同一套房源在不同的仲介手中轉讓的價格也是不一樣的。所以在租賃市場，馬雲新的行為可以解讀的面很多。但是這裡僅從兩個平臺交易端的意義上來進行一些分析。
馬雲的這兩項嘗試，可能都處於一個投石問路的階段。這兩件事情如果不是同一個人做，或不是一個具有支付體系和金融服務體系的人做的話，我覺得都不會值得我們過分的關注，比如行業內的像萬科或萬達，他們去做一些大的改變的時候，在業內引起的關注度或者是對行業的影響和改革的程度都不會有這件事情的意義深遠，原因可以做一些拆解。
租賃平臺的關鍵核心主要是兩點，一個是信用租賃，一個是去仲介化。
信用租賃
信用租房以信用取代押金的做法，它實際上本質是有兩個層次的。
一是隱含了保險的概念，使多數人來使用這個平臺，建立龐大的資金池，再用多數首法人或者是沒有違約和紛爭的租賃關係的現金流來賠付少部分的不守法的有紛爭的租賃關係的受害者。這種類保險性質具有相對可控違約性的行為，積累了一段時間的資料以後，就可以進入第二個階段叫租賃信用體系。當房東和租客在阿裡租房平臺上有過多次的租賃行為以後，他就可以形成一個授信和貸款的空間。所謂信用，是可以追蹤的，可以被量化的行為記錄。
阿裡租房平臺積累了這樣的資料，並且承擔相關的風險，那麼房東方就降低了收押金的需求。降低收押金的需求後，房東和租客見面的必要性就降低了。
去仲介化
為何會起到這裡會為什麼為什麼會提到去仲介化呢？
在新聞中馬雲提到了免仲介費的一個概念。免仲介費最終會走向大幅減少仲介人員甚至沒有仲介人員的趨勢，如果不是這樣，免仲介費的商業模式是很難支撐大量的人力開支的。如果不收取仲介介紹的費用，進行仲介人員的雇傭，實際上是性價比極低的。
在這樣沒有仲介人員進行誘導的情況下，房東和租客如何進行對租金的議價。因為同一套房子可能因為裝修標準不一樣，在不同的仲介手中談下來的租金價格也是不一樣的。這個談判的過程是否會包含在未來的租金的條件內。
這一點就是租賃平臺的重要性，它本質上是將談判模式改成零售業模式，為什麼會說房屋租賃這件事情是可以做成零售業模式的？
在我們父母輩的這個時代，在一個雜貨店或者是一個小攤位上，我們會和老闆討價還價，這個模式就是談判的生意模式。但是現在我們去買一包鹽，去樓下的便利店，無論價格標牌上的標價多少，在這個時候也不會和店員去砍價。
如今的零售業模式，是直接接受標籤價格的模式，你可以選擇買或者是不買，但不會有一個去談判的欲望。
事實上馬雲想打造的就是租房市場的零售業模式，賣方在平臺上標上價格，買方認同就成交，不認同就換另外的買家。賣家以阿裡平臺進行加持，讓房東和租客雙方都降低了交易的風險。比如房東可以不收押金，因為在信用體系中，可以追蹤房客過往的交易行為，對這個人的信用進行一個評判。
在現在講求效率的時代，是有可能逐漸習慣這種非談判模式的租房市場。租房市場的雙方在習慣了不見面的情況下逐步不進行談判，變成一個相對公允的交易的零售業市場。
為什麼會說這個平臺對房地產的作用很大，房地產之所以易漲難跌，是因為它實質上的變現性是很低的，而保值性高。
變現性低的原因之一就是房產的交易模式。無論是在買賣和租賃上，迄今為止，我們國家內部的市場環境都是以談判為主導的，不像大多數的金融產品都是以軟體平臺來撮合交易的。那像房產租賃和房產買賣的類似之處，如果用房產租賃的交易模式被阿裡去仲介化的做法催化成零售業模式，即免談判的模式，則由房產租賃帶來的改變多少會影響到房產買賣的變現性和保值性。所以我們覺得這件事情對於房地產交易環節，除了資料以及雙方參與者的信用體系，以及金融的這個保險，以及對房地產最終交易端的定價影響是相對明顯的，也值得我們去密切關注。
天貓小鎮
天貓小鎮目前是相對局域性的，在目前的階段來看還是比較小，然後比較遠的。它在具體的房產類型上是旅遊地產和商業地產的特性，經營模式也和住宅有很大的區別。但在未來租賃平臺積累到一定程度以後，不知道馬雲先生他在積累了對房地產的理解以後會是否轉注進行住宅房地產的實驗。
目前阿裡租賃平臺和天貓小鎮這兩步在房地產行業的跨界行為在當前來看毫不相干，但是在未來這兩步棋是否會連成一個線，我覺得是非常有可能的。當然了，這以上只是我的一些推論。
提問環節
群友：馬雲有提到說未來的這個房價會很便宜，他的理論的依據是將來長租賃的租房市場的供應量夠大，請問楊老師怎麼看？
楊舒羿：我說一下自己的觀點，我覺得首先新聞中有很多為了吸引眼球的一些切入點，我不認為這個房價會超出想像的便宜。但是我相信馬雲這個原話的意思可以這樣解讀，便宜，是相對的。如果我們按照正常的通貨膨脹的比例來看，90年代我們的收入可能是在啊月收入500塊左右，當時的房價呢大概是兩萬塊的這個水準，其實跟現在的這個收入5萬塊的月收入和市場上相對的一手房房價的買賣比例上來看，本質上這個漲幅是包含了通貨膨脹的數字。相對的便宜，我想理智的來看，房價將來是一個維穩的價格，趨於穩定的一個狀態，或者說從國家的經濟建設中，不是一個靠房地產的買賣作為現在占比如此之巨大的經濟支柱的一個角色，我覺得用這樣的方式理解可能會更為合理。
群友：阿裡進軍房產租賃市場後，和鏈家相比有什麼優勢劣勢？
楊舒羿：據我不完全的瞭解，鏈家董事長左先生及其團隊是在目前租賃仲介市場，無論是在企業戰略的發展上，還是線上上平臺的搭建上以及線下門店的運作和在資本市場的認可中，可以說是老中青三代仲介中最棒的一支軍隊和一位領袖，這是毋庸置疑的。
鏈家已經從勞務密集型的傳統門店人員，雜亂不成體系的定價的形式，具有改革性質地成立了真實的線上價格平臺以及相對透明的房屋情況，做到在平臺上每一個房屋資訊的真實性。這一點，在鏈家之前沒有二手交易平臺或者說二手租賃平臺能夠做到。但是也據我所知，試圖線上上進行交易環節，無論是售房還是租房的設置上，鏈家進展得都不是特別的順利，心有餘而力不足。
鏈家是傳統的房地產的模式，通過經紀人獲取房源，然後核准房源，成立真實的房源資訊平臺。這個發展邏輯的優勢是對於市場這麼多年來的積累和熟知的程度，以及已經在這個領域中進行的改革和先驅的示範作用。但是整體上來講，更有發展期待的，我覺得還是在阿裡的租賃平臺上，因為它有鏈家不具備的優勢。
阿裡有一個龐大的支付體系和僅次於國家征信系統的個人征信系統。阿裡通過這兩點採取使用者給我提供資料的方式，而非需要雇傭員工去獲取市場資料的方式來成立它平臺的公允性和平臺資訊的全面性，這是兩種不同模式會導致的兩種不同的結果是，鏈家可能需要付出比較多的時間成本、人力成本，去獲取相對不那麼全面和準確的市場、房屋資訊以及交易資訊。而阿裡的租賃平臺，它可以通過使用者為自己提供資料的方式來獲取房源的基本資訊，與此同時獲取使用者的個人資訊。阿裡的運營成本低，因為它是一個網狀的管理模式，時間的利用率會被大大的提升，效果會被大大的提升。但是阿裡主要承擔的風險就是他的壞賬率和使用的頻次以及用戶的使用習慣，這是兩個大的難點。但是我覺得以現在的這個人們的生活方式的改變以及更新的速度，這兩點其實是可以被我們無法預測的這個時間去轉變。
分享嘉賓：楊舒羿
畢業西南財大，曾任職香港海洋集團總裁助理，易居中國西南行銷市場總監，克而瑞華東品牌總監，曾創業搭建第三居所共用平臺，十年地產從業經驗，持續創業者。
未來域
未來域是集酒店、公寓、辦公、生活方式四大產品線為一體的綜合性資產運營管理服務商。截止2017年，未來域已管理各類型存量資產面積超百萬平方米，資產管理規模總額愈百億，產品線覆蓋11個核心一二線城市，為300多位員工提供就業機會，累計服務使用者超過10萬人。是全國最大的綜合運營管理服務商之一。
主講人：楊舒羿 內容整理：董彬彬
租金的價格無論是在區域上還是在市面上，甚至在波動上，政府都是無法管控的。在一個社區內同一套房源在不同的仲介手中轉讓的價格也是不一樣的。所以在租賃市場，馬雲新的行為可以解讀的面很多。但是這裡僅從兩個平臺交易端的意義上來進行一些分析。馬雲的這兩項嘗試，可能都處於一個投石問路的階段。這兩件事情如果不是同一個人做，或不是一個具有支付體系和金融服務體系的人做的話，我覺得都不會值得我們過分的關注，比如行業內的像萬科或萬達，他們去做一些大的改變的時候，在業內引起的關注度或者是對行業的影響和改革的程度都不會有這件事情的意義深遠，原因可以做一些拆解。
租賃平臺的關鍵核心主要是兩點，一個是信用租賃，一個是去仲介化。
信用租賃
信用租房以信用取代押金的做法，它實際上本質是有兩個層次的。
一是隱含了保險的概念，使多數人來使用這個平臺，建立龐大的資金池，再用多數首法人或者是沒有違約和紛爭的租賃關係的現金流來賠付少部分的不守法的有紛爭的租賃關係的受害者。這種類保險性質具有相對可控違約性的行為，積累了一段時間的資料以後，就可以進入第二個階段叫租賃信用體系。當房東和租客在阿裡租房平臺上有過多次的租賃行為以後，他就可以形成一個授信和貸款的空間。所謂信用，是可以追蹤的，可以被量化的行為記錄。
阿裡租房平臺積累了這樣的資料，並且承擔相關的風險，那麼房東方就降低了收押金的需求。降低收押金的需求後，房東和租客見面的必要性就降低了。
去仲介化
為何會起到這裡會為什麼為什麼會提到去仲介化呢？
在新聞中馬雲提到了免仲介費的一個概念。免仲介費最終會走向大幅減少仲介人員甚至沒有仲介人員的趨勢，如果不是這樣，免仲介費的商業模式是很難支撐大量的人力開支的。如果不收取仲介介紹的費用，進行仲介人員的雇傭，實際上是性價比極低的。
在這樣沒有仲介人員進行誘導的情況下，房東和租客如何進行對租金的議價。因為同一套房子可能因為裝修標準不一樣，在不同的仲介手中談下來的租金價格也是不一樣的。這個談判的過程是否會包含在未來的租金的條件內。
這一點就是租賃平臺的重要性，它本質上是將談判模式改成零售業模式，為什麼會說房屋租賃這件事情是可以做成零售業模式的？
在我們父母輩的這個時代，在一個雜貨店或者是一個小攤位上，我們會和老闆討價還價，這個模式就是談判的生意模式。但是現在我們去買一包鹽，去樓下的便利店，無論價格標牌上的標價多少，在這個時候也不會和店員去砍價。
如今的零售業模式，是直接接受標籤價格的模式，你可以選擇買或者是不買，但不會有一個去談判的欲望。
事實上馬雲想打造的就是租房市場的零售業模式，賣方在平臺上標上價格，買方認同就成交，不認同就換另外的買家。賣家以阿裡平臺進行加持，讓房東和租客雙方都降低了交易的風險。比如房東可以不收押金，因為在信用體系中，可以追蹤房客過往的交易行為，對這個人的信用進行一個評判。
在現在講求效率的時代，是有可能逐漸習慣這種非談判模式的租房市場。租房市場的雙方在習慣了不見面的情況下逐步不進行談判，變成一個相對公允的交易的零售業市場。
為什麼會說這個平臺對房地產的作用很大，房地產之所以易漲難跌，是因為它實質上的變現性是很低的，而保值性高。
變現性低的原因之一就是房產的交易模式。無論是在買賣和租賃上，迄今為止，我們國家內部的市場環境都是以談判為主導的，不像大多數的金融產品都是以軟體平臺來撮合交易的。那像房產租賃和房產買賣的類似之處，如果用房產租賃的交易模式被阿裡去仲介化的做法催化成零售業模式，即免談判的模式，則由房產租賃帶來的改變多少會影響到房產買賣的變現性和保值性。所以我們覺得這件事情對於房地產交易環節，除了資料以及雙方參與者的信用體系，以及金融的這個保險，以及對房地產最終交易端的定價影響是相對明顯的，也值得我們去密切關注。
天貓小鎮
天貓小鎮目前是相對局域性的，在目前的階段來看還是比較小，然後比較遠的。它在具體的房產類型上是旅遊地產和商業地產的特性，經營模式也和住宅有很大的區別。但在未來租賃平臺積累到一定程度以後，不知道馬雲先生他在積累了對房地產的理解以後會是否轉注進行住宅房地產的實驗。
目前阿裡租賃平臺和天貓小鎮這兩步在房地產行業的跨界行為在當前來看毫不相干，但是在未來這兩步棋是否會連成一個線，我覺得是非常有可能的。當然了，這以上只是我的一些推論。
提問環節
群友：馬雲有提到說未來的這個房價會很便宜，他的理論的依據是將來長租賃的租房市場的供應量夠大，請問楊老師怎麼看？
楊舒羿：我說一下自己的觀點，我覺得首先新聞中有很多為了吸引眼球的一些切入點，我不認為這個房價會超出想像的便宜。但是我相信馬雲這個原話的意思可以這樣解讀，便宜，是相對的。如果我們按照正常的通貨膨脹的比例來看，90年代我們的收入可能是在啊月收入500塊左右，當時的房價呢大概是兩萬塊的這個水準，其實跟現在的這個收入5萬塊的月收入和市場上相對的一手房房價的買賣比例上來看，本質上這個漲幅是包含了通貨膨脹的數字。相對的便宜，我想理智的來看，房價將來是一個維穩的價格，趨於穩定的一個狀態，或者說從國家的經濟建設中，不是一個靠房地產的買賣作為現在占比如此之巨大的經濟支柱的一個角色，我覺得用這樣的方式理解可能會更為合理。
群友：阿裡進軍房產租賃市場後，和鏈家相比有什麼優勢劣勢？
楊舒羿：據我不完全的瞭解，鏈家董事長左先生及其團隊是在目前租賃仲介市場，無論是在企業戰略的發展上，還是線上上平臺的搭建上以及線下門店的運作和在資本市場的認可中，可以說是老中青三代仲介中最棒的一支軍隊和一位領袖，這是毋庸置疑的。
鏈家已經從勞務密集型的傳統門店人員，雜亂不成體系的定價的形式，具有改革性質地成立了真實的線上價格平臺以及相對透明的房屋情況，做到在平臺上每一個房屋資訊的真實性。這一點，在鏈家之前沒有二手交易平臺或者說二手租賃平臺能夠做到。但是也據我所知，試圖線上上進行交易環節，無論是售房還是租房的設置上，鏈家進展得都不是特別的順利，心有餘而力不足。
鏈家是傳統的房地產的模式，通過經紀人獲取房源，然後核准房源，成立真實的房源資訊平臺。這個發展邏輯的優勢是對於市場這麼多年來的積累和熟知的程度，以及已經在這個領域中進行的改革和先驅的示範作用。但是整體上來講，更有發展期待的，我覺得還是在阿裡的租賃平臺上，因為它有鏈家不具備的優勢。
阿裡有一個龐大的支付體系和僅次於國家征信系統的個人征信系統。阿裡通過這兩點採取使用者給我提供資料的方式，而非需要雇傭員工去獲取市場資料的方式來成立它平臺的公允性和平臺資訊的全面性，這是兩種不同模式會導致的兩種不同的結果是，鏈家可能需要付出比較多的時間成本、人力成本，去獲取相對不那麼全面和準確的市場、房屋資訊以及交易資訊。而阿裡的租賃平臺，它可以通過使用者為自己提供資料的方式來獲取房源的基本資訊，與此同時獲取使用者的個人資訊。阿裡的運營成本低，因為它是一個網狀的管理模式，時間的利用率會被大大的提升，效果會被大大的提升。但是阿裡主要承擔的風險就是他的壞賬率和使用的頻次以及用戶的使用習慣，這是兩個大的難點。但是我覺得以現在的這個人們的生活方式的改變以及更新的速度，這兩點其實是可以被我們無法預測的這個時間去轉變。
分享嘉賓：楊舒羿
畢業西南財大，曾任職香港海洋集團總裁助理，易居中國西南行銷市場總監，克而瑞華東品牌總監，曾創業搭建第三居所共用平臺，十年地產從業經驗，持續創業者。
未來域
未來域是集酒店、公寓、辦公、生活方式四大產品線為一體的綜合性資產運營管理服務商。截止2017年，未來域已管理各類型存量資產面積超百萬平方米，資產管理規模總額愈百億，產品線覆蓋11個核心一二線城市，為300多位員工提供就業機會，累計服務使用者超過10萬人。是全國最大的綜合運營管理服務商之一。
主講人：楊舒羿 內容整理：董彬彬