“租售同權”引爆房產租賃市場 針對教育房租以及房價的影響如何
從7月廣州市發佈加快廣州市發展住房租賃市場工作方案的通知以來，“租售同權”就一直刷爆房地產行業，引起民眾的廣泛關注。近日，國土資源部發佈的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》又將“租售同權”推入另一高☆禁☆潮，
發展租賃市場的相關政策密集出臺
從2015年中央經濟工作會議提出“建立購租並舉的住房制度”，
今年7月起，住建部以及各地政策開始密集出臺一系列鼓勵發展住房租賃市場的政策，其中“租購並舉”和“租售同權”最引人注目。據中原地產研究中心統計，迄今已有超過30個省市出臺了有關住房租賃的政策。
以下是近期發展租賃市場政策匯總
值得一提的是，8月28日，國土資源部發佈了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。國土資源部會同住房城鄉建設部提出，根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
對於此次政策的出臺，新華社社評中提到集體土地建租賃房將對於抑制高房價、高租金或產生一定作用。國土部希望到2021年底在相關地區成功運營一批集體租賃住房專案。有業內人士表示，此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應”，但屬於存量調整，有出現租賃市場供應增加而銷售市場供應減少的可能性，反而可能成為推高房價的因素。
租售同權的意義何在？
1、可以改變中國人根深蒂固的買房觀念
對於中國人來說，房子就代表根，以至於骨子裡就要買房，租房總有漂流感。其實是制度決定了人性，哪有說中國人生下來就要買房子的。
沒尊嚴這件事很嚴重，中國人重視家庭，愛孩子，怎麼能老是沒尊嚴地租房子呢？租房子是一個短期過程。但是我們在國外可以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他們沒覺得尊嚴有問題。
“租售同權”的推出，可以慢慢改變人們這種觀念，租房同樣享有買房應該擁有的福利與待遇。
2、改變房價不斷上漲的局面
“租售同權”的推出，改變了房價上漲的預期，很多人覺得不必著急買房，而通過租房，也可以慢慢獲得與購房者同等的權利。如此一來，大量急於想買房的人，就分流至房屋租賃市場。未來房產租賃市場逐漸興旺，而商品房市場會降溫，房價過快上漲勢頭將被遏制。
3、挖掘非商品房的價值，打開一個巨大的市場
世聯行陳勁松這樣說：租售同權，一旦租跟售是同等權利，你會發現一個巨大的市場誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農民房、不適應城市發展的房子的價值就可以得到挖掘了。
中銀國際認為，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場的發展，根本出發點在於啟動住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。
租售同權的影響幾何？
1、教育方面：“租售同權”或對緩解教育資源緊缺毫無幫助。
中國金融四十人論壇特邀成員、國泰君安證券首席經濟學家林采宜認為，租購同權在本質上並沒有改變機制，只要不發展私立教育，讓教育和房產脫鉤，就無法增加優質教育的供給，同樣也無法緩解教育資源的緊張。
2、房價方面：整體趨勢影響不大，但可以放緩房價上漲速度
租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市，並沒有出臺鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。
3、租金方面：長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢
隨著城市的發展和成本的逐漸提高、從購房市場轉移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢於個人或機構提供的租賃房。另外，“租售同權”政策本身也將會帶動資源集中區域房租上漲。
4、投資方面：房地產投資增速逐漸放緩後將保持一個相對穩定的水準
在各種因素的共同作用下，租售同權對房地產投資並無太多負面影響。就2017年而言，在土地供給增加、房地產企業現金流改善等因素作用下，中銀國際對房地產投資實際完成情況並不悲觀，預計在幾輪強力調控政策的影響下，下半年房地產投資增速逐漸放緩後將保持一個相對穩定的水準，不會對經濟穩定增長起到拖累作用。
5、房企方面：住房租賃引入集體建設用地，低成本或讓房企有利可圖
業內人士認為，引入集體建設用地，不僅有利於增加試點城市租賃房源的供應，提高土地使用效率、啟動土地價值，也為一些有著發展長租公寓業務需求的開發企業，特別是民營房企，提供了新的機遇。從降低土地成本，提高預期收益來看，集體建設用地的入市，在未來很有可能悄然改變房地產企業的發展模式。
6、股市方面：隨著租售同權的消息刷屏，A股相關概念股持續走強
7月以來，“租購同權”引爆住房租賃市場，房屋租賃概念持續發酵，8月31日，租售同權概念股延續近期的強勢走勢。業內人士表示，房地產行業正在從重購輕租到租售並舉轉變，市場供應格局有望被重構，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。
隨著政策的密集出臺，可見國家發展租賃住房市場的決心，租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中佔據重要位置，租房時代已經離我們越來越近。
最後引用世聯行陳勁松的一句話：因為租售同權的推出，因為租售同權概念的落實，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當於第二次房地產改革。
（本文由入駐中華金融門戶網的作者撰寫，除中華金融門戶網官方帳號外，觀點僅代表作者本人，不代表中華金融門戶網立場。轉載需要表明“轉自中華金融門戶網”，如不備註轉載則需負法律責任。）
2、改變房價不斷上漲的局面
“租售同權”的推出，改變了房價上漲的預期，很多人覺得不必著急買房，而通過租房，也可以慢慢獲得與購房者同等的權利。如此一來，大量急於想買房的人，就分流至房屋租賃市場。未來房產租賃市場逐漸興旺，而商品房市場會降溫，房價過快上漲勢頭將被遏制。
3、挖掘非商品房的價值，打開一個巨大的市場
世聯行陳勁松這樣說：租售同權，一旦租跟售是同等權利，你會發現一個巨大的市場誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農民房、不適應城市發展的房子的價值就可以得到挖掘了。
中銀國際認為，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場的發展，根本出發點在於啟動住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。
租售同權的影響幾何？
1、教育方面：“租售同權”或對緩解教育資源緊缺毫無幫助。
中國金融四十人論壇特邀成員、國泰君安證券首席經濟學家林采宜認為，租購同權在本質上並沒有改變機制，只要不發展私立教育，讓教育和房產脫鉤，就無法增加優質教育的供給，同樣也無法緩解教育資源的緊張。
2、房價方面：整體趨勢影響不大，但可以放緩房價上漲速度
租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市，並沒有出臺鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。
3、租金方面：長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢
隨著城市的發展和成本的逐漸提高、從購房市場轉移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢於個人或機構提供的租賃房。另外，“租售同權”政策本身也將會帶動資源集中區域房租上漲。
4、投資方面：房地產投資增速逐漸放緩後將保持一個相對穩定的水準
在各種因素的共同作用下，租售同權對房地產投資並無太多負面影響。就2017年而言，在土地供給增加、房地產企業現金流改善等因素作用下，中銀國際對房地產投資實際完成情況並不悲觀，預計在幾輪強力調控政策的影響下，下半年房地產投資增速逐漸放緩後將保持一個相對穩定的水準，不會對經濟穩定增長起到拖累作用。
5、房企方面：住房租賃引入集體建設用地，低成本或讓房企有利可圖
業內人士認為，引入集體建設用地，不僅有利於增加試點城市租賃房源的供應，提高土地使用效率、啟動土地價值，也為一些有著發展長租公寓業務需求的開發企業，特別是民營房企，提供了新的機遇。從降低土地成本，提高預期收益來看，集體建設用地的入市，在未來很有可能悄然改變房地產企業的發展模式。
6、股市方面：隨著租售同權的消息刷屏，A股相關概念股持續走強
7月以來，“租購同權”引爆住房租賃市場，房屋租賃概念持續發酵，8月31日，租售同權概念股延續近期的強勢走勢。業內人士表示，房地產行業正在從重購輕租到租售並舉轉變，市場供應格局有望被重構，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。
隨著政策的密集出臺，可見國家發展租賃住房市場的決心，租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中佔據重要位置，租房時代已經離我們越來越近。
最後引用世聯行陳勁松的一句話：因為租售同權的推出，因為租售同權概念的落實，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當於第二次房地產改革。
（本文由入駐中華金融門戶網的作者撰寫，除中華金融門戶網官方帳號外，觀點僅代表作者本人，不代表中華金融門戶網立場。轉載需要表明“轉自中華金融門戶網”，如不備註轉載則需負法律責任。）