超強限購、共有產權、租售同權，這麼多概念下還能投資房產嗎？

文／沐丞

（圖片來自網路）

這一年多的時間裡關於房產投資想必大家都聽到了不少新概念，

各種限購政策、共有產權、租售同權等等，這和國家調控房價必不可分，在“房子是住的不是炒的”思想指導下，我們是否還能投資房產？

除此之外對於購房的資格上也做了各種限制，比如對在房產所在地繳納社保的年限提升，有的直接從兩年提升到五年，對於個人和家庭名下的房產套數也做了限制，這樣對於外地的投資客來說就比較難，

就算是養房票成本也會提高很多。最後再配合上銀行的惜貸、嚴格審查、延遲放款等措施，讓以投資為目的的買房變得越來越難。

而且除了限購還有限售，比如買了房產5年之內不能出售，或者大幅提升各種稅費，這樣就再次打擊了投資房產的積極性。

上面的限購和限售組合出擊雖然有成效，但是成效並沒有想像中的那樣明顯，甚至有時會誤傷剛需型購房者或者改善型購房者。

而且很多時候都是上有政策下有對策，總是有人可以鑽到政策的漏洞，國家也意識到除非真正解決了剛需型住房者的購房需求，一旦沒有剛需型住房者強烈的購房需求，買的人大幅減少，房子自然也就炒不起來了。於是，所謂的共有產權、租售同權、長租公寓這些概念應運而生。

剛需型購房者的最大需求就是錢少或者還貸能力弱，但是又想居者有其屋，

有穩定和相對好的居住環境，還要有學位供子女上學，如果有方式能滿足這些需求那麼就能極大減少剛需型購房者。

那我們就來看看各種房改的概念是否可以真正解決問題。

共有產權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障物件與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

共有產權住房，是由政府提供政策支援，建設單位開發建設，銷售價參照（或略低於）同期、同地段、同品質普通商品住房價格，限定使用和處分權利，實行購房人與政府、住房協會或其它社會非盈利機構按出資份額共同享有產權的政策性商品住房。

儘管房子可以以一個相對比較低的成本擁有使用權，在大多數情況下已經滿足需求，

但是在轉讓、出售、抵押等環節上也會有嚴格限制。比如至少要持有5年，而且要獲得全部產權才可以出售，也就是說5年之後你若是想出售，需要按照5年後的價格把政府手中持有的產權比例全部回購，自己獲得百分之百的產權之後才能出售給他人。這個措施也是為了有人利用政策漏洞，以較低的成本獲得共有產權房再出售的情況，不過也十分可能出現的情況是房價的上漲超過了自己家庭收入的上漲，幾年之後很難拿出一筆錢來回購政府手中的產權，最終變成終身共有產權。

租售同權即租購同權，以廣州為例來說，該政策為廣州租房新政，是指凡是具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，都可由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

單從這個定義來看，所謂的“同權”僅僅是表現在子女讀書的權利上。原先自己的子女要讀書，就要在學區附近買學區房或者學位房，現在租一個房子即可就近入學。這無疑是讓很多天價學區房降溫的政策，對於很多買不起學位房的家庭可以採取租房來解決子女上學問題。但是我們也可以看到這個政策同樣有很多限制，比如人才綠卡、符合積分入學條件、無自有產權等。也即你在廣州周邊工作，然後為了讓子女念個好學校就去附近租個房子，這樣是不行的；如果你在廣州有了房子，但是沒有學位房，也想去好學校附近租個房子，這樣還是不行。

從房東的角度來說呢？如果把房子租給了你，你具備享受“租售同權”，但是把我房子的學位占了怎麼辦？那對不起，我只能提升房租了，甚至租房合同上要跟你簽額外的條款。如果不佔用我的學位，那麼因為租我的房子，你的子女就能上好學校，我也是同樣要上漲房租。所以，如果政策真的落地執行，學區房的房租上漲肯定是顯而易見的。

我們可以看到限購政策是為了遏制房價的上漲，盡可能減少投機炒房者進入房市；共有產權是為了解決收入較低人群的剛需購房需求；租售同權則是為了解決租房者的子女讀書問題，可以降低學位房的炒作。包括還有房地產企業推出的長租公寓，可以讓暫時買不起房的人群先長期租房，擁有一個穩定的居住環境等。這些組合拳在一定程度上可以緩解放假上漲、剛需購房者的壓力，但是目前來看受益者還是比較小的人群，短時間內無法根本解決中國的房地產現狀。

回到還能不能投資房產這個話題上來，我這裡說的投資房產不是去炒房，只是個人和家庭將資金投入到不動產中的理財行為。在一線城市，每年都是有大量人才流入，本地人也不斷有人成家，不斷有孩子達到讀書年齡，所以對房產的需求是不會停止的，需求會一直存在。國家的調控可以減緩房價的上漲速度，但是至少在一線城市無法做到大幅下降，總是期望房價泡沫破裂的人是不現實的。

所以，既然說能不能投資房產，就是表示你有這個經濟能力，如果你收入低沒有資金也不需要考慮這個話題。你有資本去投資房產就應該去買，好配套、學位房、交通便利、地段好的房產永遠都不用愁會虧本。

作者簡介：簡書、今日頭條簽約作者，LinkedIn專欄作者，新浪財經專欄作者、隨手記等各大財經類平臺特邀理財作者。已出版個人理財書籍《理財要趁早》、《輕鬆做財女》、《理財趁年輕——願你過上想要的生活》，職場勵志書籍《努力，是為了可以選擇》。

幾年之後很難拿出一筆錢來回購政府手中的產權，最終變成終身共有產權。

租售同權即租購同權，以廣州為例來說，該政策為廣州租房新政，是指凡是具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，都可由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

單從這個定義來看，所謂的“同權”僅僅是表現在子女讀書的權利上。原先自己的子女要讀書，就要在學區附近買學區房或者學位房，現在租一個房子即可就近入學。這無疑是讓很多天價學區房降溫的政策，對於很多買不起學位房的家庭可以採取租房來解決子女上學問題。但是我們也可以看到這個政策同樣有很多限制，比如人才綠卡、符合積分入學條件、無自有產權等。也即你在廣州周邊工作，然後為了讓子女念個好學校就去附近租個房子，這樣是不行的；如果你在廣州有了房子，但是沒有學位房，也想去好學校附近租個房子，這樣還是不行。

從房東的角度來說呢？如果把房子租給了你，你具備享受“租售同權”，但是把我房子的學位占了怎麼辦？那對不起，我只能提升房租了，甚至租房合同上要跟你簽額外的條款。如果不佔用我的學位，那麼因為租我的房子，你的子女就能上好學校，我也是同樣要上漲房租。所以，如果政策真的落地執行，學區房的房租上漲肯定是顯而易見的。

我們可以看到限購政策是為了遏制房價的上漲，盡可能減少投機炒房者進入房市；共有產權是為了解決收入較低人群的剛需購房需求；租售同權則是為了解決租房者的子女讀書問題，可以降低學位房的炒作。包括還有房地產企業推出的長租公寓，可以讓暫時買不起房的人群先長期租房，擁有一個穩定的居住環境等。這些組合拳在一定程度上可以緩解放假上漲、剛需購房者的壓力，但是目前來看受益者還是比較小的人群，短時間內無法根本解決中國的房地產現狀。

回到還能不能投資房產這個話題上來，我這裡說的投資房產不是去炒房，只是個人和家庭將資金投入到不動產中的理財行為。在一線城市，每年都是有大量人才流入，本地人也不斷有人成家，不斷有孩子達到讀書年齡，所以對房產的需求是不會停止的，需求會一直存在。國家的調控可以減緩房價的上漲速度，但是至少在一線城市無法做到大幅下降，總是期望房價泡沫破裂的人是不現實的。

所以，既然說能不能投資房產，就是表示你有這個經濟能力，如果你收入低沒有資金也不需要考慮這個話題。你有資本去投資房產就應該去買，好配套、學位房、交通便利、地段好的房產永遠都不用愁會虧本。

作者簡介：簡書、今日頭條簽約作者，LinkedIn專欄作者，新浪財經專欄作者、隨手記等各大財經類平臺特邀理財作者。已出版個人理財書籍《理財要趁早》、《輕鬆做財女》、《理財趁年輕——願你過上想要的生活》，職場勵志書籍《努力，是為了可以選擇》。