置業大講堂：關於小產權房的那些事兒！
所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋，
這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
〔小產權房的類型〕
一、 集體建設土地上建造的房屋： 此類房屋大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，
二、宅基地上建成的房子： 此類房屋只屬於該農村的集體經濟組織成員居住，非集體經濟組織成員不能夠購買。
三、 各類農業園或養老院的別墅： 這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。
四、部分二手房： 一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
〔小產權房與大產權房的區別〕
小產權房
1、小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工並沒有實際的產權。
2、職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之後才能夠進行。
3、小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。
4、購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
大產權房
1、大產權房的房產證由國家頒發，
2、職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
3、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售物件可以是任何人。
4、購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。
〔小產權房的新政策〕
根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，“對於借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，
〔小產權房的購買風險〕
1、法律風險：由於小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通房屋的使用性質，但不具備普通房屋的法律性質，所以，一旦購房者買了小產權房，其權益就很難得到維護。
2、政策風險： 如果相關部門整頓小產權房的建設，可能就會導致部分房屋停建甚至被強迫拆除，那麼購房者就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、轉讓風險：根據規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。
〔小產權房買賣的注意事項〕
1、根據建委發出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
2、像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。
3、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
4、如遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後按先前購房協議補償到每一位元小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。[/cp]
可能就會導致部分房屋停建甚至被強迫拆除，那麼購房者就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、轉讓風險：根據規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。
〔小產權房買賣的注意事項〕
1、根據建委發出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
2、像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。
3、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
4、如遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後按先前購房協議補償到每一位元小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。[/cp]