深度｜“租售同權”？是樓市殺手鐧還是新天地？
導讀：
“租售同權”是近期網路熱炒的話題，本義是指所有權人仍是房屋第一權利人，承租人的權益法律已經明文規定且保護。
所謂“同權”主要是圍繞公共服務權益和戶籍權益。
政府的導向在於“購租並舉”，不是否定銷售市場，而是促成一個規模化專業化的租賃市場的形成。
“租售同權”的說法自身存在諸多誤解，但重視租賃市場的長期發展機會絕不存在誤解。雖然有諸多困難，但它決不是樓市的殺手鐧，而是一片新天地。
1、需審視的由來“租售同權”最近頻繁出現，但嚴格審視其由來卻發現會稍有一些誤解。
我們理解中央政府一系列舉動的目的有三：
一、建立長效機制，穩定房價；
二、培育正規，專業，規模化的企業，包括提供對這些企業的金融支持；
三、盤活存量用房。如此達成既維持房地產投資，又不過度依靠銷售型物業的目標。
概括上述政策由來和目的，我們可以看到保民生、促發展、建立長效機制、提高租賃物業重要性等內容。在這些檔中並未直接提及“同權”等概念。
廣州印發（2017）29號文之後，網路上便出現了“租售同權”的概念。但實際上該政策在許多城市早有落實，只不過所能保障的是外來人員子女的基本教育問題，可能並非優質教育資源。
2、被誤解的概念而仔細看“權”本身，
但兩個法規都規定，除居住或經營使用外，承租人權益範圍應以雙方合同為准。 所有權人是房屋第一權利人，
這裡的“同權”主要仍是圍繞公共資源的權利。但如前所述，公共資源使用權涉及城市資源配置的深層次問題，尤其優質資源永遠稀缺，
如前所述，大力發展租賃市場的目標在於引導租賃市場規模化、專業化發展，並且完善租賃備案系統，使得資料透明便於管理，同時還兼具著吸引人才，提高城市競爭力等目標。首先這些目標無一關於對銷售市場的打擊；其次也全都是長期目標，本身不可能一蹴而就。也就是說認為租售同權是對樓市下的“殺手鐧”可謂聳人聽聞。
我們認為一個發展起來的租賃市場並不能衝擊銷售市場。
第一，土地供應本身不支持。大城市是租賃需求最旺盛的區域，而從已公佈的規劃來看，這些城市的核心區仍將以商品住宅為主，此類資產依然是稀缺資源，而郊區將成為政府平衡租賃用地供應的主要區域。
如此這般，銷售市場的土地供應一方面在被瓜分，稀缺性在被鞏固，而租賃用地的區位又明顯集中在週邊的話，後者和前者的土地價值都很難在一個層次上，又何來打擊？
▽ 圖1：廣州租賃用地區位規劃
由上圖可知，廣州將租賃土地主要規劃在環城與繞城之間。
▽ 圖2：北京租賃土地區位規劃
由上圖可知北京的租賃土地主要在郊區，且利用集體建設用地供應。
上海目前看並未形成一個系統的規劃，是否意味著會成規模的在類似張江之類的地區出讓此類用地還有待考察。
第二，資料證明強人口吸附力的城市，其所規劃的住宅未來依然呈供不應求的趨勢，若此供求關係不發生本質變化，對房價的整體預期將難以打破。屆時人們將很可能提前購房決策，而延後租房決策。
▽ 表1：典型強人口吸附力城市歷史平均人口淨流入與住宅成交 vs. 未來新增商品及租賃住房供應
*資料來源及說明：新增商品住房套數來源各地土地供應計畫、十三五規劃，北京資料依據商品住房供應計畫占
由上圖可看出，假設這些城市的人口流入速度保持在過去3年的水準，那麼首先其對住宅的成交需求將保持在高位，達到同樣的這個量，光靠新增商品房是無法滿足的，實際上加上租賃住房也沒法滿足。
同時自不必說在這些城市若想居住在適當的通勤距離內而不影響生活品質的話，租金可能相當不菲。因此是否能衝擊還是只是暫時替代，非常值得商榷。
4更重要的事實
首先我們必須正視政府對租賃市場的重視。其次，我們更需要緊跟政策引導，在這個大勢中尋找新的發展機會。事實上，我們也認為龐大的租賃市場絕對存在商機，只是需要有耐心耕耘。
比起是否同權，我們認為租賃市場的發展將進一步強化城市分化。對房價過快上漲的一線、強二線城市起到穩定預期作用，培育新的細分市場，為機構各類機構提供新的機會；對弱二線及強三線城市，有望加快其人口及產業發展速度。
而更為重要的是我們認為租賃市場規模巨大，存在介入必要與機會。
隨著市場越來越規範化，大型租賃運營企業能夠提供更優質的物業服務，增值服務，租約相比於個人出租而言更具有保障，在“購租並舉”的情況下，存在一個良好的市場介入機會。
但目前由於住宅租賃回報率低下，初期仍需要依託政府引導。同時也需要金融市場的完善，為持有租賃住房的企業在退出時提供公開市場管道。
▽ 圖3：2016年中、美、日長租公寓市場規模估計及對比
▽ 圖4：近三年世界各主要城市租金收益率
其次，租賃市場的真正發展最終仍需要市場化孕育，巨大的市場空間勢必吸引機構積極介入。預計至2020年，中國專業租房管理機構的市場佔有率將從現有的7%提升至24%左右。但是相較於美國、日本等成熟市場而言，該比例仍有一定的發展潛力。
對所有行業參與者而言，當前行業只是處於發展初期階段，格局未定，具有較大的空間。根據我們的統計，在未來3-4內，Top20企業的年均複合增長率將達40%至50%，房間數量預計是現有基數的5倍。
▽ 圖5：中、美、日三國專業機構占整體租房市場的比例
▽ 圖6：國內品牌公寓房間數量增速預測（萬套）
最後，從介入的管道來看，早期由政府國企主導，核心土地資源掌控在國企手中，需與國企合作，該階段確實有較大的難度。但之後也可關注土地轉性、商改住機會。 分類型物業可轉性或改造為租賃用房，如上海市北高新近期轉為租賃用地的2宗地塊。在創品牌和培養團隊期間也可以輕重結合，既挑選合適土地、房源收購，又以租賃形式快速獲取房源，以追求規模的達成。
而在達到一定規模後，優質的資產帶來的穩定現金流可衍生出金融業務的機會。購租並舉後，REITS類產品有想像空間，ABS也將快速發展。比如魔方公寓、自如已成功發行ABS產品。 此外，租賃服務業也將迎來新的發展。市場不斷規範後，租賃資訊透明化、大資料化，各類仲介、資料服務商將勢必迎來巨大利好。
我們承認在發展初期，目前一些開發商進入長租公寓領域主要基於消化自持房量的需求，同時可通過輸出運營和服務實現未來利潤增長點，並有希望上市；而且長租公寓投資短期內達到理想收益比較困難，需要尋找到長期限、低成本的資金才可支撐培育期的投資需求。但結合我們之前的分析，我們認為需求是肯定的，而政策也是扶持的，未來租金有望繼續上漲，在挑選好城市、區位、落實好成本的基礎上可以積極開拓。
總結下來，我們認為“租售同權”自身存在諸多誤解，但重視租賃市場的長期發展機會絕不存在誤解。租賃市場的發展並不是什麼樓市的殺手鐧，反而應當看成是存量市場崛起帶來的新天地。跟隨政策引導，注重成本、團隊及運營，培養適應長效機制下的長期能力，則可以在這片新天地中拔得頭籌，大有作為。
平安不動產市場研究部
監製：張小姝
編輯：張炯帆 趙靖弢 陳華俊
免責聲明：
本微信文章僅作研究參考之用，不代表投資決策。資料可能存在偏差，不一定代表真實情況，僅作為參考。
平安不動產有限公司簡介
平安不動產有限公司是《財富》世界500強企業——中國平安保險（集團）股份有限公司下屬子公司，為中國平安旗下專業的不動產投資及資產管理平臺，業務涵蓋開發投資、商業地產、工業物流、策略及海外投資、養生度假、金融產品、城市發展等領域。
憑藉卓越的全價值鏈投資能力、全過程金融產品設計能力、全方位風險控制能力，平安不動產致力於成為一流的不動產資產管理公司。截至目前，平安不動產註冊資本金達200億元，資產管理規模約3000億元。
深圳平安金融中心實景圖
我們認為一個發展起來的租賃市場並不能衝擊銷售市場。
第一，土地供應本身不支持。大城市是租賃需求最旺盛的區域，而從已公佈的規劃來看，這些城市的核心區仍將以商品住宅為主，此類資產依然是稀缺資源，而郊區將成為政府平衡租賃用地供應的主要區域。
如此這般，銷售市場的土地供應一方面在被瓜分，稀缺性在被鞏固，而租賃用地的區位又明顯集中在週邊的話，後者和前者的土地價值都很難在一個層次上，又何來打擊？
▽ 圖1：廣州租賃用地區位規劃
由上圖可知，廣州將租賃土地主要規劃在環城與繞城之間。
▽ 圖2：北京租賃土地區位規劃
由上圖可知北京的租賃土地主要在郊區，且利用集體建設用地供應。
上海目前看並未形成一個系統的規劃，是否意味著會成規模的在類似張江之類的地區出讓此類用地還有待考察。
第二，資料證明強人口吸附力的城市，其所規劃的住宅未來依然呈供不應求的趨勢，若此供求關係不發生本質變化，對房價的整體預期將難以打破。屆時人們將很可能提前購房決策，而延後租房決策。
▽ 表1：典型強人口吸附力城市歷史平均人口淨流入與住宅成交 vs. 未來新增商品及租賃住房供應
*資料來源及說明：新增商品住房套數來源各地土地供應計畫、十三五規劃，北京資料依據商品住房供應計畫占
由上圖可看出，假設這些城市的人口流入速度保持在過去3年的水準，那麼首先其對住宅的成交需求將保持在高位，達到同樣的這個量，光靠新增商品房是無法滿足的，實際上加上租賃住房也沒法滿足。
同時自不必說在這些城市若想居住在適當的通勤距離內而不影響生活品質的話，租金可能相當不菲。因此是否能衝擊還是只是暫時替代，非常值得商榷。
4更重要的事實
首先我們必須正視政府對租賃市場的重視。其次，我們更需要緊跟政策引導，在這個大勢中尋找新的發展機會。事實上，我們也認為龐大的租賃市場絕對存在商機，只是需要有耐心耕耘。
比起是否同權，我們認為租賃市場的發展將進一步強化城市分化。對房價過快上漲的一線、強二線城市起到穩定預期作用，培育新的細分市場，為機構各類機構提供新的機會；對弱二線及強三線城市，有望加快其人口及產業發展速度。
而更為重要的是我們認為租賃市場規模巨大，存在介入必要與機會。
隨著市場越來越規範化，大型租賃運營企業能夠提供更優質的物業服務，增值服務，租約相比於個人出租而言更具有保障，在“購租並舉”的情況下，存在一個良好的市場介入機會。
但目前由於住宅租賃回報率低下，初期仍需要依託政府引導。同時也需要金融市場的完善，為持有租賃住房的企業在退出時提供公開市場管道。
▽ 圖3：2016年中、美、日長租公寓市場規模估計及對比
▽ 圖4：近三年世界各主要城市租金收益率
其次，租賃市場的真正發展最終仍需要市場化孕育，巨大的市場空間勢必吸引機構積極介入。預計至2020年，中國專業租房管理機構的市場佔有率將從現有的7%提升至24%左右。但是相較於美國、日本等成熟市場而言，該比例仍有一定的發展潛力。
對所有行業參與者而言，當前行業只是處於發展初期階段，格局未定，具有較大的空間。根據我們的統計，在未來3-4內，Top20企業的年均複合增長率將達40%至50%，房間數量預計是現有基數的5倍。
▽ 圖5：中、美、日三國專業機構占整體租房市場的比例
▽ 圖6：國內品牌公寓房間數量增速預測（萬套）
最後，從介入的管道來看，早期由政府國企主導，核心土地資源掌控在國企手中，需與國企合作，該階段確實有較大的難度。但之後也可關注土地轉性、商改住機會。 分類型物業可轉性或改造為租賃用房，如上海市北高新近期轉為租賃用地的2宗地塊。在創品牌和培養團隊期間也可以輕重結合，既挑選合適土地、房源收購，又以租賃形式快速獲取房源，以追求規模的達成。
而在達到一定規模後，優質的資產帶來的穩定現金流可衍生出金融業務的機會。購租並舉後，REITS類產品有想像空間，ABS也將快速發展。比如魔方公寓、自如已成功發行ABS產品。 此外，租賃服務業也將迎來新的發展。市場不斷規範後，租賃資訊透明化、大資料化，各類仲介、資料服務商將勢必迎來巨大利好。
我們承認在發展初期，目前一些開發商進入長租公寓領域主要基於消化自持房量的需求，同時可通過輸出運營和服務實現未來利潤增長點，並有希望上市；而且長租公寓投資短期內達到理想收益比較困難，需要尋找到長期限、低成本的資金才可支撐培育期的投資需求。但結合我們之前的分析，我們認為需求是肯定的，而政策也是扶持的，未來租金有望繼續上漲，在挑選好城市、區位、落實好成本的基礎上可以積極開拓。
總結下來，我們認為“租售同權”自身存在諸多誤解，但重視租賃市場的長期發展機會絕不存在誤解。租賃市場的發展並不是什麼樓市的殺手鐧，反而應當看成是存量市場崛起帶來的新天地。跟隨政策引導，注重成本、團隊及運營，培養適應長效機制下的長期能力，則可以在這片新天地中拔得頭籌，大有作為。
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