《2017年前三季度中國房地產企業銷售TOP100》排行榜發佈
文／克而瑞研究中心
榜單解讀
2017年9月，多數房企的銷售業績環比增長明顯，
◆ ◆ ◆
各梯隊房企集中度進一步提升，
2017年前三季度，TOP100房企的總體銷售規模較去年同期增長36.7%。雖然各梯隊房企三季度的業績較二季度有所下降，但從9月單月的情況來看，各梯隊房企的銷售規模均環比增長，其中TOP21-30的房企環比增幅最大達91.9%。
品牌房企業績規模的增長，使房企集中度繼續上升。
備註：金額（面積）集中度=入榜房企銷售金額（面積）/統計局公佈的全國商品房銷售金額（面積）;
其中，2017年前三季度全國商品房銷售金額是根據前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。
我們認為，隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。2017年末，TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度預計將分別達到13%、25%、35%和40%。
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年底千億房企或達17家，未來兩三年爭奪更激烈
截止2017年三季度末，突破千億規模的房企已達11家。其中金地集團、華夏幸福、華潤置地是本月新晉的千億企業，業績分別達到了1023.2億元、1010.3億元和1004.1億元。
3000億房企中，碧桂園今年前三季度的銷售規模已突破4000億元，萬科地產和中國恒大的業績也分別達到了3947.8億元和3658.8億元，預計三家龍頭房企年內業績均有望突破5000億元。
保利地產、融創中國、綠地控股今年的銷售業績實現持續性增長，截止三季度末都已達到2000億規模，預計這三家房企年內有望邁入3000億房企陣營。
而在去年已邁入千億門檻的房企中，中海地產、金地集團、華夏幸福、華潤置地截止三季度末都已超千億，綠城中國目前離千億也只有一步之遙。除此之外，招商蛇口、新城控股、旭輝集團目前的規模都在700-800億左右，今年年底有望達到千億。
世茂房地產、魯能集團、富力地產、中南置地、陽光城目前的業績規模在600-700億元左右，沖千億也指日可待。
未來2-3年千億房企陣營的爭奪將更加激烈。據克而瑞統計，目前提出千億目標的房企已多達六七十家，對市場份額的爭奪即將進入白熱化階段。近期崛起的福晟集團和新力地產目前業績增速很快，在土地投資和專案行銷上都有獨到之處。在衝擊千億的過程中，企業擁有怎樣的核心能力將成為制勝關鍵。
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四季度調控政策穩中偏緊，居民去杠杆影響深遠
9月，“四限”政策持續發力，熱點城市在保持現有調控政策不變的同時，部分城市進一步升級調控。首先，限售城市持續增多。9月末，限售新增了南昌、重慶、石家莊、貴陽、桂林5個二線及熱點三四線城市，其中石家莊限售週期長達5年，為本輪限售最嚴；南寧、長沙則再次升級限售。至此，已有42個城市對個人購房者出臺限售，限售政策儼然成為二三線城市調控最直接的體現。其次，部分城市加碼限購、限貸，或側重銷售端調控。其中無錫限購年限增至兩年；武漢及西安分別要求商品房預售不得全款優先及拒絕公積金貸款、未售出商品住房須進行價格申報；而南昌再次加大調控力度，買房改房需繳納成交價的1%作為土地出讓金。除此之外，上海、江西、浙江等多個省市發佈通知，將全方位進一步支持政策調控。
雖然最近大批城市新出臺了各類調控政策，但這跟之前30多個城市已經出的政策相比，從政策性質上沒有太大差別。我們認為，這不能算是新一輪的調控，因為在政策手段上沒有突破，只能看作是對原有政策的補充。
對於未來政策的展望，我們認為，政策高壓還會持續一段時間，甚至不排除未來還有進一步加碼的可能，尤其是最近出政策的這些城市，包括一些還沒有出政策的三四線城市，都有加碼的可能。
另外，房地產信貸資金持續收緊也是市場變盤的最大變數。受惠於房價上漲所帶來的賺錢效應，以及其他投資標的匱乏，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。不過，隨著全方位無死角監管措施的落實，信貸資金池的水位拾級而下，必然將對房地產市場產生較大負面影響，後續置業需求將難以為繼，市場變盤風險不可不察。
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一線城市成交量將繼續低位，二線城市或迎來小幅回升
一線城市成交量將繼續低位保持。一方面受供應持續低迷影響，另一方面，一線城市市場觀望情緒愈加顯著，新開項目開盤去化顯著分化，而“日光碟”更是鳳毛麟角，只有一些因“限價”所造成的“高價差”的高性價比專案成交火熱，市場結構性分化特徵明顯。綜合多方面，預計四季度一線市場的成交量低位運行仍是大概率事件。
二線城市在新增供應增加後整體成交量將迎來小幅回升。首先，部分非熱點二線城市後來居上，加緊出臺限制政策，至此幾乎所有二線城市都出臺緊縮調控政策，且力度未見有絲毫放鬆。在這樣的市場環境下，企業融資管道受阻，回款壓力逐漸增加，更多企業將放棄觀望而接受“限價”，選擇隨行就市加快推盤節奏，四季度新增供應預計將較前三季度顯著增加，市場依然高熱的城市成交量顯著放大，多數城市成交水準將保持穩定，整體小幅回升。
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熱點三四線城市成交量回落，總體將保持平穩
今年，三四線城市在春節後降價齊升，在一二線城市成交量回落的情況下，成為承接市場繼續往上攀升的主要動力。之所以三四線城市能夠接過接力棒，首先是投資性需求，尤其是核心一二線城市外溢的投資需求；其次是棚改貨幣化安置，推動了今年三四線城市的價格上漲，庫存快速的消化。但是，這兩個因素的持續性並不會很強，會面臨後勁不足的局面。
因此，從三季度情況來看，熱點的三四線城市市場成交量開始回落；最近出臺的政策對三四線城市的影響將更大。其他三四線城市總體仍然有一定的延續性，但不排除有針對這些城市的調控政策出臺。
總體來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨於平穩。除此之外，前期市場過於樂觀導致供應加大，隨著成交量的持續走低，部分三四線城市已出現庫存高企，供過於求的局面，未來抓緊去庫存仍是此類城市樓市的主旋律。
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全年銷售資料將略有上漲，明年或明顯回落
我們認為，四季度商品房銷售熱度短期仍能慣性保持，全年銷售規模有望繼續增長。主要在於：今年以來商品房銷售走勢呈現前高後低，而政策調控密集期已過，市場已逐步適應新政策並重回自身運行軌道，商品房銷售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在資金回款壓力下，新增供應預計將較前三季度顯著增加，四季度也將迎來一波成交小高☆禁☆潮，因此整體來看同比增速將保持低位元穩定，全年銷售規模較去年相比仍有望繼續增長。
展望明年，我們認為一二線成交可能會繼續保持低位水準，而三四線城市的持續性不是特別強，今年這種旺盛的市場成交情況在明年將逐漸回落。我認為整體市場的成交規模比16、17年會有比較明顯的降幅。
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龍頭房企四季度銷售將回升，一二線城市仍是佈局重點
儘管政策環境趨嚴，對於企業來說仍然有機會，只是對於企業的掌控大局的能力是一種考驗。從銷售資料就能看出，龍頭房企前三季度銷售金額同比大幅上升，集中度持續上升。這表明，在目前低庫存的環境下，對上市房企、尤其是龍頭房企是極佳的機遇，正所謂“行業差、龍頭好”。我們預計，隨著地方政府對預售證審批的鬆動，房企推案量隨之上升，四季度房企的銷售資料將穩中回升。
投資佈局方面，由於三四線城市不確定性較大，政策調控仍將持續升級，政策風險不容忽視；另外，經過一輪上漲，一些主要的三四線城市土地價格已經接近二線城市的價格，對拿地企業來說可能蘊含著一定風險的。相反，經過一輪調整之後，未來需求穩定的一二線城市的投資性價比重新顯現。我們建議，一二線城市仍然是房企的佈局重點。
— END —
丁祖昱權威解讀榜單
千億後備軍團的制勝之道
2017年三季度地產金融形勢發佈會
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3000億房企中，碧桂園今年前三季度的銷售規模已突破4000億元，萬科地產和中國恒大的業績也分別達到了3947.8億元和3658.8億元，預計三家龍頭房企年內業績均有望突破5000億元。
保利地產、融創中國、綠地控股今年的銷售業績實現持續性增長，截止三季度末都已達到2000億規模，預計這三家房企年內有望邁入3000億房企陣營。
而在去年已邁入千億門檻的房企中，中海地產、金地集團、華夏幸福、華潤置地截止三季度末都已超千億，綠城中國目前離千億也只有一步之遙。除此之外，招商蛇口、新城控股、旭輝集團目前的規模都在700-800億左右，今年年底有望達到千億。
世茂房地產、魯能集團、富力地產、中南置地、陽光城目前的業績規模在600-700億元左右，沖千億也指日可待。
未來2-3年千億房企陣營的爭奪將更加激烈。據克而瑞統計，目前提出千億目標的房企已多達六七十家，對市場份額的爭奪即將進入白熱化階段。近期崛起的福晟集團和新力地產目前業績增速很快，在土地投資和專案行銷上都有獨到之處。在衝擊千億的過程中，企業擁有怎樣的核心能力將成為制勝關鍵。
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四季度調控政策穩中偏緊，居民去杠杆影響深遠
9月，“四限”政策持續發力，熱點城市在保持現有調控政策不變的同時，部分城市進一步升級調控。首先，限售城市持續增多。9月末，限售新增了南昌、重慶、石家莊、貴陽、桂林5個二線及熱點三四線城市，其中石家莊限售週期長達5年，為本輪限售最嚴；南寧、長沙則再次升級限售。至此，已有42個城市對個人購房者出臺限售，限售政策儼然成為二三線城市調控最直接的體現。其次，部分城市加碼限購、限貸，或側重銷售端調控。其中無錫限購年限增至兩年；武漢及西安分別要求商品房預售不得全款優先及拒絕公積金貸款、未售出商品住房須進行價格申報；而南昌再次加大調控力度，買房改房需繳納成交價的1%作為土地出讓金。除此之外，上海、江西、浙江等多個省市發佈通知，將全方位進一步支持政策調控。
雖然最近大批城市新出臺了各類調控政策，但這跟之前30多個城市已經出的政策相比，從政策性質上沒有太大差別。我們認為，這不能算是新一輪的調控，因為在政策手段上沒有突破，只能看作是對原有政策的補充。
對於未來政策的展望，我們認為，政策高壓還會持續一段時間，甚至不排除未來還有進一步加碼的可能，尤其是最近出政策的這些城市，包括一些還沒有出政策的三四線城市，都有加碼的可能。
另外，房地產信貸資金持續收緊也是市場變盤的最大變數。受惠於房價上漲所帶來的賺錢效應，以及其他投資標的匱乏，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。不過，隨著全方位無死角監管措施的落實，信貸資金池的水位拾級而下，必然將對房地產市場產生較大負面影響，後續置業需求將難以為繼，市場變盤風險不可不察。
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一線城市成交量將繼續低位，二線城市或迎來小幅回升
一線城市成交量將繼續低位保持。一方面受供應持續低迷影響，另一方面，一線城市市場觀望情緒愈加顯著，新開項目開盤去化顯著分化，而“日光碟”更是鳳毛麟角，只有一些因“限價”所造成的“高價差”的高性價比專案成交火熱，市場結構性分化特徵明顯。綜合多方面，預計四季度一線市場的成交量低位運行仍是大概率事件。
二線城市在新增供應增加後整體成交量將迎來小幅回升。首先，部分非熱點二線城市後來居上，加緊出臺限制政策，至此幾乎所有二線城市都出臺緊縮調控政策，且力度未見有絲毫放鬆。在這樣的市場環境下，企業融資管道受阻，回款壓力逐漸增加，更多企業將放棄觀望而接受“限價”，選擇隨行就市加快推盤節奏，四季度新增供應預計將較前三季度顯著增加，市場依然高熱的城市成交量顯著放大，多數城市成交水準將保持穩定，整體小幅回升。
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熱點三四線城市成交量回落，總體將保持平穩
今年，三四線城市在春節後降價齊升，在一二線城市成交量回落的情況下，成為承接市場繼續往上攀升的主要動力。之所以三四線城市能夠接過接力棒，首先是投資性需求，尤其是核心一二線城市外溢的投資需求；其次是棚改貨幣化安置，推動了今年三四線城市的價格上漲，庫存快速的消化。但是，這兩個因素的持續性並不會很強，會面臨後勁不足的局面。
因此，從三季度情況來看，熱點的三四線城市市場成交量開始回落；最近出臺的政策對三四線城市的影響將更大。其他三四線城市總體仍然有一定的延續性，但不排除有針對這些城市的調控政策出臺。
總體來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨於平穩。除此之外，前期市場過於樂觀導致供應加大，隨著成交量的持續走低，部分三四線城市已出現庫存高企，供過於求的局面，未來抓緊去庫存仍是此類城市樓市的主旋律。
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全年銷售資料將略有上漲，明年或明顯回落
我們認為，四季度商品房銷售熱度短期仍能慣性保持，全年銷售規模有望繼續增長。主要在於：今年以來商品房銷售走勢呈現前高後低，而政策調控密集期已過，市場已逐步適應新政策並重回自身運行軌道，商品房銷售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在資金回款壓力下，新增供應預計將較前三季度顯著增加，四季度也將迎來一波成交小高☆禁☆潮，因此整體來看同比增速將保持低位元穩定，全年銷售規模較去年相比仍有望繼續增長。
展望明年，我們認為一二線成交可能會繼續保持低位水準，而三四線城市的持續性不是特別強，今年這種旺盛的市場成交情況在明年將逐漸回落。我認為整體市場的成交規模比16、17年會有比較明顯的降幅。
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龍頭房企四季度銷售將回升，一二線城市仍是佈局重點
儘管政策環境趨嚴，對於企業來說仍然有機會，只是對於企業的掌控大局的能力是一種考驗。從銷售資料就能看出，龍頭房企前三季度銷售金額同比大幅上升，集中度持續上升。這表明，在目前低庫存的環境下，對上市房企、尤其是龍頭房企是極佳的機遇，正所謂“行業差、龍頭好”。我們預計，隨著地方政府對預售證審批的鬆動，房企推案量隨之上升，四季度房企的銷售資料將穩中回升。
投資佈局方面，由於三四線城市不確定性較大，政策調控仍將持續升級，政策風險不容忽視；另外，經過一輪上漲，一些主要的三四線城市土地價格已經接近二線城市的價格，對拿地企業來說可能蘊含著一定風險的。相反，經過一輪調整之後，未來需求穩定的一二線城市的投資性價比重新顯現。我們建議，一二線城市仍然是房企的佈局重點。
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千億後備軍團的制勝之道
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