930周年記｜用資料還原樓市調控一年來的真相
今天又是一個930，距離上一次930房地產市場大調控整整過去了一年。這一年對於中國房地產市場而言絕對是不平凡的一年，從供給端發力，建立購租並舉的多元供給體系，也許在一定程度上能夠打破過去調控的週期性輪回。
調控一年來，我國房地產市場到底發生了哪些變化？我們不說話，讓資料自己說。
一、調控政策的演變
截止到2017年9月30日，全國範圍內已經有近60個城市被納入調控範圍，126條限購政策166條限貸政策，15個城市對於二套房實行“認房又認貸”的政策，其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、廈門、保定等多個城市有4輪及以上的政策加碼。
以本輪調控政策最為密集的北京為例，調控呈現明顯的“從需求端到供給端，從短期調控到長效機制”的演變路徑。具體表現從“限購限貸限售”+“堵漏”抑制需求端熱度，再到落實供地計畫、推出“共有產權”等供給側政策；從短期行政調控到構建“購租並舉”的長效機制。
二、調控的七個事實
與新房市場不同，二手房市場由分散的業主和購房者構成，二手房供需雙方的博弈更能代表市場的真實走向。
熱點城市房價漲幅收窄。鏈家覆蓋的重點城市二手房成交資料顯示，調控一年後，熱點城市的房價漲幅明顯收窄，其中以一線城市最為顯著。當然，930調控的威力對於堅挺的房價而言只是略微降溫，
成交量大幅減少。調控一年後，各城市二手房成交量出現了不同幅度的下滑。需求端受到行政調控和金融緊縮疊加的影響，
市場成交節奏放緩。
新增入市需求下滑。重點城市的鏈家新增客來源資料顯示入市需求均有一定程度的下滑，其中北京、天津、南京新增客源量同比減少50%以上。
新增供給也在同步減少。掛牌量資料顯示，重點城市的鏈家新增掛牌量同比也有明顯下滑，原因在於熱點城市換房需求和連環單占比高，帶來供需兩端的同步變化。
購房者對杠杆的使用程度逐漸降低。930調控提高了首付比例，317調控認房認貸使得部分首套變二套，首付比例再次提高，兩次調控使得購房者對杠杆的使用程度逐漸降低。截止到2017年9月鏈家成交的二手房中貸款成交占比為76.4%，貸款成數為38%，與去年9月相比分別下降4.5個百分點和12.8個百分點。
業主預期回檔。對比去年同期掛牌業主的調價情況，重點城市二手房市場降價業主的占比較去年同期有明顯增長，可見基於降溫的市場業主在積極調整預期。
三、後調控時代的未來
今年9月22日，西安、南寧、長沙、南昌、貴陽和重慶6個城市同時出臺調控政策，繼而石家莊、無錫等城市跟進，這意味著調控的力度並沒有減弱，相反，房地產市場的環境並不允許短期政策出現轉變，未來短期內，房價上漲壓力較大的城市的調控壓力依然從緊。
四、調控一周年的思考
去年930調控以後，我們洞察微觀市場交易行為，提出一線城市成交以“換房”為主的判斷。換房意味著這些需求是實打實的改善型需求，換房也意味著供給和需求會發生同步變化。這對調控形成的挑戰就是，抑制需求的同時，供給也在減少，市場供需矛盾不會發生實質性改變。不從供給端進行調整，房價難以出現明顯的下跌。
值得期待的是，房地產長效機制的制度建設正在不斷落地。構建房地產長效機制的核心是解決“住”的問題，“住”的問題不解決，“炒”的問題永遠存在。解決住的問題核心在於增加住房供給。在一些人口淨流入的大城市，要解決住的問題要靠租售並舉的多元供給體系，要注重購與租的平衡，新房與二手房的平衡。
在二手房市場方面，我們認為要讓剛性和改善性需求平穩釋放，每年保持穩定的交易量，防止市場一致性預期的強化引起市場急漲急落。
在發展租賃方面，我們認為集體建設用地建設租賃是增加租賃房屋供給的有效途徑，要處理好兩個關鍵問題，一是存量租賃房屋的規範化管理，二是增量房屋的建設需要吸引長期穩定的社會資本。
對於正在到來的長效機制，我們希望： 第一，重要政策要堅持長期穩定，比如說通過不變首套房首付和房貸利率來支持剛需；第二，保持政策中性，短期內不頻繁大幅刺激或大幅打壓，保證市場自發作用的發揮。
明天就是偉大祖國68歲生日，我們祝願祖國繁榮昌盛，願每個家庭都能安居樂業！
其中北京、天津、南京新增客源量同比減少50%以上。新增供給也在同步減少。掛牌量資料顯示，重點城市的鏈家新增掛牌量同比也有明顯下滑，原因在於熱點城市換房需求和連環單占比高，帶來供需兩端的同步變化。
購房者對杠杆的使用程度逐漸降低。930調控提高了首付比例，317調控認房認貸使得部分首套變二套，首付比例再次提高，兩次調控使得購房者對杠杆的使用程度逐漸降低。截止到2017年9月鏈家成交的二手房中貸款成交占比為76.4%，貸款成數為38%，與去年9月相比分別下降4.5個百分點和12.8個百分點。
業主預期回檔。對比去年同期掛牌業主的調價情況，重點城市二手房市場降價業主的占比較去年同期有明顯增長，可見基於降溫的市場業主在積極調整預期。
三、後調控時代的未來
今年9月22日，西安、南寧、長沙、南昌、貴陽和重慶6個城市同時出臺調控政策，繼而石家莊、無錫等城市跟進，這意味著調控的力度並沒有減弱，相反，房地產市場的環境並不允許短期政策出現轉變，未來短期內，房價上漲壓力較大的城市的調控壓力依然從緊。
四、調控一周年的思考
去年930調控以後，我們洞察微觀市場交易行為，提出一線城市成交以“換房”為主的判斷。換房意味著這些需求是實打實的改善型需求，換房也意味著供給和需求會發生同步變化。這對調控形成的挑戰就是，抑制需求的同時，供給也在減少，市場供需矛盾不會發生實質性改變。不從供給端進行調整，房價難以出現明顯的下跌。
值得期待的是，房地產長效機制的制度建設正在不斷落地。構建房地產長效機制的核心是解決“住”的問題，“住”的問題不解決，“炒”的問題永遠存在。解決住的問題核心在於增加住房供給。在一些人口淨流入的大城市，要解決住的問題要靠租售並舉的多元供給體系，要注重購與租的平衡，新房與二手房的平衡。
在二手房市場方面，我們認為要讓剛性和改善性需求平穩釋放，每年保持穩定的交易量，防止市場一致性預期的強化引起市場急漲急落。
在發展租賃方面，我們認為集體建設用地建設租賃是增加租賃房屋供給的有效途徑，要處理好兩個關鍵問題，一是存量租賃房屋的規範化管理，二是增量房屋的建設需要吸引長期穩定的社會資本。
對於正在到來的長效機制，我們希望： 第一，重要政策要堅持長期穩定，比如說通過不變首套房首付和房貸利率來支持剛需；第二，保持政策中性，短期內不頻繁大幅刺激或大幅打壓，保證市場自發作用的發揮。
明天就是偉大祖國68歲生日，我們祝願祖國繁榮昌盛，願每個家庭都能安居樂業！