經觀會客廳｜鏈家研究院楊現領：幹掉BUG，租房才有歸屬感
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鏈家研究院院長楊現領
經濟觀察報地產部主編 陳哲
經濟觀察網 記者 張鳳玲二手房供給不能補充需求，就需構建多元化的彈性供給體系，租賃市場將成為風口。
鏈家研究院院長楊現領在接受經濟觀察報採訪表示，“要搶佔風口，最重要的事情是幹掉租房BUG，淨化行業血液，不隨意驅逐租客、不隨意上漲房租、居住證辦理更方便等基礎條件完成後，才可以形成完整的租房產業鏈。”
租賃核心是歸屬感
按照鏈家研究院院長楊現領的研究結論，住房租賃業走向成熟化的標準是：
第一，租房人口占比，全國層面超過30%，一線城市超過40%。
第二，
第三，人均租住面積，全國層面不低於20平，一線城市不低於15平。
第四，產業鏈趨於成熟，形成相互配合、相互補充又相互促進的產業鏈結構，租賃市場總體上包括開發、資訊、運營、金融、服務等五個環節。
第五，出現一批上市公司。
目前，從租的層面看，租房市場的主要問題突出表現在供給主體和供給管道單一，同時租房痛點很多，這需要專業化、規模化管理與運營機構的發展以及配套政策的落地。
在硬體基礎完善上，楊現領更強調如何讓租房者從內心歸屬城市，“這種軟性東西比硬體更重要。”
楊現領說，“想像一下未來的場景，大概有40%到50%的人會通過租賃來生活，如果他們租的好，他們能夠成為生活中城市的一部分，今天我們最大的問題就是我們怎麼樣能夠讓城市的人感覺到他是城市的一部分，而不是這個城市的漂泊者和流浪者。
如何盤活存量市場
如何把閒置房源流通到市場中，解決住房需求問題？怎樣才能讓租房成為一種生活方式？擺在現實面前的問題有很多，以鏈家為代表的房產服務機構為此正不遺餘力。
當下，“購租並舉”無疑已成為一個行業熱詞。2015年以來，中央多次明確提出，要建立“購租並舉”的住房供給體系，這也是我國房地產市場化改革以來的重大轉變。
如何理解“購租並舉”，楊現領給出的分析是，在購的層面強調新房和二手交易的平衡，在租的層面強調通過規範租賃市場秩序、培育專業化運營機構、提高租賃品質，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。
其中，租的層面來看，更多地發揮市場和機構的力量，讓品質租房成為一種生活方式。楊現領表示：“從目前的情況看，租房市場的主要問題突出表現在供給主體和供給管道單一。首先，政府在租賃住宅的供給上一直發揮主導作用，從廉租房、公租房到一系列各種形式的保障房住房，市場化的力量沒有得到充分發揮。”
其次，增量的供給目前仍處於主導地位，存量資源的盤活利用不足。楊現領稱，在租賃供給不足最為突出的一線城市，仍然存在大量閒置的、未被充分使用的私人房源、工業和商辦物業，啟動存量的空間遠遠大於增量供給的空間。這需要專業化、規模化管理與運營機構的發展以及配套政策的落地。
“我一直堅持這麼一個觀點，中國的租賃市場如果說有問題的話，問題主要集中在一線城市，主要是在北京、上海、深圳，廣州還好很多，最嚴重的是北京。”楊現領說，“在全國層面，三四線城市，我覺得今天不存在特別大的租的問題，國際規律來看，越是一線城市，租賃人口的占比就越高。雖然北京今天已經買不起了，未來不希望它租不起，如果租不起了，那麼這個城市就失去它的活力了。所以我一直認為衡量一個城市發達程度的重要指標就是租賃程度。”
實現租有所居
不過，目前我國租賃市場的發展尚處於早期階段，制度體系建設尚未完善。借鑒發達國家經驗，結合我國國情，培育和發展租賃市場，目前國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出，培育和發展完善的住房租賃市場，有利於完善住房供應體系，解決不同居民的居住需求，實現“住有所居”的社會目標和人口的有序流動。
楊現領提出了五個建議：
一是鼓勵私人房源出租，增加市場化房源的供給主體。
二是培育專業化租賃機構，提高租住品質，促進市場供應主體多元化。
三是實施租賃補貼政策，多種方式提高租客支付能力。
四是推動租賃金融配套設施建設。
五是規範交易流程，保障雙方權益。
“中國的一線城市和重點二線城市，租賃房源供不應求是突出問題。通過立法鼓勵私人和機構增加房源供給是解決租賃房源不足的有效途徑。參照德國租賃立法，在租賃房屋存續期，縮短房屋折舊期，給租賃住宅的業主更多的稅收優惠；參照《美國國內稅法》對於個人房屋用於出租所得收入可以免除所得稅。”一位長租公寓的負責人表示。
“可以想見，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。”楊現領表示，我國租賃市場正處於加速成長期，租賃消費升級大趨勢下，租金水準將持續增長、租賃市場規模不斷擴大。隨著政策紅利逐步釋放，過去5年青年公寓的探索以及周邊配套產業的完善，特別是開發商、房地產基金等大量高階參與者進入，中國租賃產業生態將趨於完整。
在購的層面強調新房和二手交易的平衡，在租的層面強調通過規範租賃市場秩序、培育專業化運營機構、提高租賃品質，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。其中，租的層面來看，更多地發揮市場和機構的力量，讓品質租房成為一種生活方式。楊現領表示：“從目前的情況看，租房市場的主要問題突出表現在供給主體和供給管道單一。首先，政府在租賃住宅的供給上一直發揮主導作用，從廉租房、公租房到一系列各種形式的保障房住房，市場化的力量沒有得到充分發揮。”
其次，增量的供給目前仍處於主導地位，存量資源的盤活利用不足。楊現領稱，在租賃供給不足最為突出的一線城市，仍然存在大量閒置的、未被充分使用的私人房源、工業和商辦物業，啟動存量的空間遠遠大於增量供給的空間。這需要專業化、規模化管理與運營機構的發展以及配套政策的落地。
“我一直堅持這麼一個觀點，中國的租賃市場如果說有問題的話，問題主要集中在一線城市，主要是在北京、上海、深圳，廣州還好很多，最嚴重的是北京。”楊現領說，“在全國層面，三四線城市，我覺得今天不存在特別大的租的問題，國際規律來看，越是一線城市，租賃人口的占比就越高。雖然北京今天已經買不起了，未來不希望它租不起，如果租不起了，那麼這個城市就失去它的活力了。所以我一直認為衡量一個城市發達程度的重要指標就是租賃程度。”
實現租有所居
不過，目前我國租賃市場的發展尚處於早期階段，制度體系建設尚未完善。借鑒發達國家經驗，結合我國國情，培育和發展租賃市場，目前國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出，培育和發展完善的住房租賃市場，有利於完善住房供應體系，解決不同居民的居住需求，實現“住有所居”的社會目標和人口的有序流動。
楊現領提出了五個建議：
一是鼓勵私人房源出租，增加市場化房源的供給主體。
二是培育專業化租賃機構，提高租住品質，促進市場供應主體多元化。
三是實施租賃補貼政策，多種方式提高租客支付能力。
四是推動租賃金融配套設施建設。
五是規範交易流程，保障雙方權益。
“中國的一線城市和重點二線城市，租賃房源供不應求是突出問題。通過立法鼓勵私人和機構增加房源供給是解決租賃房源不足的有效途徑。參照德國租賃立法，在租賃房屋存續期，縮短房屋折舊期，給租賃住宅的業主更多的稅收優惠；參照《美國國內稅法》對於個人房屋用於出租所得收入可以免除所得稅。”一位長租公寓的負責人表示。
“可以想見，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。”楊現領表示，我國租賃市場正處於加速成長期，租賃消費升級大趨勢下，租金水準將持續增長、租賃市場規模不斷擴大。隨著政策紅利逐步釋放，過去5年青年公寓的探索以及周邊配套產業的完善，特別是開發商、房地產基金等大量高階參與者進入，中國租賃產業生態將趨於完整。