沒有概念炒作 武漢這個區域靠的是自然生長？
剛剛過去的九月份，註定不平凡。前有9月武漢土拍車輪戰輪番上演；後有武漢新盤老盤集中入市，迎來供應大爆發，可謂熱鬧非凡。而隨著漢南兩宗純住宅熱地開拍被碧桂園拿下之後，
說起漢南，近兩年來也開始火了，卻又挺特殊。你說蔡甸有中法生態城概念吧，黃陂有大交通力挺吧，江夏也有通用汽車城，漢南有什麼呢？可仍然不妨礙它是目前樓市中，最熱鬧的板塊之一。
有一種力量，叫自然生長。城市中心區，
從大體上來說，在大漢陽片區，三環以內是漢陽區，在三環以外，蔡甸是土地資源大戶，沿江一片是經開區，漢南和經開區相似，土地沿江而狹長。
漢南區位於武漢西南，為承載中法合資（二汽——雪鐵龍）神龍汽車公司專案而成立。1991年5月動工興建，1993年4月經國務院批准為國家級開發區，2000年4月經國務院批准在開發區設立湖北武漢出口加工區。2013年12月，武漢開發區託管漢南實施一體化發展，
近7年漢南區GDP增長情況
年度
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
GDP
44億
55億
72億
88億
103億
117億
128億
從區域發展來說，漢南也是經歷了孤寂、震盪、蓬勃3個發展時期，從一片雜亂無章的城中村蛻變成欣欣向榮的城市新區，形成自我發展體系。在這3個階段中漢南板塊無論是區域形象、開發商、居住人群、城市資源都有質的改變。
房產品：戶型從早期的100方左右的兩房到89方的三房到如今的中大戶型遍地，佈局從大圍合到如今的高低層組合，立面從塗料到石材；
開發商：從當年的少數幾家本土開發商，到現在大牌房企雲集；
居住人群：從剛需購房者到當地的拆遷置換，現在已逐漸向城市精英中產轉變。
漢南無論從區域發展、房價、區域形象都交出了一份優秀的成績單，那麼現在呢？將來呢？
漢南部分板塊在售樓盤分佈圖
漢南主要為兩個區域1:碧桂園、綠地城位於漢南高速公路出口處；2:聖特立國際花園、楚世家、盛世港灣、江景灣等專案位於漢南紗帽街道區域
樓盤
基本情況
銷售情況
銷售均價
在售面積（㎡）
後續開發情況
盛世港灣
7棟住宅，分二期開發，
暫無房源，後期產品下半年加推
5000左右
60-99
無後期規劃
聖特立
占地13萬方，建面33萬方，39棟，2600多戶
尾盤在售，剩少量商鋪和現房
95、98平米均價4900，,128平米均價5500
95--128
3月份已加推一次，後續還有一塊地待開發，目前沒有動工意向
東庭郡園
占地3萬方，建面9萬方，7棟住宅
剩一棟小戶型40-80㎡，已封頂
5100左右
40-80
無後期規劃
碧桂園鳳凰城
占地5000畝，分普通住宅、洋房、別墅
最後3棟32層，310套房源（精裝修）
7000左右（精裝修）
109、123
前期售罄，後期有3棟，每棟33層
紫陽楚世家
建面35萬方，9萬方商業，26萬方住宅
目前無房銷售，有少量商鋪出售
5000左右
68-100
後期有9棟，目前未動工，具體工期不詳
綠地城
占地8746畝，建面560萬方，別墅、洋房、商業
目前少量尾盤在售
洋房7000左右（精裝修），別墅9000左右
50-236
8月推出6棟高層，2梯3戶，1梯2戶（20層左右），2019年交房，地鐵口
新長江香榭瀾溪
新長江香榭瀾溪建面60萬方，商業面積約15萬方
已於9月17日開盤，加推3期1#至5#，建面85-140平，當天開盤售罄
毛坯均價6000元
85-140
華生地產
目前在育才路在建還建樓
暫無
——
——
地塊在綠地城對面，圍擋已建，宣傳語已標，案名叫國土郡城
江景灣
占地340畝，建面68萬方（住宅、寫字樓）分六期開發，有大規模的農貿市場
目前無房銷售
5000左右
89-140
春夏秋冬4個區，現開發春區， 11棟，1000餘套，價格待定，後期還有三個區開發，現春區總建面12萬方，整個項目68萬方
永豐清華園
占地6萬方，建面20萬方
剩少量1樓頂樓（1樓送約60私家平方花園）
頂樓4500左右、1樓6000左右（帶60平米私家花園）
120左右
無後期規劃
漢南天地
占地4萬方，建面15萬方
11月份會推出4#5#房源
6500
77-115
無後期規劃
總體來說，漢南的新樓盤還算比較集中，以漢南區政府所在的紗帽為中心，散佈于行政中心周邊，整體均價在4000元/平左右。看看項目不少，所有這些項目總共在2017年上市的住宅套數約3000多套左右，而漢南板塊2017年1-9月總成交量就達到3703套。其實還有些成交量還沒釋放，因為單價不低簽約速度慢，故實際成交量會大一些。
所以，即便密集推地，但供求關係依然處於非平衡狀態。那麼，即將呈現的漢南新盤，和之前有什麼變化呢？
變化一：選擇面增加，緩解供求緊張態勢
從4月開始，新樓盤陸續入市，為漢南板塊增添了新的血液，2017年除了已經在售的碧桂園鳳凰城、綠地城之外，隔了一年之久未開盤的新長江香榭瀾溪9月新推了三期的新房源。
但更大的供應量集中在2018年，新樓盤星悅灣、庭瑞君悅觀瀾、華生國土郡城、錦深漢南公館或都會選擇在2018年集中上市，推出高層房源。而新樓盤雖然仍以高層為主，但在產品類型更多元化。
變化二：標準提升、售價攀升是趨勢所在
目前漢南板塊的主力售價維持在4000-6000元/㎡左右，但在接下來的新樓盤中，由於地價、定位較之前在售的樓盤有明顯提升，因此售價上升是大概率事件。
特別是對於關注最高的庭瑞君悅觀瀾項目，該項目是庭瑞進軍漢南的首個高端住宅項目。庭瑞君悅觀瀾將打造成聯排別墅、疊拼別墅及高層為一體的墅質社區，項目自帶2.5萬方運動主題公園，建成後將成為漢南區最高端的住宅生活區。
以漢南的地段配置區域內較少的別墅產品，再加上規劃面積都不大，這樣給單價提供了更大的發揮空間。
變化三：戶型面積大、跨度大，以90-140㎡為主，80㎡退出市場
除了產品類型的多樣化外，新上市樓盤的高層面積不再局限於之前的60-90㎡的主流區間，呈現出面積大、起步高、跨度大的特點。
例如新長江香榭瀾溪高層戶型110-140㎡；綠地城117-130㎡，碧桂園鳳凰城是95-123㎡，三個樓盤面積段均有所不同，110-120㎡的產品是各項目的交集所在。
從新上市樓盤的面積段可以發現，漢南板塊將徹底告別剛需市場，90㎡以內的產品系列已經退出，120㎡以上的中等面積則是未來的主流趨勢。由此可以看出，漢南板塊目前已經是初級改善置業客戶心中的理想之地。
變化四：漢南地塊成今年9月土拍絕對寵兒……
最後3棟32層，310套房源（精裝修）
7000左右（精裝修）
109、123
前期售罄，後期有3棟，每棟33層
紫陽楚世家
建面35萬方，9萬方商業，26萬方住宅
目前無房銷售，有少量商鋪出售
5000左右
68-100
後期有9棟，目前未動工，具體工期不詳
綠地城
占地8746畝，建面560萬方，別墅、洋房、商業
目前少量尾盤在售
洋房7000左右（精裝修），別墅9000左右
50-236
8月推出6棟高層，2梯3戶，1梯2戶（20層左右），2019年交房，地鐵口
新長江香榭瀾溪
新長江香榭瀾溪建面60萬方，商業面積約15萬方
已於9月17日開盤，加推3期1#至5#，建面85-140平，當天開盤售罄
毛坯均價6000元
85-140
華生地產
目前在育才路在建還建樓
暫無
——
——
地塊在綠地城對面，圍擋已建，宣傳語已標，案名叫國土郡城
江景灣
占地340畝，建面68萬方（住宅、寫字樓）分六期開發，有大規模的農貿市場
目前無房銷售
5000左右
89-140
春夏秋冬4個區，現開發春區， 11棟，1000餘套，價格待定，後期還有三個區開發，現春區總建面12萬方，整個項目68萬方
永豐清華園
占地6萬方，建面20萬方
剩少量1樓頂樓（1樓送約60私家平方花園）
頂樓4500左右、1樓6000左右（帶60平米私家花園）
120左右
無後期規劃
漢南天地
占地4萬方，建面15萬方
11月份會推出4#5#房源
6500
77-115
無後期規劃
總體來說，漢南的新樓盤還算比較集中，以漢南區政府所在的紗帽為中心，散佈于行政中心周邊，整體均價在4000元/平左右。看看項目不少，所有這些項目總共在2017年上市的住宅套數約3000多套左右，而漢南板塊2017年1-9月總成交量就達到3703套。其實還有些成交量還沒釋放，因為單價不低簽約速度慢，故實際成交量會大一些。
所以，即便密集推地，但供求關係依然處於非平衡狀態。那麼，即將呈現的漢南新盤，和之前有什麼變化呢？
變化一：選擇面增加，緩解供求緊張態勢
從4月開始，新樓盤陸續入市，為漢南板塊增添了新的血液，2017年除了已經在售的碧桂園鳳凰城、綠地城之外，隔了一年之久未開盤的新長江香榭瀾溪9月新推了三期的新房源。
但更大的供應量集中在2018年，新樓盤星悅灣、庭瑞君悅觀瀾、華生國土郡城、錦深漢南公館或都會選擇在2018年集中上市，推出高層房源。而新樓盤雖然仍以高層為主，但在產品類型更多元化。
變化二：標準提升、售價攀升是趨勢所在
目前漢南板塊的主力售價維持在4000-6000元/㎡左右，但在接下來的新樓盤中，由於地價、定位較之前在售的樓盤有明顯提升，因此售價上升是大概率事件。
特別是對於關注最高的庭瑞君悅觀瀾項目，該項目是庭瑞進軍漢南的首個高端住宅項目。庭瑞君悅觀瀾將打造成聯排別墅、疊拼別墅及高層為一體的墅質社區，項目自帶2.5萬方運動主題公園，建成後將成為漢南區最高端的住宅生活區。
以漢南的地段配置區域內較少的別墅產品，再加上規劃面積都不大，這樣給單價提供了更大的發揮空間。
變化三：戶型面積大、跨度大，以90-140㎡為主，80㎡退出市場
除了產品類型的多樣化外，新上市樓盤的高層面積不再局限於之前的60-90㎡的主流區間，呈現出面積大、起步高、跨度大的特點。
例如新長江香榭瀾溪高層戶型110-140㎡；綠地城117-130㎡，碧桂園鳳凰城是95-123㎡，三個樓盤面積段均有所不同，110-120㎡的產品是各項目的交集所在。
從新上市樓盤的面積段可以發現，漢南板塊將徹底告別剛需市場，90㎡以內的產品系列已經退出，120㎡以上的中等面積則是未來的主流趨勢。由此可以看出，漢南板塊目前已經是初級改善置業客戶心中的理想之地。
變化四：漢南地塊成今年9月土拍絕對寵兒……