20萬也能環一線城市買房？
無論我們是否喜歡，房價就是這麼任性。房價是不是會繼續漲，
本文作為一篇技巧文章，需要在一個共識假設下推進：一線和環一線城市的房價會繼續上升。那麼戰略就很清晰了，買，並且儘快買。OK，here we go~
第一，為什麼買不了房？——主要是首付不夠。
對於想要買房的人來說，買不了房子大約兩種情況：沒有名額和沒有錢。
沒有錢的粉絲，又分為兩種：一種，現在沒錢，將來有錢；第二種，現在沒錢，將來也沒有錢。第二種，請原地爆炸。
金融的本質是什麼呢？金融本質是資本的流動，於是我們要想辦法，把未來的現金流搬到今天來。
現在，按揭買房的思想，早已深入人心。按揭不是問題，問題是首付在哪裡？其實，大多數人買房是卡在了，首付出不起的問題上。如今即便是在環一線城市，
第二，買房真的需要首付嗎？
我先給一個斷言，能買的房人，不必須首付。因為，你積攢一個首付，錢來自于你的未來賺的錢。而你借了錢，買下這塊資產。慢慢還錢，錢也同樣來自于你的未來賺的錢，錢的來源沒有本質差別。
這時候，如果"房子的增值+房子的租金回報-房子的折舊>首付的利息支出"，
在三成首付的條件下，銀行以你的房產作為抵押放按揭貸款，銀行可以承受至少30%的房價下跌，而不傷害貸款本金。而如果五成首付，則至少可以承受50%房價下跌。
按揭首付比例，實際上反應了銀行征信能力的根本性缺陷。因為，首付作為防範風險的一種機制，
既然，首付不改變未來是否能買房的能力，只影響銀行的風險，那麼就應該繞過首付機制，讓銀行去承擔風險，我們完全可以及早買房。
第三，債務極限，有多少錢就可以強行上車。
所有的企業，都不是死於債務過高，而是死于現金流枯竭。地產企業中國恒大厲害的時候，各種債務加起來過萬億，而它的淨資產不過900億。超過90%的負債率，恒大依然可以投資恒大冰泉、恒大足球、恒大健康，任性買買買，來源於恒大的優秀的現金流管理能力。
理論上來說，只要產生的現金流，能夠覆蓋掉所有的利息，那麼在合理的債務結構設計下，就能使得債務形成永續的結構。這種狀態下的企業，有一個響亮的名詞，叫做僵屍企業。我們目標也是把自己搞成僵屍個人，用銀行的錢來持有資產，並且盡可能把債務向未來展期。我們首先要得出，債務的理論極限水準。
所有的債務，產生的利息和所有產生現金流的專案剛好相抵。這就是你能承受的債務極限。
簡單起見，我們假設，各種期限長短債務的綜合利率為8%，假設我們每月的工資為1萬元，那麼我們的債務極限是多少呢？
我們假設，買房後你需要每月5000元各種開銷，那麼你的現金流就有5000元。假設，新買的房子每月可以住。省下每月2000元的房租，或是出租產生2000元房租收益。你就有7000元的每月淨現金流。一年就是84000。84000可以負擔多少的債務呢？按照8%的加權平均利率，理論上的極限是1,050,000。
換而言之，每個月加回房租以後，如果你有7000元每月，你就在理論上，在環一線城市和強二線城市具備了強行上車的條件，哪怕你此刻還沒有一分錢的存款做首付！
第四，巧妙的債務結構，別讓你的現金流被崩斷。
大家知道，並不是只有資不抵債的企業才會破產，沒有現金流就會破產。欠債還錢，天經地義。一旦一筆融資逾期，就會給我們的買房大業造成毀滅性打擊。因此，我們要保證，每一筆債務到期時候，或者支付的過程中，不出現現金流的中段，這個具體安排要視具體情況而定。
我們遵循幾個基本原則：第一，用長期債務置換短期債務；第二，用低成本債務，置換高成本債務；第三，永遠不要碰高利貸，永遠，永遠，永遠。
我們買房的過程當中，會遇到三種類型的債務，列舉如下：
1.親朋借款：期限短，利率低到無；
2.商業貸款：主要是消費貸、旅遊貸款，期限中，利率較高；
3.按揭貸款：期限長，利率低。
我最近，幫助了一個朋友在佛山買房。雖然是佛山，距離廣州市中心地鐵僅需半小時。總價是100萬，他月收入一萬元，但他只有20萬的存款，首付還差15萬。另一個問題是，樓盤還在建設中，短期沒有辦法產生租金。
我們採用的方案是：第一步，首付還差的15萬，優先考慮向親朋借款和短期商業貸款，商業貸款採用先息後本的方式歸還（比如螞蟻金服）；第二步，兩年以後，房子交付，開始產生房租收益，此時我們將先息後本的商業貸款模式，轉換成中期的商業貸款模式。這個時候，朋友就需要歸還中期的首付缺少部分商業借款和30年期的按揭貸款，詳情如下：
15萬的10年期商業貸款
65萬的30年期按揭貸款
最終的結果是，他在只有20萬的條件下，買下一套100萬的房子，每月月供在在建階段和收租階段，每月的還款大約是5000元，完全可以承受。並且，不太影響生活品質。
來源微信公眾號：澄泓財經（id：chenghongcaijing）
就能使得債務形成永續的結構。這種狀態下的企業，有一個響亮的名詞，叫做僵屍企業。我們目標也是把自己搞成僵屍個人，用銀行的錢來持有資產，並且盡可能把債務向未來展期。我們首先要得出，債務的理論極限水準。所有的債務，產生的利息和所有產生現金流的專案剛好相抵。這就是你能承受的債務極限。
簡單起見，我們假設，各種期限長短債務的綜合利率為8%，假設我們每月的工資為1萬元，那麼我們的債務極限是多少呢？
我們假設，買房後你需要每月5000元各種開銷，那麼你的現金流就有5000元。假設，新買的房子每月可以住。省下每月2000元的房租，或是出租產生2000元房租收益。你就有7000元的每月淨現金流。一年就是84000。84000可以負擔多少的債務呢？按照8%的加權平均利率，理論上的極限是1,050,000。
換而言之，每個月加回房租以後，如果你有7000元每月，你就在理論上，在環一線城市和強二線城市具備了強行上車的條件，哪怕你此刻還沒有一分錢的存款做首付！
第四，巧妙的債務結構，別讓你的現金流被崩斷。
大家知道，並不是只有資不抵債的企業才會破產，沒有現金流就會破產。欠債還錢，天經地義。一旦一筆融資逾期，就會給我們的買房大業造成毀滅性打擊。因此，我們要保證，每一筆債務到期時候，或者支付的過程中，不出現現金流的中段，這個具體安排要視具體情況而定。
我們遵循幾個基本原則：第一，用長期債務置換短期債務；第二，用低成本債務，置換高成本債務；第三，永遠不要碰高利貸，永遠，永遠，永遠。
我們買房的過程當中，會遇到三種類型的債務，列舉如下：
1.親朋借款：期限短，利率低到無；
2.商業貸款：主要是消費貸、旅遊貸款，期限中，利率較高；
3.按揭貸款：期限長，利率低。
我最近，幫助了一個朋友在佛山買房。雖然是佛山，距離廣州市中心地鐵僅需半小時。總價是100萬，他月收入一萬元，但他只有20萬的存款，首付還差15萬。另一個問題是，樓盤還在建設中，短期沒有辦法產生租金。
我們採用的方案是：第一步，首付還差的15萬，優先考慮向親朋借款和短期商業貸款，商業貸款採用先息後本的方式歸還（比如螞蟻金服）；第二步，兩年以後，房子交付，開始產生房租收益，此時我們將先息後本的商業貸款模式，轉換成中期的商業貸款模式。這個時候，朋友就需要歸還中期的首付缺少部分商業借款和30年期的按揭貸款，詳情如下：
15萬的10年期商業貸款
65萬的30年期按揭貸款
最終的結果是，他在只有20萬的條件下，買下一套100萬的房子，每月月供在在建階段和收租階段，每月的還款大約是5000元，完全可以承受。並且，不太影響生活品質。
來源微信公眾號：澄泓財經（id：chenghongcaijing）