北京吳少博律所：委託拆遷是否可行？法律這樣說

據網易新聞報導， 今年年初， 邯鄲市一家公司在網上實名發帖， 舉報公司遭強拆。 發貼人名叫李聚中， 系河北立元紡織有限公司（以下簡稱立元公司）董事長。 據其本人介紹， 立元公司為股份制民營企業， 於2005年租賃原邯鄲市第二印染廠（以下簡稱第二印染廠）的部分廠房和生產設備， 並負責安排原企業800多名職工就業。 2016年7月份， 位於邯鄲市幸福路48號的第二印染廠被美的公司下屬的一家房地產公司競得用於商品房開發， 由此導致立元公司生產經營受到嚴重影響， 經濟損失慘重。 李聚中痛心地說， 今年2月2日（農曆正月初六）晚9時左右，

開發商召集數十人開著鉤機闖進立元公司， 控制了公司3名值班人員， 並搶走手機不讓報警， 隨後拆掉了數間廠房、倉庫， 造成部分設備、機配件、原料被損害。 該案一審立元公司敗訴， 上訴後二審法院將案件發回重審。 在尚未得知案件判決結果的情況下， 筆者不去斷定該實名舉報是否屬實， 但就現實來看， 開發商實施拆遷行為的現象確實非常普遍。 在此方面， 企業認為開發商實施拆遷行為主體不適格， 開發商或徵收方則聲稱此為“委託拆遷”， 符合法律規定。 究竟誰是誰非？北京吳少博律師事務所帶大家一探究竟。

【北京吳少博律師事務所法律解讀】

現行規範企業拆遷行為的主要法律為國務院2011年頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）。 在此之前此項職責主要由《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《管理條例》）承擔。 《征補條例》第4條明確指出， 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。 市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門（以下稱房屋徵收部門）組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工， 互相配合， 保障房屋徵收與補償工作的順利進行。 換言之， 《征補條例》明確了房屋徵收主體必須是政府。 此規定正是對《管理條例》的糾正。 後者將拆遷人規定為“取得房屋拆遷許可證的單位”， 這意味著房地產開發公司等市場主體也可以實施房屋拆遷的行為， 這在實踐中引發了諸多矛盾。 房地產企業為了獲取暴利， 利用自身的強大實力採取強制性手段推進拆遷進程已成常態。 據騰訊新聞報導， 2010年5月14日淩晨在呼和浩特新城區區府興營村一房地產公司雇用無業人員進行的暴力拆遷， 致使一名群眾死亡， 一名群眾受傷， 一名民警在出警時也受到攻擊， 腳部受傷。 此例就發生在《征補條例》施行的前一年， 而且並不算特例。 在《征補條例》對拆遷人資格特意重構的背景下， 仍放任徵收方委託市場主體進行所謂的委託拆遷， 無疑是開歷史的倒車， 置法律精神於不顧。

實事求是地說， 委託拆遷的盛行也與《征補條例》的規定有關。 該法第五條明確規定， 房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位， 承擔房屋徵收與補償的具體工作， 但本條又同時指出， 房屋徵收實施單位不得以營利為目的。 試問， 房地產開發公司作為市場主體參與房屋徵收拆遷的目除了營利還會是什麼？徵收方不能只看到法律允許委託拆遷，

而忽略法律對受託主體的限制。

據搜狐新聞報導， 2012年6月， 昆明五華區紅雲街道辦事處崗頭社區崗頭村約40.76公頃的集體土地， 被確定作為城中村改造專案用地。 在這項地塊上， 包括有福德山一帶的林地， 有當地的十多戶村民或租地承包、或開荒種植了幾十畝的果林。 經雲南省國土廳批復及昆明市規劃局批准， 昆明紅凱房地產開發有限公司（以下簡稱紅凱房地產公司）作為上述改造專案的投資開發單位。 經過政府招標， 康宸拆遷公司負責具體拆遷工作。 據介紹， 2013年1月， 崗頭村村組集體已經按照昆明當地征地標準獲得了650萬元的土地補償款。 接下來， 負責拆遷的康宸公司開始逐戶同村民談判林地上的拆遷補償事宜。 因為對果樹數量有重大分歧，村民王某拒絕康宸公司提出的補償方案。康宸公司分別在2011年9月、2014年8月對王某的果林數目進行清點，但是王某拒絕簽字認可。拆遷工作一時陷入僵局。2014年10月25日晚，康宸公司啟動兩台挖掘機駛入崗頭村福德山，強行對王某等村民經營的果樹林地進行拆除，致使約10畝果樹苗木折斷、毀損。事後，王某提出自己在林地上種植了兩千多棵樹，要康宸公司賠償500萬元。但是康宸公司最終只考慮綜合賠償70萬元，雙方分歧較大。由於拆遷前開發公司、拆遷公司都沒有對事發現場進行公證、攝像等留存證據保全，所以雖然拆遷公司單方面對果樹數目進行清點，但統計結果並沒得到當事人及村組的簽字認可，因此被毀果木數量就成了誰也說不清的“無頭案”。由此，王某分別在2015年4月、5月、7月和8月4次到京上訪。

對於此案，中央信訪工作聯席會議辦公室督查組在充分瞭解信訪事項情況後，向五華區回饋指出五華區在開發崗頭村城中村改造專案中征地主體不適格。土地管理法第四十六條規定，“國家徵收土地的，依照法定程式批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。”該規定確立了縣級以上地方人民政府在國家徵收土地過程中的責任主體地位。本案中王某種植果木的福德山是農村集體山林，對其徵收應該適用土地管理法，徵收主體非紅凱房地產公司和康宸拆遷公司。對此，督查組指出，“法定職責必須為”。徵收方不能把自己職責範圍內的事項推給市場化運作的開發公司和拆遷公司，徵收方必須承擔起徵收拆遷工作的主體責任。

此案雖然不是典型的城市房屋拆遷案，但督察組的意見完全可以並且應當適用於企業拆遷。因為《征補條例》也明確規定包括企業拆遷在內的城市房屋拆遷的責任主體為政府。

企業若遭遇委託拆遷，認為受託主體的拆遷行為侵犯了自己的權益，請務必積極捍衛

自己的權益。《征補條例》第五條第二款明確指出，“房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。”換言之，若房地產開發公司或者其他受託主體的拆遷行為侵犯了企業的權益，企業首先可以向房屋徵收部門申請資訊公開，獲知受託主體的許可權範圍。若受託主體實施的行為在許可權範圍之內，則企業應當向房屋徵收部門主張權利；否則，受託主體應當對自己的越權行為承擔責任。

因為對果樹數量有重大分歧，村民王某拒絕康宸公司提出的補償方案。康宸公司分別在2011年9月、2014年8月對王某的果林數目進行清點，但是王某拒絕簽字認可。拆遷工作一時陷入僵局。2014年10月25日晚，康宸公司啟動兩台挖掘機駛入崗頭村福德山，強行對王某等村民經營的果樹林地進行拆除，致使約10畝果樹苗木折斷、毀損。事後，王某提出自己在林地上種植了兩千多棵樹，要康宸公司賠償500萬元。但是康宸公司最終只考慮綜合賠償70萬元，雙方分歧較大。由於拆遷前開發公司、拆遷公司都沒有對事發現場進行公證、攝像等留存證據保全，所以雖然拆遷公司單方面對果樹數目進行清點，但統計結果並沒得到當事人及村組的簽字認可，因此被毀果木數量就成了誰也說不清的“無頭案”。由此，王某分別在2015年4月、5月、7月和8月4次到京上訪。

對於此案，中央信訪工作聯席會議辦公室督查組在充分瞭解信訪事項情況後，向五華區回饋指出五華區在開發崗頭村城中村改造專案中征地主體不適格。土地管理法第四十六條規定，“國家徵收土地的，依照法定程式批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。”該規定確立了縣級以上地方人民政府在國家徵收土地過程中的責任主體地位。本案中王某種植果木的福德山是農村集體山林，對其徵收應該適用土地管理法，徵收主體非紅凱房地產公司和康宸拆遷公司。對此，督查組指出，“法定職責必須為”。徵收方不能把自己職責範圍內的事項推給市場化運作的開發公司和拆遷公司，徵收方必須承擔起徵收拆遷工作的主體責任。

此案雖然不是典型的城市房屋拆遷案，但督察組的意見完全可以並且應當適用於企業拆遷。因為《征補條例》也明確規定包括企業拆遷在內的城市房屋拆遷的責任主體為政府。

企業若遭遇委託拆遷，認為受託主體的拆遷行為侵犯了自己的權益，請務必積極捍衛

自己的權益。《征補條例》第五條第二款明確指出，“房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。”換言之，若房地產開發公司或者其他受託主體的拆遷行為侵犯了企業的權益，企業首先可以向房屋徵收部門申請資訊公開，獲知受託主體的許可權範圍。若受託主體實施的行為在許可權範圍之內，則企業應當向房屋徵收部門主張權利；否則，受託主體應當對自己的越權行為承擔責任。