內蒙古天來律師事務所 劉俊鍇
引言：觀眾朋友大家好， 歡迎收看律師說法。 近年來， 在二手房交易中， 經常會發生賣房人故意隱瞞事實真相， 將曾經有過不正常死亡事件發生的房屋賣給買房人， 購房人在不知情的情形下購得“凶宅”， 是否有權要求退房呢？
正文：所謂的“凶宅”並沒有法律上的概念， 只是社會上一種通常或者是普遍的認識， 比如家庭成員中有人在居住過的房屋中發生自殺或者其他非正常死亡的現象， 人們通常就會認為， 此房屋為“凶宅”。
有了新房， 而且是精裝修的， 王二偉和女朋友便於2013年元旦登記結婚。
原來呀， 一天下午， 王二偉的妻子和一個大媽在聊天時， 看到另幾位大媽在朝她指指點點， 王二偉的妻子就納悶了， 心裡想， 我也沒做錯什麼呀？她們在說我什麼呢？經過王二偉妻子的再三追問下， 和她聊天的這個大媽就說出了事情的原因。
據這位大媽講， 王二偉他家買的這個房子， 十年內已經換過四位房主。 第一位房主剛買此房不久其妻子便在房內服毒自殺， 屍體在房內放了十多天才被人發現。 第二位房主買到這個房子後就出了交通事故，
2013年4月， 王二偉以李玉東隱瞞該房屋內有人曾自殺的真相為由， 向人民法院起訴， 要求法院撤銷自己和李玉東簽訂的購房合同， 判令李玉東返還購房款60萬元， 並判令房地產仲介公司和李玉東承擔連帶賠償其精神撫慰金一萬元。 同時， 這家房地產仲介公司明知涉案房屋是“凶宅”， 而未將這一事實告知買房人， 反而推薦該房屋， 其行為明顯違反了《合同法》關於居間人義務的相關規定， 並給自己造成了較大的經濟損失， 故這家房地產公司應該與李玉東共同承擔損害賠償責任。
房產介公司答辯稱， 本公司只負責聯繫房源，
人民法院審理後駁回了王二偉的訴訟請求。 王二偉不服該判決， 上訴至中級人民法院。 中級人民法院審理後認為：李玉東居住的社區與涉案房屋為同一社區， 而且以低於市場價購得涉案房屋， 可以推定李玉東明知涉案房屋為“凶宅”， 就應在出賣前明確告知上訴人王二偉房屋的真實情況， 但其卻故意加以隱瞞， 明顯違背公序良俗的原則。 因房產仲介公司不知涉案房屋為“凶宅”， 所以不承擔賠償責任。
中級人民法院故依法改判為：1、依法撤銷上訴人王二偉與被上訴人李玉東簽訂的購房合同；2、被上訴人李玉東應於10日內將60萬元購房款返還給上訴人王二偉，
案件評析：本案的爭議焦點是出售“凶宅”的賣房人不告知真相是否構成欺詐， 購得此類“凶宅”能否要求退房？
誤購“凶宅”的訴訟， 在不同的地方提起， 結局可能完全不同。 即使在同一地區法院也有可能是不一樣的結果。 在深圳、北京和上海， 有幾起都是以重大誤解為由判決買主可以退房。 其實關於本案的問題是存在很大爭議的。
有部分人認為風水是一門科學， 住宅裡面死了了人， 就是破壞了風水， 應當退房， 這種觀點我個人是不認可的。 而從法律的角度，“凶宅”的爭論則展現另外一種情況：不支持退房的一方認為“凶宅”不吉利是迷信的說法，不影響房屋的使用功能，退房沒有法律依據；支持退房觀點一方認為“凶宅”雖不影響所謂的“風水”，但是客觀上確實造成了人們心理上的畏懼並導致房屋貶值，屬重大誤解，可以退房。這其實屬於兩個爭議焦點，前者法律上是否認可“凶宅”、如何定性“凶宅”，後者是隱瞞“凶宅”是否構成欺詐或者重大誤解。
關於“凶宅”定性在法律上的探討很多，法學專家、法官和律師們都各有不少論述。香港在公屋的出租上，居然特意標注了“凶宅”，並半價出租，往往引起搶租，出租率比吉屋更高。臺灣地區及國外很多地方，對於凶宅一般也都採取“坦白降價”的方式出售或出租，或買或租自由選擇。
有人曾因搜集南京凶宅檔案而在網上爆紅，針對該現象的調查顯示：73.37%的網友認為公眾應該有知情權，應該公佈“凶宅檔案”。看來，人們最為渴望的是知情權，而不在凶宅本身。不信凶宅的人正因為他們的不信，使得凶宅去掉了影響人們心理上的瑕疵因素，人們賦予凶宅的意義也隨之消失。
正如蒲松齡《聊齋志異》裡的書生一樣，他明知是凶宅也願意孤膽一試，那裡面可能有溫香軟玉的豔麗女鬼；眾多凶宅版本的恐怖片也都是一樣的開頭：年輕人們就是沖著凶宅去冒險的！還有人專門買凶宅炒房呢！但是，慘酷的現實並不是坦白就能從寬，相反它是諷刺的，正如一名房產仲介所言：只有傻子才會在賣房時說所賣的房子是凶宅。（片花）
實際上在現實生活中，“凶宅”通常是人們所不願意接受的。作為售房人對所售房屋是否為“凶宅”，從道義上講應該告知。《民法通則》第七條規定“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益”。作為使用價值明顯降低的“凶宅”，對於買房人或者賣房的人而言顯然都屬於重大事實。售房者或房地產經紀公司應當將真相告知買房人，否則違反《民法通則》的相關規定，構成欺詐。
如果賣方未履行告知義務，買方要求退房，應當支持買主的要求。買主對於要買賣的房屋不掌握實際情況，存在重大誤解，按照法律規定，該合同屬可變更、可撤銷的合同，買房人可行使撤銷權，可以將房屋退給賣方，賣方應當將購房款退回。《中華人民共和國合同法》第五十四條 下列合同，當事人一方權請求人民法院法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使雙方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
撤銷權的行使還要有一定的期限，應當在知道或者應當知道撤銷事由之後一年內行使，不是任何時間都能夠行使撤銷權。《中華人民共和國合同法》第五十五條 有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。
因此，不論是賣房者隱瞞真相還是購房人有重大誤解，在購房人不知情的情況下購得“凶宅”均可要求退房。（片花）
本案的啟示：一、我們簽訂合同時，一定要對合同指向標的有充分的認知，不能盲目，不能草率簽訂合同。
萬一在我們簽訂的合同中，發現有欺詐、重大誤解、顯失公平等法定情形，應當在一年內行使撤銷權，否則將無法保護自己受損的權益。
經營者也要誠實守信，對消費者要履行如實告之的義務，充分保障消費者的知情權。
謝謝收看，再見！
而從法律的角度，“凶宅”的爭論則展現另外一種情況：不支持退房的一方認為“凶宅”不吉利是迷信的說法，不影響房屋的使用功能，退房沒有法律依據；支持退房觀點一方認為“凶宅”雖不影響所謂的“風水”，但是客觀上確實造成了人們心理上的畏懼並導致房屋貶值，屬重大誤解，可以退房。這其實屬於兩個爭議焦點，前者法律上是否認可“凶宅”、如何定性“凶宅”，後者是隱瞞“凶宅”是否構成欺詐或者重大誤解。關於“凶宅”定性在法律上的探討很多，法學專家、法官和律師們都各有不少論述。香港在公屋的出租上，居然特意標注了“凶宅”，並半價出租，往往引起搶租，出租率比吉屋更高。臺灣地區及國外很多地方，對於凶宅一般也都採取“坦白降價”的方式出售或出租，或買或租自由選擇。
有人曾因搜集南京凶宅檔案而在網上爆紅，針對該現象的調查顯示：73.37%的網友認為公眾應該有知情權，應該公佈“凶宅檔案”。看來，人們最為渴望的是知情權，而不在凶宅本身。不信凶宅的人正因為他們的不信，使得凶宅去掉了影響人們心理上的瑕疵因素，人們賦予凶宅的意義也隨之消失。
正如蒲松齡《聊齋志異》裡的書生一樣，他明知是凶宅也願意孤膽一試，那裡面可能有溫香軟玉的豔麗女鬼；眾多凶宅版本的恐怖片也都是一樣的開頭：年輕人們就是沖著凶宅去冒險的！還有人專門買凶宅炒房呢！但是，慘酷的現實並不是坦白就能從寬，相反它是諷刺的，正如一名房產仲介所言：只有傻子才會在賣房時說所賣的房子是凶宅。（片花）
實際上在現實生活中，“凶宅”通常是人們所不願意接受的。作為售房人對所售房屋是否為“凶宅”，從道義上講應該告知。《民法通則》第七條規定“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益”。作為使用價值明顯降低的“凶宅”，對於買房人或者賣房的人而言顯然都屬於重大事實。售房者或房地產經紀公司應當將真相告知買房人，否則違反《民法通則》的相關規定，構成欺詐。
如果賣方未履行告知義務，買方要求退房，應當支持買主的要求。買主對於要買賣的房屋不掌握實際情況，存在重大誤解，按照法律規定，該合同屬可變更、可撤銷的合同，買房人可行使撤銷權，可以將房屋退給賣方，賣方應當將購房款退回。《中華人民共和國合同法》第五十四條 下列合同，當事人一方權請求人民法院法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使雙方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
撤銷權的行使還要有一定的期限，應當在知道或者應當知道撤銷事由之後一年內行使，不是任何時間都能夠行使撤銷權。《中華人民共和國合同法》第五十五條 有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。
因此，不論是賣房者隱瞞真相還是購房人有重大誤解，在購房人不知情的情況下購得“凶宅”均可要求退房。（片花）
本案的啟示：一、我們簽訂合同時，一定要對合同指向標的有充分的認知，不能盲目，不能草率簽訂合同。
萬一在我們簽訂的合同中，發現有欺詐、重大誤解、顯失公平等法定情形，應當在一年內行使撤銷權，否則將無法保護自己受損的權益。
經營者也要誠實守信，對消費者要履行如實告之的義務，充分保障消費者的知情權。
謝謝收看，再見！