用好新條例 管好咱的家
《西安市業主大會和業主委員會活動指導規則》出臺後,西安市住房保障和房屋管理局相關人員解讀業主八大疑問
籌備組推選是否一半以上人參與才有效?物業公司不提供相關資料咋辦……
昨日,西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人就近日出臺的《西安市業主大會和業主委員會活動指導規則》,對業主關心的問題一一解釋。
1.問:推選的業主大會籌備組成員,需具備啥資格?
答:指導規則中明確,業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員1名,居民委員會代表1名,建設單位代表1名,業主代表4至6名組成。
其他籌備組成員應當具有完全民事行為能力,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。 籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約,及時繳納物業服務費,不得有侵犯本建築區劃其他業主合法權益和公共利益的行為；不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為。
2. 問:轄區街辦籌備組成員推選辦法,推選成員票數過半才有效?
答:《西安市物業管理條例》中只對選舉業委會做了要求,即“雙過半”(物業管理區域內專有部分占建築物總面積二分之一以上、業主且占總人數二分之一以上),對於籌備組成員的推選,沒有這一方面的規定和要求。
3.問:社區交房已7年多,業主產權轉讓的較多,開發商給的原始資料找不到新業主,物業又不配合提供怎麼辦?
答:如果物業不按照《西安市物業管理條例》的要求提供成立業委會所需資料,社區業主可向轄區物業主管部門進行投訴。
4. 問:社區交房滿兩年後,業主兩次向轄區街辦提交成立業委會籌備組的申請,都沒有任何回音,該怎麼辦?
答:若情況屬實,可向街辦同級紀檢監察部門反映。
5. 問:開發商要把自己開發的純商業寫字樓及附屬商業體的面積算在社區總體面積內,在投票時按照投票面積計算是否合理?
答:對於社區物業管理區域內專有部分占建築物總面積,建議業主可以到規劃部門查詢規劃圖紙,並且投票面積是以產權證的面積為准。
6. 問:社區內有經適房、商品房、村民安置房、單位福利房、廉租房,商業配套用房,這種複雜情況怎麼處理?
答:無論什麼性質的房屋,都是有產權的,投票的是以產權為單位進行的。 比如一個社區有8棟廉租房,其產權歸屬為政府相關單位,在投票環節也只占一票。
7.問:籌備組是否有權利聘請律師進行專業指導?
答:合理合法的要求律師對業委會選舉進行法律指導,是社區業主的權利。
8.問:社區成立業主委員會過程中,受到一些職能部門的人為干涉,如何處理?
答:若事實成立,建議找同級紀檢監察部門,對相關責任人進行追責。 華商報記者 陳思存
熱點追蹤熱線電話029-88880000 (記者 陳思存)
這樣的推選辦法到底好不好
還有社區被同樣“推選辦法”困擾
11月11日,華商報A03版以“這樣的推選辦法到底好不好”為題,報導了領秀長安社區成立業主大會過程中遇到的問題,而被同樣問題困擾的,還有長安家園社區。
13日,兩社區的業主志願者再次到西安市長安區韋曲街道辦詢問情況。 街辦分管負責人表示,將組織人員對推選辦法進行修改。
長安家園:兩次“推選”參與業主都沒能過半
長安家園和領秀長安同屬韋曲街辦管轄。 據長安家園社區業主志願者召集人之一的牛先生介紹,他們社區是職工保障房,共2500多戶,2014年交房,9棟樓。 今年1月他們向韋曲街道辦提交了5%的業主聯名申請,但業主大會籌備組一直沒能成立,9月9日、10月29日搞了兩次“推選”,都因“參與業主未過半”而沒能成功。 “籌備組只是為成立業委會跑腿的,籌備組成員推選要求過半業主參與,這個要求太苛刻了。 ”牛先生說。
華商報記者注意到,該社區8月31日公佈的“推選辦法”,基本內容和領秀長安社區差不多。 依然要求參加投票的業主超過所在區域的業主1/2以上推選才有效。 和領秀長安不同的是,票數方面沒再要求過半,而是按照投票數量來決定,得票最高者當選。
韋曲街辦:將組織人員對推選辦法進行檢查和修改
11月13日,長安家園的牛先生和領秀長安的何女士,和華商報記者一起來到韋曲街道辦。分管社會事務的韋曲街道辦相關負責人表示,“業主大會籌備組推選辦法”主要是由街辦社會事務科負責起草的。對於兩個社區業主反映的情況,他們將針對推選辦法進行檢查和修改。最近所發的一些檔中,已經刪除了一些條款,比如要求提供無犯罪記錄證明的要求等。
長安區住保中心物業科負責人表示,近日西安市房管局發佈了《西安市業主大會和業主委員會活動指導規則》,但關於業主大會籌備組到底該如何產生這一塊,依然沒能說清楚。西安市物管條例既然授予了街辦制定業主大會籌備組推選辦法這項職責,作為行政主管部門,他們也不好對街辦制定的辦法說什麼,只是希望將來能從全市的層面對如何成立業主大會籌備組這一點有更具體的規定。
法律人士:推選、選舉不一樣,不能以選舉代替推選
就街辦為領秀長安社區制定的“業主大會籌備組推選辦法”,華商報請多位律師、專家進行分析。
參與律師們認為,《西安市物業管理條例》第十二條對業主大會籌備組成員的規定是:“籌備組成員應當具有完全民事行為能力,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約,及時繳納物業服務費,不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為；本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職。”除此之外,不能另外創設條件。
《西安市物業管理條例》中規定的必須要制定並要經公示通過的檔,主要是“管理規約”、“業主大會議事規則”、“業主委員會選舉辦法”這三個檔,並不包括“業主大會籌備組推選辦法”。街道辦可以制定推選辦法,但不能超越法律規定。在成立業主大會的過程中,籌備組成員一般由自薦、推薦和提名推選產生,如果超出規定的籌備組業主代表名額,按業主推選的票數多少來決定。法律法規對參與推選籌備組的業主人數比例並沒有明確、具體的規定。推選和選舉是不一樣的,不能將二者等同,成立籌備組階段是推選,成立業委會是選舉,不能將二者等同。
業主身份由物權而來,成立業主大會、選舉業委會,是業主們依法對自己的財產進行管理,體現的是私權。街道辦作為政府公權部門介入到私權領域,法律賦予其的角色定位只是指導、監督和協調,說白了主要是提供服務。行政指導和行政領導完全是兩回事,街道辦不應在這個過程中,將提供服務的義務變為進行管理的權力,任意設置條件和障礙。街道辦不能集遊戲規則制定者、遊戲參與者、遊戲裁判者、遊戲獲勝頒獎者集於一身。
在這個推選辦法中,韋曲街道辦超越行政範圍、超越法律許可權,擅自提高了推選條件。街辦作為“規則制定者”,在指導、監督社區成立業主大會、選舉業主委員會的過程中,應該檢查自己是否依法行政,標準是“法無授權不可為、法有授權必須為”,堅決不做無法律依據的事情,制定辦法不能超越法律規定。 華商報記者 馬虎振
韋曲街辦:將組織人員對推選辦法進行檢查和修改
11月13日,長安家園的牛先生和領秀長安的何女士,和華商報記者一起來到韋曲街道辦。分管社會事務的韋曲街道辦相關負責人表示,“業主大會籌備組推選辦法”主要是由街辦社會事務科負責起草的。對於兩個社區業主反映的情況,他們將針對推選辦法進行檢查和修改。最近所發的一些檔中,已經刪除了一些條款,比如要求提供無犯罪記錄證明的要求等。
長安區住保中心物業科負責人表示,近日西安市房管局發佈了《西安市業主大會和業主委員會活動指導規則》,但關於業主大會籌備組到底該如何產生這一塊,依然沒能說清楚。西安市物管條例既然授予了街辦制定業主大會籌備組推選辦法這項職責,作為行政主管部門,他們也不好對街辦制定的辦法說什麼,只是希望將來能從全市的層面對如何成立業主大會籌備組這一點有更具體的規定。
法律人士:推選、選舉不一樣,不能以選舉代替推選
就街辦為領秀長安社區制定的“業主大會籌備組推選辦法”,華商報請多位律師、專家進行分析。
參與律師們認為,《西安市物業管理條例》第十二條對業主大會籌備組成員的規定是:“籌備組成員應當具有完全民事行為能力,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約,及時繳納物業服務費,不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為；本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職。”除此之外,不能另外創設條件。
《西安市物業管理條例》中規定的必須要制定並要經公示通過的檔,主要是“管理規約”、“業主大會議事規則”、“業主委員會選舉辦法”這三個檔,並不包括“業主大會籌備組推選辦法”。街道辦可以制定推選辦法,但不能超越法律規定。在成立業主大會的過程中,籌備組成員一般由自薦、推薦和提名推選產生,如果超出規定的籌備組業主代表名額,按業主推選的票數多少來決定。法律法規對參與推選籌備組的業主人數比例並沒有明確、具體的規定。推選和選舉是不一樣的,不能將二者等同,成立籌備組階段是推選,成立業委會是選舉,不能將二者等同。
業主身份由物權而來,成立業主大會、選舉業委會,是業主們依法對自己的財產進行管理,體現的是私權。街道辦作為政府公權部門介入到私權領域,法律賦予其的角色定位只是指導、監督和協調,說白了主要是提供服務。行政指導和行政領導完全是兩回事,街道辦不應在這個過程中,將提供服務的義務變為進行管理的權力,任意設置條件和障礙。街道辦不能集遊戲規則制定者、遊戲參與者、遊戲裁判者、遊戲獲勝頒獎者集於一身。
在這個推選辦法中,韋曲街道辦超越行政範圍、超越法律許可權,擅自提高了推選條件。街辦作為“規則制定者”,在指導、監督社區成立業主大會、選舉業主委員會的過程中,應該檢查自己是否依法行政,標準是“法無授權不可為、法有授權必須為”,堅決不做無法律依據的事情,制定辦法不能超越法律規定。 華商報記者 馬虎振