南站之殤， 成也市府， 敗也市府， 皆因市府有心落葉， 番禺卻流水無情。
我就想問問， 有多少夥伴乘坐動車抵達南站之後， 連南站大堂都沒有出， 就直接換乘地鐵了？或者直接打車走了？
南站週邊的建設你們有多少去觀摩過了？在我眼裡， 當下南站就是赤裸裸的廣州中轉站。
至於未來， 當然升級了。 作為粵港澳大灣區的中轉站。
一切從市政府規劃說起， 南站是市政府緊抓的一大專案， 2010年投入使用， 第二年即規劃定位“華南地區綜合交通樞紐”、“現代服務業集聚區”， 然而三年之後由於開發進度不如意， 2014年南站進行第一次調整， 將地下空間的面積大幅壓縮， 由110萬平方米降低至65萬平方米， 重新定位為“華南商貿中心”。 然而相隔不久， 隨著大灣區概念的熱度， 南站地區最新定位上升為“泛珠CBD”。
規劃範圍從南站核心區石壁， 擴大到鐘村街、沙灣鎮、大石街、沙頭街、洛浦街等五個街鎮。
或者單純這樣陳述你們不太有概念， 簡單來說， 南站最新規劃基本上把番禺西部都覆蓋了。
目前已建和在建的代表建築是奧園越時代廣場、萬科世博匯。 奧園作為番禺地頭蛇， 加上萬科這個品牌大鱷， 看來這下是要來真的了。
還有利好不斷的地鐵線路。 廣州南站除了現成的廣州二號線、新開通不久的廣州七號線外， 新規劃的七號線二期會直接連通蘿崗， 廿二號線更是直接把南沙南站連接。 至於西面， 佛山二號線也會規劃直接抵達南站， 而廣州七號線西延段也會貫通順德北滘新城。
至此， 不日的將來， 廣州南站可以說在地鐵交通網絡上功德圓滿， 打通了任督二脈， 廣佛四面暢行無阻， 八方來客賓至如歸。
看來泛珠CBD真的來勢洶洶了。
可惜， 南站難成大業。
不遠的東方有一塊地， 它的名字就叫南村。 沒有在南站擴大的板塊範圍內，
萬博是番禺遠早于南站規劃而來的商務圈。 早在2000年， 番禺趕在撤市設區之前， 已經打造了一大片屬於區府管轄的真正隸屬之地了， 當然做成了實力開發商大量圈地的現實， 而這圈地板塊後面都成為廣州後花園的聚焦居住地， 包括祈福新村、洛溪新城、華南板塊等。 而萬博歸屬於其中最為矚目的華南板塊。
南站的所有利好， 很可能統統會添作萬博嫁衣。
這是哪出戲？
萬博的規劃， 可以說是番禺設區那一刻的娘胎中就已經成型了。 我們看看萬博目前規劃已建或在建的合計九大重點專案：總投資達300多億元， 包括德舜大廈、廣晟萬博城、番禺萬達廣場、粵海天河城、奧園國際中心、敏捷廣場、華新·智匯+、廣汽四海城、佳創商業地下空間等。
高樓大廈即視感很強烈對不對？
然而高樓大廈並不能說明什麼，關鍵的重點在於，這九大專案，背後都有一個參股股東公司：
廣州市番禺資訊技術投資發展有限公司（下稱番禺信投）。
比如投資奧園國際中心的萬貝投資管理有限公司，便是番禺信投和奧園集團合作參股。
這番禺信投是什麼來頭？通過註冊資訊查詢，我們可以發現：
答案躍然紙上了。
這萬博商圈赫然就是番禺政府自產自銷，誓與開發商享富貴共患難的嘔心瀝血巨作啊。
而南站呢？
市政府主導的規劃，可奧園越時代廣場——奧園集團獨資、萬科世博匯——廣州萬科獨資，這一上臺就已經被番禺區政府拍下不止一個馬位了。
南站你怎麼拼死拼活，能拼得過旁邊地頭蛇的番禺區主導十多年的華南萬博圈嗎？更何況我們不就有一個市政府主導失敗的標準教材嗎？番禺最大敗筆——亞運城。
關於南沙政策紅利，南站咬牙爭來了廿二號線，萬博看苗頭不對，也攀上了18號線。論四通八達，兩者不相上下，萬博與南站只有不到九公里的距離，地鐵站也就幾個站。
城市建設是一場博弈，樓市一爭高低也是如此，政治經濟學。順德之於佛山，正如番禺之于廣州。各位可以認真審視南站最新的規劃，雖然占地面積大增，但是仍然無法插足萬博一分一毫，這是兩個完全對立分隔的板塊。當然，這是市、區政府的利益之爭，但是請深層次想想，目前廣州市政府重點拓展區域，打的牌子放在哪裡？一是南沙，二是增城，一南一東。市府還有多少精力能夠放在南站上？當然，南沙增城哪個能成事，什麼時候會成事，這個暫且不論。
但在南站與萬博之爭上，市政府打招虛虛掩掩多於真大棒扎扎實實，市政府給番禺區留了不少的情面。番禺並非花都，當年兩者雖然同時設區，也同時許諾建設地鐵，但番禺地鐵都一條接著一條了，七號線都完全歸番禺所有了，花都那“久耗線”才姍姍來遲。同樣是養兒，怎麼待遇就相差那麼遠呢？
我們絕對不能忽視番禺的經濟實力，硬氣是有硬氣的底子的。我們看看2016年的廣州各大區的財政收入排名：
新黃埔(141億)>番禺（81.8億）>增城（73億）>花都（71.4億）>南沙（69.18億）>天河（61.85億）>白雲（55.4億）>越秀（51.87億）>海珠（50億）>荔灣（45.74億）>從化（24.5億）
沒想到吧，在新黃埔（老黃埔+蘿崗）之外，竟然是番禺名列第二！一個區的財政實力，決定了它有多大的底氣叫板地域發展。另外的增城和花都我也簡單解釋下，其排名前列主要來自於國有土地使用權出讓收入。
2016年的廣州各區拍地：
增城和花都，土地拍賣面積分別是：87.1w平方和43.95w平方。對了略提一下，花都地塊其實只有一塊，就是萬達旅遊城巨無霸。而番禺只有2.22w平方土地拍賣，分別是南站鐘村、華南板塊各一塊（老牌競爭對手嘛）。
但是即使如此，番禺財政收入仍然位列第二！其主要收入得益於全市排名增速第一的規模以上工業總產值，實實在在的內在供給。
話說回來，必須強調，本文僅從市政府主導的南站未來競爭上會一直受到番禺主導的萬博打壓來探討南站未來前景。一山不能容二虎啊。
至於是不是南站頹廢就會帶來萬博輝煌？
這可未必，這並不是此起彼伏的問題。擺在南站前除了萬博這老對手之外，最嚴重的問題是，南站所打造的泛珠CBD，缺乏住宅基因，說白了就是都缺少住人的商品房，難以聚人氣。最新規劃的確新增了不少住宅用地，大多集中在南站大樓附近和靠近佛山的西側。但是我們上述也得知了，除了去年一塊鐘村地塊，17年並沒有住宅用地拍出。目前只有一單棟住宅樓在買，臻尚苑，單看外觀還行的：
另外，南站最令人詬病的是其規劃過於龐大的商業基礎建設，商業配套寫字樓，在如今電商衝擊（這個也不一定會延續），傳統的廣州商圈如北京路，上下九等也受到史無前例的衝擊，現在已經不像當年珠江新城強制性五百強入駐，也不像琶洲地理位置得天獨厚入駐強勢電商企業，是否有足夠的人口注入與滿足消費，我抱有一定的懷疑，形式上過於單調了。南站CBD，甚至番禺萬博商貿區，其成就未來很長時間不能在整個廣州市區引起太多的波瀾了。
廣州南站，未來一定交通便利，也會源源不斷迎接全國各地旅客，但是在咫尺之遙的萬博地頭蛇群壓之下，我並不對其有發展抱有太大信心了。別抱希望南站有朝一日與萬博雙劍合璧，萬博是番禺政府的資產，資產，資產，自炒自吃的會犯傻分你一杯羹嗎？
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高樓大廈即視感很強烈對不對？
然而高樓大廈並不能說明什麼，關鍵的重點在於，這九大專案，背後都有一個參股股東公司：
廣州市番禺資訊技術投資發展有限公司（下稱番禺信投）。
比如投資奧園國際中心的萬貝投資管理有限公司，便是番禺信投和奧園集團合作參股。
這番禺信投是什麼來頭？通過註冊資訊查詢，我們可以發現：
答案躍然紙上了。
這萬博商圈赫然就是番禺政府自產自銷，誓與開發商享富貴共患難的嘔心瀝血巨作啊。
而南站呢？
市政府主導的規劃，可奧園越時代廣場——奧園集團獨資、萬科世博匯——廣州萬科獨資，這一上臺就已經被番禺區政府拍下不止一個馬位了。
南站你怎麼拼死拼活，能拼得過旁邊地頭蛇的番禺區主導十多年的華南萬博圈嗎？更何況我們不就有一個市政府主導失敗的標準教材嗎？番禺最大敗筆——亞運城。
關於南沙政策紅利，南站咬牙爭來了廿二號線，萬博看苗頭不對，也攀上了18號線。論四通八達，兩者不相上下，萬博與南站只有不到九公里的距離，地鐵站也就幾個站。
城市建設是一場博弈，樓市一爭高低也是如此，政治經濟學。順德之於佛山，正如番禺之于廣州。各位可以認真審視南站最新的規劃，雖然占地面積大增，但是仍然無法插足萬博一分一毫，這是兩個完全對立分隔的板塊。當然，這是市、區政府的利益之爭，但是請深層次想想，目前廣州市政府重點拓展區域，打的牌子放在哪裡？一是南沙，二是增城，一南一東。市府還有多少精力能夠放在南站上？當然，南沙增城哪個能成事，什麼時候會成事，這個暫且不論。
但在南站與萬博之爭上，市政府打招虛虛掩掩多於真大棒扎扎實實，市政府給番禺區留了不少的情面。番禺並非花都，當年兩者雖然同時設區，也同時許諾建設地鐵，但番禺地鐵都一條接著一條了，七號線都完全歸番禺所有了，花都那“久耗線”才姍姍來遲。同樣是養兒，怎麼待遇就相差那麼遠呢？
我們絕對不能忽視番禺的經濟實力，硬氣是有硬氣的底子的。我們看看2016年的廣州各大區的財政收入排名：
新黃埔(141億)>番禺（81.8億）>增城（73億）>花都（71.4億）>南沙（69.18億）>天河（61.85億）>白雲（55.4億）>越秀（51.87億）>海珠（50億）>荔灣（45.74億）>從化（24.5億）
沒想到吧，在新黃埔（老黃埔+蘿崗）之外，竟然是番禺名列第二！一個區的財政實力，決定了它有多大的底氣叫板地域發展。另外的增城和花都我也簡單解釋下，其排名前列主要來自於國有土地使用權出讓收入。
2016年的廣州各區拍地：
增城和花都，土地拍賣面積分別是：87.1w平方和43.95w平方。對了略提一下，花都地塊其實只有一塊，就是萬達旅遊城巨無霸。而番禺只有2.22w平方土地拍賣，分別是南站鐘村、華南板塊各一塊（老牌競爭對手嘛）。
但是即使如此，番禺財政收入仍然位列第二！其主要收入得益於全市排名增速第一的規模以上工業總產值，實實在在的內在供給。
話說回來，必須強調，本文僅從市政府主導的南站未來競爭上會一直受到番禺主導的萬博打壓來探討南站未來前景。一山不能容二虎啊。
至於是不是南站頹廢就會帶來萬博輝煌？
這可未必，這並不是此起彼伏的問題。擺在南站前除了萬博這老對手之外，最嚴重的問題是，南站所打造的泛珠CBD，缺乏住宅基因，說白了就是都缺少住人的商品房，難以聚人氣。最新規劃的確新增了不少住宅用地，大多集中在南站大樓附近和靠近佛山的西側。但是我們上述也得知了，除了去年一塊鐘村地塊，17年並沒有住宅用地拍出。目前只有一單棟住宅樓在買，臻尚苑，單看外觀還行的：
另外，南站最令人詬病的是其規劃過於龐大的商業基礎建設，商業配套寫字樓，在如今電商衝擊（這個也不一定會延續），傳統的廣州商圈如北京路，上下九等也受到史無前例的衝擊，現在已經不像當年珠江新城強制性五百強入駐，也不像琶洲地理位置得天獨厚入駐強勢電商企業，是否有足夠的人口注入與滿足消費，我抱有一定的懷疑，形式上過於單調了。南站CBD，甚至番禺萬博商貿區，其成就未來很長時間不能在整個廣州市區引起太多的波瀾了。
廣州南站，未來一定交通便利，也會源源不斷迎接全國各地旅客，但是在咫尺之遙的萬博地頭蛇群壓之下，我並不對其有發展抱有太大信心了。別抱希望南站有朝一日與萬博雙劍合璧，萬博是番禺政府的資產，資產，資產，自炒自吃的會犯傻分你一杯羹嗎？
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