11月上海房屋租賃：淡季行情依舊 租金延續調整

人民網上海12月12日電 (記者孫小靜)2017年11月,上海房屋租賃指數為1927點,比上月下降6點,環比下降0.32%,降幅較上月擴大0.06個百分點；同比下降0.11%。 上海房屋租賃指數連續兩個月環比下降,並且同比出現下降,淡季特徵明顯。

11月,上海房屋租賃指數下降幅度微弱擴大,成交轉淡。 上海房屋租賃指數辦公室認為,市場的特徵表現:一、降價成為普遍現象,各端市場總體跌幅近乎相同。 按區域看,高端市場市區跌幅與郊區接近,中、 低端市場郊區跌幅較市區略大。 二、對所監測的板塊中所有7種戶型租金變化統計,戶型租金下跌占比均為九成以上。

而戶型租金上漲占比極小,其中高端三室、中端三室、低端二室上漲占比分別為6%、2.22%、4.39%。 三、供需結構失衡有所擴大。 中心城區的部分小面積房、精裝修房、地鐵房等供應較少略顯緊俏,而新興城區的一些動遷基地房源則供過於求。 同時,大戶型出租不及中小戶型。 四、臨近年底換租客減少,原先需求較為集中的板塊也出現縮量,機構出租自營房源的推廣力度加大,尤其是特色服務、信用租房等舉措攬客,導致個人房東手把手交易比例下降,機構出租業務擴大是對市場個人出租放養式現象的一種制約。

11月7日,上海市房管局透露,截至今年10月底,上海公租房累計籌措房源超過15萬套,其中已供應11.5萬套,受益人群超過20萬。

11月14日,上海臨港集團與建行上海分行簽署了公租房戰略合作協定,在公租房業務、承租人金融業務等方面提供更多專業化的產品服務和支援。 11月21日,上海市規土局公告位於黃浦區、閔行區、浦東新區的共計6幅租賃住房用地掛牌出讓,下半年至今已第5次推地,合計掛牌21幅、成交15幅。

高端戶型走勢相近

11月,高端市場租賃指數下降0.32%,降幅環比擴大0.05個百分點。 其中,一室下降0.31%,二室下降0.32%,三室下降0.34%。

除奉賢、金山、崇明區外,所監測的50個高端房源板塊中,46個下跌,4個上漲。 中心城區和新興城區板塊跌幅相近,如中心城區及浦東內環的虹口臨平路、閘北大寧綠地、浦東聯洋板塊,租金分別下跌0.54%、0.44%、0.41%；新興城區的浦東唐鎮、浦東金橋、青浦徐涇板塊,租金分別下跌0.55%、0.45%、0.40%。

在新興城區的一些板塊,中、小戶型租金跌幅小於大戶型,如閔行金虹橋、古美羅陽兩板塊,租金分別下跌0.40%、0.38%。 其中一室戶型租金分別下跌0.34%、0.27%,平均租金為9950元、9750元；二室戶型租金分別下跌0.32%、0.27%,平均租金為12934元、12580元；三室戶型租金分別下跌0.55%、0.59%,平均租金為16306元、15111元。 上述兩板塊中,一、二室戶型出租掛牌少,分別占比25.91%、20.92%。 而中心城區內環內板塊的一些戶型中,大戶型租金抗跌性較中小戶型略強,如靜安曹家渡、徐匯萬體館兩板塊,總體租金分別下跌0.25%、0.21%,三室戶型租金分別為下跌0.13%及持平,平均租金為18814元、19753元；二室戶型租金分別下跌0.27%、0.29%,平均租金為12745元、12077元；一室戶型租金分別下跌0.35%、0.34%,平均租金為10642元、10054元。 此外,為數不多的上漲板塊多在中心城區及浦東內環範圍內,一室、二室戶型上漲僅4個,占比8%；三室戶型上漲僅3個,占比6%。 如虹口北外灘、楊浦五角場的一室戶型,租金分別上漲0.12%、0.09%；長寧古北、陸家嘴的二室戶型,租金分別上漲0.19%、0.18%；黃浦新天地、靜安寺的三室戶型,租金分別上漲0.16%、0.08%。 高端戶型需求由外向內擴大,上漲戶型主要集中在CBD、新興商務區或國際社區的板塊,精裝修及豪華裝修房源高於平均租金成交,但掛牌稀少,個別出現供不應求。

中端精裝顯現抗跌

11月,中端市場租賃指數下降0.32%,降幅環比擴大0.06個百分點。 其中,二室下降0.30%,三室下降0.33%。

除金山、崇明外,所監測的14個行政區均下跌,總共90個板塊中,82個下跌,8個上漲。 上漲板塊都在中心城區範圍內,漲幅微弱,如徐匯田林、黃浦老西門、普陀長壽路,租金分別上漲0.05%、0.04%、0.03%。

各行政區中,青浦、寶山、嘉定、閔行租金分別下跌0.45%、0.43%、0.40%、0.37%；楊浦、虹口、靜安、黃浦租金分別下跌0.33%、0.30%、0.29%、0.26%。 其中租金跌幅較大的板塊多在新興城區,如閔行梅隴、浦東上南、浦東北蔡三板塊租金分別下跌0.55%、0.52%、0.43%,房齡5年內的次新房較少,掛牌量在238-318套,其中二室戶型供應最多,分別占比三板塊的 65.22%、70.45%、69.18%,平均租金分別為6867元、6908元、6602元。 成交案例中,房東普遍降租3%-5%,而需求更少的三室戶型案例中出現降租8%-10%。 中心城區及浦東內環的一些板塊租金跌幅稍小,如浦東洋涇、虹口涼城,分別下跌0.28%、0.21%,其中二室戶型平均租金為7515元、7574元,三室戶型平均租金為8749元、8624元。 成交案例顯示,普裝及以下的房源租金500元左右下調較為普遍,精裝房源仍能維持租金水準。 對部分中端板塊調查顯示,一些以往年末換租需求表現活躍的板塊,需求出現了二三成減少。 中心城區表現稍好於新興城區,究其由,不少中端房源對標客戶的品質居住意向高,對租金敏感度稍低,部分租客換租至生活工作便利度更高的中心城區並不計較租金上漲。而新興城區的拆違整治,致使一些小企業主或個體商販停業離開,選擇提前中止租房合同。

低端內外分化縮小

11月,低端市場租賃指數下降0.31%,降幅環比擴大0.06個百分點。其中,一室下降0.31%,二室下降0.32%。

所監測的全部16個行政區均下跌。低端市場114個板塊中,104個下跌,10個上漲。中心城區及浦東內環租金下跌略小於新興城區。新興城區遠郊的崇明、奉賢、金山租金分別下跌0.41%、0.39%、0.38%,松江、嘉定、閔行租金分別下跌0.38%、0.37%、0.34%；中心城區的長寧、虹口、黃浦租金分別下跌0.29%、0.27%、0.25%。上漲板塊中,走勢尚為堅挺的多在中心城區,其中,楊浦鞍山、長寧中山公園、徐家匯板塊一室戶型租金分別上漲0.19%、0.18%、0.13%,平均租金分別為2784元、2905元、2984元；黃浦老西門、陸家嘴、長寧仙霞二室戶型租金分別上漲0.19%、0.14%、0.06%,平均租金分別為3875元、3978元、3806元。根據成交案例分析,兩人合租是常見現象,中心城區人均月租金水準在1500-2000元,新興城區人均月租金水準多在1000-1500元。如近郊的閔行浦江、嘉定江橋新城,租金分別下跌0.55%、0.33%,掛牌量為185-139套,二室戶型分別占比67.03%、62.45%,平均租金分別為2858元、2961元。上述兩板塊成交緩慢,一是出租房源以簡裝或毛坯居多；二是區域內商業拆違整治使得務工人員的租賃需求撤離。而遠郊的金山亭林、奉賢海灣租金分別下跌0.52%、0.41%,人均租金在1000元以內,租客多為區域內務工人員。

上海房屋租賃指數辦公室認為,11月租賃市場臨近年末,租金延續下跌除了傳統季節性因素,還包括年末提前換租的需求減少、退租有所增多等,板塊輪動未現,租金呈現普降。其中,高端市場中心城區與新興城區調整幅度相近,整體量價下行；中端市場中心城區租金走勢略強於新興城區；低端市場延續內外分化,但幅度收窄。

當前,租賃企業規模在持續擴大,融合互聯網推廣、信用租房,不管是存量房源的集中式或分散式長租公寓,還是增量房源的開發商試行出租經營,在出租同時提供個體房東缺乏的管理配套服務,並且出現了租賃與買房的交易聯動跡象。政府公租房逐漸開通網上詢租,建立透明的輪候選房機制。目前銀行正在試點介入,租賃市場發展呈現為跨多個行業的全社會的新熱點,未來租客將不僅在房源上有更多選擇,對供應主體,服務特色等也有新的選擇。預計年底12月,租賃需求將穩中有降,租金大幅下跌的概率極小。

中心城區表現稍好於新興城區,究其由,不少中端房源對標客戶的品質居住意向高,對租金敏感度稍低,部分租客換租至生活工作便利度更高的中心城區並不計較租金上漲。而新興城區的拆違整治,致使一些小企業主或個體商販停業離開,選擇提前中止租房合同。

低端內外分化縮小

11月,低端市場租賃指數下降0.31%,降幅環比擴大0.06個百分點。其中,一室下降0.31%,二室下降0.32%。

所監測的全部16個行政區均下跌。低端市場114個板塊中,104個下跌,10個上漲。中心城區及浦東內環租金下跌略小於新興城區。新興城區遠郊的崇明、奉賢、金山租金分別下跌0.41%、0.39%、0.38%,松江、嘉定、閔行租金分別下跌0.38%、0.37%、0.34%；中心城區的長寧、虹口、黃浦租金分別下跌0.29%、0.27%、0.25%。上漲板塊中,走勢尚為堅挺的多在中心城區,其中,楊浦鞍山、長寧中山公園、徐家匯板塊一室戶型租金分別上漲0.19%、0.18%、0.13%,平均租金分別為2784元、2905元、2984元；黃浦老西門、陸家嘴、長寧仙霞二室戶型租金分別上漲0.19%、0.14%、0.06%,平均租金分別為3875元、3978元、3806元。根據成交案例分析,兩人合租是常見現象,中心城區人均月租金水準在1500-2000元,新興城區人均月租金水準多在1000-1500元。如近郊的閔行浦江、嘉定江橋新城,租金分別下跌0.55%、0.33%,掛牌量為185-139套,二室戶型分別占比67.03%、62.45%,平均租金分別為2858元、2961元。上述兩板塊成交緩慢,一是出租房源以簡裝或毛坯居多；二是區域內商業拆違整治使得務工人員的租賃需求撤離。而遠郊的金山亭林、奉賢海灣租金分別下跌0.52%、0.41%,人均租金在1000元以內,租客多為區域內務工人員。

上海房屋租賃指數辦公室認為,11月租賃市場臨近年末,租金延續下跌除了傳統季節性因素,還包括年末提前換租的需求減少、退租有所增多等,板塊輪動未現,租金呈現普降。其中,高端市場中心城區與新興城區調整幅度相近,整體量價下行；中端市場中心城區租金走勢略強於新興城區；低端市場延續內外分化,但幅度收窄。

當前,租賃企業規模在持續擴大,融合互聯網推廣、信用租房,不管是存量房源的集中式或分散式長租公寓,還是增量房源的開發商試行出租經營,在出租同時提供個體房東缺乏的管理配套服務,並且出現了租賃與買房的交易聯動跡象。政府公租房逐漸開通網上詢租,建立透明的輪候選房機制。目前銀行正在試點介入,租賃市場發展呈現為跨多個行業的全社會的新熱點,未來租客將不僅在房源上有更多選擇,對供應主體,服務特色等也有新的選擇。預計年底12月,租賃需求將穩中有降,租金大幅下跌的概率極小。