人民網上海12月12日電 (記者孫小靜)2017年11月,上海二手房指數為3996點,比10月上升5點,環比上漲0.11%；同比下降0.20%。 上海二手房指數微幅波動上行,顯示價格走勢趨於平穩。
11月,上海二手住宅成交套數為11500餘套,環比上升7.72%,同比下降34.39%；以成交面積計,環比上升9.50%,同比下降37.56%。 上海二手房指數辦公室認為,11月成交量環比擴大,而3月至今月度成交量一直在萬套以上水準反復,表明剛性的市場需求逐漸築就底部。 市場的特徵表現:一、本月二手房市場出現了價量齊升的現象,板塊價格輪動有所凸顯。 按板塊走勢統計,全市130個板塊中,價格延續上漲16個,轉漲板塊39個,走平32個,延續下跌21個,轉跌板塊22個。
11月21日,住建部會同國土部、央行召開房地產工作座談會,強調堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭,保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期,防止出現大起大落。
中心城區漲價居前
2017年11月,中心城區(7個傳統市區及浦東內環)價格總體上漲0.14%,其中內環內上漲0.13%。 浦東內環部分漲幅最大,為0.20%,虹口、長寧、普陀分別上漲0.19%、0.16%、0.10%,徐匯、楊浦均上漲0.11%。 中心城區全部65個板塊中29個上漲、19個持平、17個下跌。
11月,中心城區成交環比上升11.58%,為4070餘套,其中內環內成交上升12.18%,為1630餘套。 從中心城區成交結構看,70平方米以內房源成交占比64.22%,為成交主力,其中楊浦此面積段成交占比達71.91%,為480餘套。 從成交變化看,70-90平方米房源成交上升幅度最大,為29.71%；200平方米以上超大戶型次之,為26.67%,表明中心城區初級及高級改善需求有所增強。 中心城區全部65個板塊中,成交量上升板塊為44個,如黃浦打浦橋、長寧虹橋路、普陀萬里、楊浦黃興公園分別上升46.15%、29.77%、28.13%、23.29%,為76套、170套、41套、180套,價格分別為上漲0.23%、下跌0.12%、持平、上漲0.72%。 楊浦黃興公園、長寧虹橋路、黃浦打浦橋成交以70平方米以內小戶型為主,占比分別達77.9%、66.67%、65.38%。
內環內板塊中,長寧的板塊成交量上升幅度最大,達30%,為140餘套。 靜安、黃浦的板塊次之,分別達29.5%、26.98%,為180套、160套。 對內環內全部35個板塊成交統計,70平方米以內房源成交占比60.05%。 內環內成交量前十的社區中,7個為小面積學區房社區,3個為大面積改善房社區。 學區房社區如濰坊十村、玉田新村、鞍山四村分別成交12套、11套、10套,分別位於陸家嘴、虹口曲陽板塊、楊浦鞍山板塊,三板塊價格分別上漲0.18%、下跌0.21%及持平。大面積改善房社區如東方金座、中遠兩灣城、仁恒河濱城,分別成交16套、10套、9套,分別位於浦東塘橋、普陀武寧、浦東聯洋板塊,三板塊價格分別上漲0.35%、0.62%、0.29%,成交主力面積段在120-160平方米。調查顯示,當前小戶型學區房小幅提價仍能快速成交,1000萬以上的中大戶型改善房源,適銷對路的成交加速。
2017年11月,新興城區中,近郊價格總體上漲0.06%；遠郊價格總體下跌0.02%。成交量前三的浦東內環外、閔行、寶山,價格分別上漲0.11%、0.10%、0.05%。下跌區域如松江、金山、崇明,分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。新興城區全部65個板塊中,26個上漲,26個下跌。其中上漲板塊如嘉定南翔、閔行七寶、浦東三林、松江莘閔,價格分別上漲0.63%、0.39、0.32%、0.15%；下跌板塊如閔行春申、金山亭林、松江佘山、青浦重固,價格分別下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。
近郊城區成交環比上升9.15%,為6280餘套。其中閔行、青浦、松江近郊,分別上升22.81%、20.77%、15.04%,為1240餘套、310餘套、650餘套；浦東內環外成交上升8.36%,成交量居近郊之首,為2160餘套；寶山近郊成交量唯一下降,為4.63%,成交1000餘套。從近郊城區成交結構分析,剛需、改善購房較為均衡,70平方米以內、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分別為41.74%、28.52%、29.74%。從各區成交結構看,寶山近郊70平方米以內房源成交占比53.91%,區域需求以剛需主導；松江近郊90平方米以上房源成交占比41.95%,區域內改善需求顯現。從板塊表現看,近郊54個板塊中成交量上升38個,下降16個。如閔行浦江、松江城區、浦東張江、金山亭林成交環比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%,分別為260套、140餘套、90餘套、50餘套,價格分別為上漲0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求不同導致板塊的價量表現迥異,降價促成交是主流。寶山顧村、浦東周康成交環比下降36.30%、12.69%,為170餘套、230餘套,價格分別為下跌0.15%、0.14%。
遠郊城區成交環比下降3.65%,為1210餘套,是成交量唯一下降的區域。在全部11個板塊中,成交量五升六降。如奉賢海灣、松江小昆山成交上升60.71%、54.17%,價格分別上漲0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山遠郊、崇明全境分別成交380餘套、230餘套,但環比分別下降9.79%、20.2%,區域內主城及新城成交縮量是主因,如金山新城、崇明新城板塊分別成交260餘套、60餘套,價格分別為上漲0.13%及持平,價格未能及時回應市場,導致成交下滑。而一些板塊價格及時調整,成交維持,如青浦朱家角、崇明長興島成交上升4.88%、23.53%,為43套、21套,價格分別下跌0.17%、0.45%。
上漲板塊超過四成
2017年11月,全市130個板塊中,上漲板塊55個,占比42.31%；價格下跌板塊43個,占比33.08%；持平板塊32個,占24.61%。
上漲板塊價格平均上漲0.40%,漲幅環比擴大0.27個百分點。其中,36個價量齊升,19個價漲量降。新興城區近郊的一些板塊價格漲幅稍大,如寶山大場、青浦趙巷分別上漲0.48%、0.15%,成交環比上升62.86%、56.25%,為110餘套、50餘套。寶山大場板塊70平方米以內房源成交環比上升58.14%,占比47.89%；90-140平方米房源環比上升69.23%,占比30.99%,板塊內配套齊、次新房多,剛需及改善出手。青浦趙巷90平方米以上房源環比上升87.5%,占比54.55%,其中140平方米以上的別墅成交上升140%,為12套,軌道交通17號線年底開通出行便利,提升了市場對板塊關注度。中心城區成交上升板塊如靜安江甯路、黃浦濱江,價格分別上漲0.49%、0.46%,成交環比上升40.74%、40%,為38套、11套。其中,靜安江甯路70平方米以內的小戶型成交集中,占比50%,多為學區房；黃浦濱江110平方米以上的中、大戶型成交占比45.45%,環比上升四倍。而價漲量降板塊如浦東聯洋、洋涇成交環比下跌22.22%、7.22%,分別為21套、90套,價格分別上漲0.29%、0.08%；板塊內主力面積段110-140平方米成交縮量明顯,環比分別下降88.89%、38.46%。
價格持平板塊32個,較上月增加8個,19個位於中心城區,11個位於新興城區近郊。其中,26個成交量環比上升,升幅最大的楊浦新江灣、寶山大華,環比上升55%、43.59,分別成交30餘套、50餘套。中心城區的長寧新華路、楊浦東外灘次之,環比上升38.24%、34.57%,為40餘套、100餘套。成交下降的板塊如楊浦鞍山、嘉定城區,環比減少10.67%、4.21%,為130餘套、200餘套。
下跌板塊價格總體下跌0.23%,跌幅環比縮小0.42個百分點。其中25個價跌量升,18個價量齊跌,一些交易案例甚至多次降價以促成交易。如新興城區的浦東外高橋、嘉定安亭價格分別下跌0.42%、0.25%,成交環比上升61.73%、58.93%,為130餘套、80餘套,其中浦東外高橋50-90平方米的剛需或初級改善房源成交環比上升77.08%,占比達62.96%,板塊內140平方米以上大戶型零成交,其餘面積段成交均上升；嘉定安亭110平方米以上房源成交占比達34.83%,改善需求活躍,其中140平方米以上大戶型成交環比上升二倍。中心城區及浦東內環如靜安曹家渡、長寧中山公園板塊,價格分別下跌0.08%、0.22%,成交環比上升35.71%、14.49%,為30餘套、70餘套,70平方米以內成交占比47.5%、56.10%。而一些板塊價量齊跌,主力面積段明顯縮量拉低價格。如浦東航頭、普陀光新價格均下跌0.23%,成交環比下降25.86%、11.56%,為170餘套、150餘套,其中浦東航頭板塊中50-90平方米房源成交占比84.88%,環比下降29.13%；而90-140平方米的改善房源成交環比上升125%,但占比僅為10.47%,難以支撐整體價格。普陀光新板塊中50平方米以內小戶型老工房(售後公房)成交占比54.19%,環比下降二成；板塊內成交唯一上升的是90-110平方米房源,環比上升120%,但占比僅7.1%。
上海二手房指數辦公室認為,11月二手房市場成交量小幅攀升,價格微幅上揚,呈現量價齊升現象。市場整體表現為,中心城區成交環比升幅最大,內環內學區房及大面積改善房成交集中；新興城區近郊各類需求較為均衡,一些板塊以價促銷奏效,遠郊板塊更為明顯；而前期成交集中板塊,價格未能及時調整,成交明顯下滑。總體來看,上漲板塊數量占比逾四成,下跌板塊占比三成,走平板塊數量明顯上升,占比近二成半。部分小戶型滯銷現象也正在浮出,其中50平方米以下戶型成交均價唯一下跌,尚待後續觀察。
時下,政策限購、去杠杆沒有放鬆的跡象。本月二手房掛牌量創今年來新低,可見市場不存在明顯的供大於求。調控強調引導好市場預期,防止出現大起大落。預計年末的12月,價格將延續窄幅波動,走勢穩定是主要特徵。
學區房社區如濰坊十村、玉田新村、鞍山四村分別成交12套、11套、10套,分別位於陸家嘴、虹口曲陽板塊、楊浦鞍山板塊,三板塊價格分別上漲0.18%、下跌0.21%及持平。大面積改善房社區如東方金座、中遠兩灣城、仁恒河濱城,分別成交16套、10套、9套,分別位於浦東塘橋、普陀武寧、浦東聯洋板塊,三板塊價格分別上漲0.35%、0.62%、0.29%,成交主力面積段在120-160平方米。調查顯示,當前小戶型學區房小幅提價仍能快速成交,1000萬以上的中大戶型改善房源,適銷對路的成交加速。2017年11月,新興城區中,近郊價格總體上漲0.06%；遠郊價格總體下跌0.02%。成交量前三的浦東內環外、閔行、寶山,價格分別上漲0.11%、0.10%、0.05%。下跌區域如松江、金山、崇明,分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。新興城區全部65個板塊中,26個上漲,26個下跌。其中上漲板塊如嘉定南翔、閔行七寶、浦東三林、松江莘閔,價格分別上漲0.63%、0.39、0.32%、0.15%；下跌板塊如閔行春申、金山亭林、松江佘山、青浦重固,價格分別下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。
近郊城區成交環比上升9.15%,為6280餘套。其中閔行、青浦、松江近郊,分別上升22.81%、20.77%、15.04%,為1240餘套、310餘套、650餘套；浦東內環外成交上升8.36%,成交量居近郊之首,為2160餘套；寶山近郊成交量唯一下降,為4.63%,成交1000餘套。從近郊城區成交結構分析,剛需、改善購房較為均衡,70平方米以內、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分別為41.74%、28.52%、29.74%。從各區成交結構看,寶山近郊70平方米以內房源成交占比53.91%,區域需求以剛需主導；松江近郊90平方米以上房源成交占比41.95%,區域內改善需求顯現。從板塊表現看,近郊54個板塊中成交量上升38個,下降16個。如閔行浦江、松江城區、浦東張江、金山亭林成交環比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%,分別為260套、140餘套、90餘套、50餘套,價格分別為上漲0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求不同導致板塊的價量表現迥異,降價促成交是主流。寶山顧村、浦東周康成交環比下降36.30%、12.69%,為170餘套、230餘套,價格分別為下跌0.15%、0.14%。
遠郊城區成交環比下降3.65%,為1210餘套,是成交量唯一下降的區域。在全部11個板塊中,成交量五升六降。如奉賢海灣、松江小昆山成交上升60.71%、54.17%,價格分別上漲0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山遠郊、崇明全境分別成交380餘套、230餘套,但環比分別下降9.79%、20.2%,區域內主城及新城成交縮量是主因,如金山新城、崇明新城板塊分別成交260餘套、60餘套,價格分別為上漲0.13%及持平,價格未能及時回應市場,導致成交下滑。而一些板塊價格及時調整,成交維持,如青浦朱家角、崇明長興島成交上升4.88%、23.53%,為43套、21套,價格分別下跌0.17%、0.45%。
上漲板塊超過四成
2017年11月,全市130個板塊中,上漲板塊55個,占比42.31%；價格下跌板塊43個,占比33.08%；持平板塊32個,占24.61%。
上漲板塊價格平均上漲0.40%,漲幅環比擴大0.27個百分點。其中,36個價量齊升,19個價漲量降。新興城區近郊的一些板塊價格漲幅稍大,如寶山大場、青浦趙巷分別上漲0.48%、0.15%,成交環比上升62.86%、56.25%,為110餘套、50餘套。寶山大場板塊70平方米以內房源成交環比上升58.14%,占比47.89%；90-140平方米房源環比上升69.23%,占比30.99%,板塊內配套齊、次新房多,剛需及改善出手。青浦趙巷90平方米以上房源環比上升87.5%,占比54.55%,其中140平方米以上的別墅成交上升140%,為12套,軌道交通17號線年底開通出行便利,提升了市場對板塊關注度。中心城區成交上升板塊如靜安江甯路、黃浦濱江,價格分別上漲0.49%、0.46%,成交環比上升40.74%、40%,為38套、11套。其中,靜安江甯路70平方米以內的小戶型成交集中,占比50%,多為學區房；黃浦濱江110平方米以上的中、大戶型成交占比45.45%,環比上升四倍。而價漲量降板塊如浦東聯洋、洋涇成交環比下跌22.22%、7.22%,分別為21套、90套,價格分別上漲0.29%、0.08%；板塊內主力面積段110-140平方米成交縮量明顯,環比分別下降88.89%、38.46%。
價格持平板塊32個,較上月增加8個,19個位於中心城區,11個位於新興城區近郊。其中,26個成交量環比上升,升幅最大的楊浦新江灣、寶山大華,環比上升55%、43.59,分別成交30餘套、50餘套。中心城區的長寧新華路、楊浦東外灘次之,環比上升38.24%、34.57%,為40餘套、100餘套。成交下降的板塊如楊浦鞍山、嘉定城區,環比減少10.67%、4.21%,為130餘套、200餘套。
下跌板塊價格總體下跌0.23%,跌幅環比縮小0.42個百分點。其中25個價跌量升,18個價量齊跌,一些交易案例甚至多次降價以促成交易。如新興城區的浦東外高橋、嘉定安亭價格分別下跌0.42%、0.25%,成交環比上升61.73%、58.93%,為130餘套、80餘套,其中浦東外高橋50-90平方米的剛需或初級改善房源成交環比上升77.08%,占比達62.96%,板塊內140平方米以上大戶型零成交,其餘面積段成交均上升；嘉定安亭110平方米以上房源成交占比達34.83%,改善需求活躍,其中140平方米以上大戶型成交環比上升二倍。中心城區及浦東內環如靜安曹家渡、長寧中山公園板塊,價格分別下跌0.08%、0.22%,成交環比上升35.71%、14.49%,為30餘套、70餘套,70平方米以內成交占比47.5%、56.10%。而一些板塊價量齊跌,主力面積段明顯縮量拉低價格。如浦東航頭、普陀光新價格均下跌0.23%,成交環比下降25.86%、11.56%,為170餘套、150餘套,其中浦東航頭板塊中50-90平方米房源成交占比84.88%,環比下降29.13%；而90-140平方米的改善房源成交環比上升125%,但占比僅為10.47%,難以支撐整體價格。普陀光新板塊中50平方米以內小戶型老工房(售後公房)成交占比54.19%,環比下降二成；板塊內成交唯一上升的是90-110平方米房源,環比上升120%,但占比僅7.1%。
上海二手房指數辦公室認為,11月二手房市場成交量小幅攀升,價格微幅上揚,呈現量價齊升現象。市場整體表現為,中心城區成交環比升幅最大,內環內學區房及大面積改善房成交集中；新興城區近郊各類需求較為均衡,一些板塊以價促銷奏效,遠郊板塊更為明顯；而前期成交集中板塊,價格未能及時調整,成交明顯下滑。總體來看,上漲板塊數量占比逾四成,下跌板塊占比三成,走平板塊數量明顯上升,占比近二成半。部分小戶型滯銷現象也正在浮出,其中50平方米以下戶型成交均價唯一下跌,尚待後續觀察。
時下,政策限購、去杠杆沒有放鬆的跡象。本月二手房掛牌量創今年來新低,可見市場不存在明顯的供大於求。調控強調引導好市場預期,防止出現大起大落。預計年末的12月,價格將延續窄幅波動,走勢穩定是主要特徵。