轉讓農用地，用於非農建設的合同效力

案情

2005年11月14日， 為解決李女士門前通行問題， 村委會出面協調李先生、李女士簽訂了《建房占地協議書》。 李先生將其0.168畝承包地轉讓給李女士永久使用， 李女士一次性給付李先生補償費6732元。 2009年3月22日， 李先生的土地登記簿對上述情況進行了附載。 現該塊土地已成為道路。 李先生認為， 上述0.168畝土地為果樹園地， 且屬於村集體所有， 李先生、李女士並不具有隨意買賣的權利， 更無權改變土地用途， 雙方所簽協議無效， 李先生自願退還購地款， 李女士應歸還土地。

解析

本案爭議的焦點是李先生與李女士所簽《建房占地協議書》的效力問題。

民事活動必須遵守法律， 違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。 從形式上看， 根據土地管理法和農村土地承包法的規定， 李先生與李女士簽訂的《建房占地協議書》的內容違反了法律的強制性規定， 屬於無效合同。 但是， 《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定， 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”， 是指效力性強制性規定。 可見， 強制性規定包括效力性規定與管理性規定， 並非所有違反法律和行政法規強制性規定的合同均一概無效， 應判斷該強制性規定是否構成效力性規定， 只有違反效力性強制性規定的合同才當然無效。

那麼， 如何區分效力性強制性規定與管理性強制性規定？不確認違法行為無效不能達到立法目的的， 屬於效力性強制性規定；僅在防止法律事實上之行為的， 屬於管理性強制性規定。 土地管理法第八十一條規定， 擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的， 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正， 沒收違法所得， 並處罰款。 農村土地承包法第六十條規定， 承包方違法將承包地用於非農建設的， 由縣級以上地方人民政府有關行政主管部門依法予以處罰。 由此觀之， 法律規定的承包地不得買賣， 且未經依法批准不得將承包地用於非農建設， 系出於行政管理目的的管理性強制性規定，

不影響土地承包方在從事民事活動中的行為的效力， 不屬於效力性強制性規定。 綜上所述， 李先生、李女士所簽《建房占地協議書》有效。