拆遷早搬獎勵多，但租戶拒絕騰房，以租期未滿為由要補償，怎麼辦

【案例】

武大郎租用陽穀縣一塊12畝土地，用於經營炊餅店。炊餅店生意不景氣，為了生計其未經陽穀縣批准在上述土地上自建房屋15間，

並將上述房屋租給了西門慶，靠吃房屋租金為生。

這樣平淡的日子過了7年，突然陽谷縣告知武大郎其租用的土地遇到政府拆遷，其自建的房屋也將給予其巨額補償，但前提是半年之內一定要將房屋騰空，並上交給陽穀縣政府。

西門慶得知後，認為其租期未滿，且租賃合同中亦沒有約定遇到拆遷合同解除的條款，故其威脅武大郎，要求武大郎給予其大量補償，否則拒不交還房屋，巨額的補償及獎勵誰都甭想得到。

大郎火燒眉毛，諮詢狀師，其該如何是好？

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【律師分析】

武大郎和西門慶沒有約定租賃合同遇到拆遷自動解除或終止的條款，且政府未經被拆遷人同意不得強行拆遷，因此政府拆遷並不屬於不可抗力，故大郎和西門慶的合同亦不屬於履行不能的情況，因此不能適用《合同法》關於法定解除權的規定。

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本案中另一關鍵點是武大郎的建房行為未經陽穀縣政府同意，且其租用的土地亦不屬於宅基地，因此其在上面所建房屋雖遇拆遷且給補償，但其房屋沒有相關手續，不具備對外出租的資質，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》之規定，其與西門慶簽訂的房屋租賃合同應屬無效。

無效的合同根據《合同法》的規定自始無效，

應當恢復到原始狀態，因此大郎可以請狀師向西門慶提起訴訟，要求確認租賃合同無效，並要求西門慶返還房屋，從而達到六個月騰退房屋獲得補償及獎勵的目的。

文丨田留苗律師公司業務部