2017年12月22-23日， 由全聯房地產商會、房訊網主辦， 全聯房地產商會寫字樓分會承辦， 中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦， 主題為"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"， 來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩在會議上作演講， 主題為"專業服務園區 產業助力中國"， 詳細闡述了產業園發展的未來趨勢， 產業園區發展過程中投資和運營的重要性。
汪浩認為， 中國的產業園是非常有前景的市場， 房地產的消費升級， 與科技是密切相關的；未來產業園區的轉型有三個方向：產業升級、消費升級和城市更新；資產證券化， 做類REITs的產品， 是將來做持有型物業的趨勢。
以下是汪浩演講實錄：
大家好， 首先非常感謝秘書長和劉總的邀請， 能夠有機會跟大家做一個分享。
嘉豐達是一個產業園區的投資和運營機構。
最近我們登了一個消息， "深圳現在開始有無人公車了"， 這個消息我特別敏感。 因為在十年以前， 大家一直認為無人車是不可能商業化的。 在十年以前， Google的工程師已經可以在美國的高速公路上完全實現無人駕駛了， 但是大家認為無人駕駛是不可以商業化的， 不是技術不過關， 原因是設備太昂貴了， 其中有一項是鐳射測距， 要畫地圖， 這個設備在十年以前是10萬美金/台。 買一輛無人車可能才20萬， 配一個感應器就得10萬美金以上。 但是今天終於看到這個東西商業化了。
現在技術進步太快了， 成本可以很快地降下來，
10月份， 我去了一趟美國， 去了MIT、三藩市、矽谷和爾灣。 可以發現特別明顯的一個現象， 特朗普上臺是因為美國的基礎設施和美國經濟， 確實不好， 過去十年全球化過程中， 美國有兩波人是掙了大錢：1.華爾街。 2.美國一些大公司， Google、微軟、蘋果。 美國現在為什麼要減稅？很重要的原因是不僅製造業回歸， 還希望把美國海外公司的錢拿進來。
蘋果公私要想給股東分紅，
這次去美國MIT看了生物醫藥類、人工智慧的公司。 我是70後， 現在大家都很熱衷於運動， 20-30歲跑馬拉松， 40-50歲去健身房六塊腹肌， 50歲的人在幹這個。 現在我們這個圈子裡流行一句話， 再活十年， 可以活到120歲， 而且是很有生命品質的活到120歲， 這已經不是神話了。 現在去MIT， 大家公認這個觀點， 只要有錢， 十年以後，
過去當你老了， 身上有一個器官， 如肝臟不好了， 腎不好了， 怎麼辦？等待器官移植。 中國現在對器官移植越來越嚴格， 所以這個指標越來越少。 大家發現沒有那麼多器官， 怎麼辦？現在美國有一種技術可以在豬的身上把你的基因注入進去， 例如豬培養出來一個肝臟， 這沒有問題， 但是不好聽。 現在在美國有一項更新的技術， 比如某人得了肝癌， 被切掉了2/3。 現在有一種基因的方法， 可以讓你的肝臟長成一個完整的。 換句話說， 這個技術出來以後， 你的身體可以換部件， 可以有生命品質地活到120歲， 只要再健康地活十年， 就可以活到120歲， 這不是天下奇聞了。 我們國家科技部在網羅全世界最頂尖的科學家， 這項技術被科技部盯上了。可以發現中國對科技的重視。現在美國在減稅，美國在製造業回歸，中國現在到了"中等陷阱"，經濟上能否邁過去。只有一個方法，即科技、科技、科技、技術進步。
大家現在一去美國看就是人工智慧、大資料、癌症治療、基因。給我們看的企業裡面30%是中國人，很多清華學生在美國人工智慧、大資料、基因裡面比例很大，甚至有一個小幫派叫"清華-四中幫"，高中是北京四中的，大學上的清華，這批人很牛，30多歲，已經是博士生導師了，自己有實驗室。看到以後，會覺得中國很有希望。我問過一位美國教授，我說：你覺得大資料在未來十年，中國和美國誰更有機會能夠領先？在美國學術界觀點是：如果開一個大資料的會議，可能一坐下來會說，今天講中文吧，發現50%是華人。美國人有一個觀點：在未來這一波物聯網、互聯網、IT、大資料、人工智慧，在各個細分領域裡，美國和中國可能會交替領先。我認為這是比較客觀的一個評價，所以中國很有機會。
我10月份去了一趟南美，不懂西班牙語，去的時候覺得比較緊張，就憑一點英語嗎。但是一下到利馬國際機場，第一眼看到的是華為手機的巨大海報，而且不止一幅。我去到利馬的商場，去看智慧手機，沒有蘋果，只有華為和三星，為什麼沒有蘋果？因為貴。華為市場佔有率非常高，這也讓我很吃驚。我們生活在一個偉大的時代，中國希望在哪裡？過去十年是房地產，現在十年是消費升級，再過十年是科技、科技還是科技，是技術進步。
新時代之下，房地產長效機制，房子是住的，不是炒的。我們國家現在房地產背後的問題在哪裡？不僅關係到房子是住的、不是炒的，而且關係到每一位老百姓的投資管道、收益從哪來，關係到我們國家整個金融體系的安全性。現在老百姓買到一個房子，第一階段，政府的平臺公司去收儲，整理土地，做了一次土地貸款，開去做了一次開發貸款，老百姓買房子再做了一次按揭貸款，這一套房子到了你手裡已經做了三次貸款，加了三次杠杆。
今天趙秘書長說：前一百強企業占了市場57%。大量投資者的投資品就是房子，房子貶值，影響不光是自己的收益，還有整個銀行體系和市場的穩定性。如果按照劉老師的說法，中國進入存量市場的時候，把這些房子資產化、金融化、證券化，不僅對房地產本身是一個健康良性的發展，對金融體系也是很好的機會。試想，如果老百姓手裡不是持有一套一套房子，而是持有CMBS和類REITs產品，讓大量自然人去持有，原來持有住宅，現在持有金融產品，市場上原來散戶持有很多住宅，現在變成幾個大的機構去持有一個持有型物業，前世對整個金融體系的健康發展和房地產的長機制都是很有幫助的。
總結第一階段的發言，我認為有三個最關鍵的點：
1.再未來十年，中國了發展是科技、科技+。房地產消費升級，再下一個趨勢是科技行業。
2.整個轉型期間，三個方向：產業升級、消費升級+城市更新。
3.對於這些物業持有，資產證券化，做類REITs的產品，這是我們做持有型物業的趨勢。
為什麼說中國的產業園是非常有前景的市場？
上海的城區面積是6500平方公里，40%是農地，不可以動的18億畝的紅線。60%的建設用地裡40%是開發區（工業用地），這些開發區有的做得好，有的做得很不好。如，亦莊，路東區很有活力，為什麼？京東總部在這裡，東創科技在這裡，一堆科技性企業落戶這裡。路西區，一堆製造業，全部遷走了。天津濱海新區開發區，三星搬走了以後，整個40萬平方米的廠房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以後，整個一片街區沒有人了。但是也會發現在上海的張江科技園區非常火爆，杭州的余杭開發區不好，但是杭州的濱江新區特別好，為什麼？因為網易的總部、阿裡巴巴的總部、華為的總部、新華三的總部、海康衛視的總部全部都在濱江新區。中國有一個很明顯的現象，工業開發區特別大，有的特別好，亦莊的路東區、北京的未來科技城、上地中關村，有些特別不好，為什麼？只要是製造業，就一定是完蛋的。再未來十年，中國發展是科技，中國會進入一個偉大的時代，靠的是技術進步，技術進步的載體就在開發區，開發區有做得好，有做得不好，一定要把這些淘汰的2.0產業淘汰走，把新的2.5產業、3.0產業引進來，這樣既支持了國家經濟轉型，也扶植了這些產業，也幫助政府創造了稅收，也為這些投資人取得好的回報。這就是我們現在在做的事情。
嘉豐達只聚焦在一線城市，做2.5產業，關鍵是人，人的核心一定是在一線城市，我們從四線城市考大學，在一線城市找工作，奮鬥了十年，不希望又回到一個四線城市去。發現研發機構最難的問題是招人，因為這些人員就在北、上、廣、深、杭州這樣的一線城市裡。我們做2.5的產業園第一個聚焦在一線城市，第二個就聚焦在科技、大健康、文創三個行業。
我們做一個全週期的生命產品，過去一個產業總得有二十年的生命週期吧？不對，深圳富士康進來才八年，第八年時遷走了，這個產業曾經非常熱，但是八年、十年，這個產業可能就沒有了。但是一個產業園的生命週期土地使用權是50年，哪個行業能活50年？我沒把握，但是這個產業園的產品是50年的生命週期，怎麼讓這個產品在50年時間裡應對不同行業週期的變化，都能有生命力？我們現在做了產品是全週期通用型產品，科技企業能來，生物醫藥企業能來，前十年可以做標準廠房，第二個十年可以做研發，第三個十年等到周邊配套成熟以後，可以做成總部。
做產業園、做科技園，想做得好，第一，產業定位，要知道去了杭州的濱江新區，濱江新區的定位是IT行業，因為華為、新華三和網易、阿裡巴巴都在這兒；去到上海的張江，知道上海張江的產業定位是生物醫藥；進到亦莊，要知道亦莊的產業定位是高端裝備製造。所以做產業園，我們講定位，有時候跟做住宅、做商業最大的區別，我們第一個定位是產業定位，第二個是專業運營，第三個是能不能長期服務。我們在順義區有一個園區，我們客戶是寶馬亞太區研發中心，我們跟它簽的租約是10+5+5，簽了20年。試想在未來二十年之內，恐怕要持有這個園區。做一個產業園，能否長期持有它、運營它，這是一個關鍵。
我們在北京、上海、天津做的幾個園區，跟大家分享一下寶馬產業園，我們租給它20年，基本上把它德國的一個研發中心原封不動搬了過來。
我們在中關村昌平科技園區做的生物醫藥園區，相比商業地產和寫字樓，我們給大家提供的服務主要是2B端，核心的服務是技術服務。比如對一個生物醫藥企業，能否幫助它把環評下來，之後政府主管部門、管委會才能同意進駐，才能辦到工商局執照，這是區別於商業和寫字樓的。
我們在上海松江開發區做的高端製造的產業園，這個客戶是做汽車發電點火裝備的。
雖然我們本身不是聯想，也不是華為，雖然我們本身不生產任何的科技產品，但是我們有一個理想，希望用我們的專業現在服務這些科技遠去的客戶，把他們服務好了，就是在助力中國的產業升級，幫助中國進入到一個新時代和一個偉大的時代。謝謝大家！
這項技術被科技部盯上了。可以發現中國對科技的重視。現在美國在減稅，美國在製造業回歸，中國現在到了"中等陷阱"，經濟上能否邁過去。只有一個方法，即科技、科技、科技、技術進步。大家現在一去美國看就是人工智慧、大資料、癌症治療、基因。給我們看的企業裡面30%是中國人，很多清華學生在美國人工智慧、大資料、基因裡面比例很大，甚至有一個小幫派叫"清華-四中幫"，高中是北京四中的，大學上的清華，這批人很牛，30多歲，已經是博士生導師了，自己有實驗室。看到以後，會覺得中國很有希望。我問過一位美國教授，我說：你覺得大資料在未來十年，中國和美國誰更有機會能夠領先？在美國學術界觀點是：如果開一個大資料的會議，可能一坐下來會說，今天講中文吧，發現50%是華人。美國人有一個觀點：在未來這一波物聯網、互聯網、IT、大資料、人工智慧，在各個細分領域裡，美國和中國可能會交替領先。我認為這是比較客觀的一個評價，所以中國很有機會。
我10月份去了一趟南美，不懂西班牙語，去的時候覺得比較緊張，就憑一點英語嗎。但是一下到利馬國際機場，第一眼看到的是華為手機的巨大海報，而且不止一幅。我去到利馬的商場，去看智慧手機，沒有蘋果，只有華為和三星，為什麼沒有蘋果？因為貴。華為市場佔有率非常高，這也讓我很吃驚。我們生活在一個偉大的時代，中國希望在哪裡？過去十年是房地產，現在十年是消費升級，再過十年是科技、科技還是科技，是技術進步。
新時代之下，房地產長效機制，房子是住的，不是炒的。我們國家現在房地產背後的問題在哪裡？不僅關係到房子是住的、不是炒的，而且關係到每一位老百姓的投資管道、收益從哪來，關係到我們國家整個金融體系的安全性。現在老百姓買到一個房子，第一階段，政府的平臺公司去收儲，整理土地，做了一次土地貸款，開去做了一次開發貸款，老百姓買房子再做了一次按揭貸款，這一套房子到了你手裡已經做了三次貸款，加了三次杠杆。
今天趙秘書長說：前一百強企業占了市場57%。大量投資者的投資品就是房子，房子貶值，影響不光是自己的收益，還有整個銀行體系和市場的穩定性。如果按照劉老師的說法，中國進入存量市場的時候，把這些房子資產化、金融化、證券化，不僅對房地產本身是一個健康良性的發展，對金融體系也是很好的機會。試想，如果老百姓手裡不是持有一套一套房子，而是持有CMBS和類REITs產品，讓大量自然人去持有，原來持有住宅，現在持有金融產品，市場上原來散戶持有很多住宅，現在變成幾個大的機構去持有一個持有型物業，前世對整個金融體系的健康發展和房地產的長機制都是很有幫助的。
總結第一階段的發言，我認為有三個最關鍵的點：
1.再未來十年，中國了發展是科技、科技+。房地產消費升級，再下一個趨勢是科技行業。
2.整個轉型期間，三個方向：產業升級、消費升級+城市更新。
3.對於這些物業持有，資產證券化，做類REITs的產品，這是我們做持有型物業的趨勢。
為什麼說中國的產業園是非常有前景的市場？
上海的城區面積是6500平方公里，40%是農地，不可以動的18億畝的紅線。60%的建設用地裡40%是開發區（工業用地），這些開發區有的做得好，有的做得很不好。如，亦莊，路東區很有活力，為什麼？京東總部在這裡，東創科技在這裡，一堆科技性企業落戶這裡。路西區，一堆製造業，全部遷走了。天津濱海新區開發區，三星搬走了以後，整個40萬平方米的廠房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以後，整個一片街區沒有人了。但是也會發現在上海的張江科技園區非常火爆，杭州的余杭開發區不好，但是杭州的濱江新區特別好，為什麼？因為網易的總部、阿裡巴巴的總部、華為的總部、新華三的總部、海康衛視的總部全部都在濱江新區。中國有一個很明顯的現象，工業開發區特別大，有的特別好，亦莊的路東區、北京的未來科技城、上地中關村，有些特別不好，為什麼？只要是製造業，就一定是完蛋的。再未來十年，中國發展是科技，中國會進入一個偉大的時代，靠的是技術進步，技術進步的載體就在開發區，開發區有做得好，有做得不好，一定要把這些淘汰的2.0產業淘汰走，把新的2.5產業、3.0產業引進來，這樣既支持了國家經濟轉型，也扶植了這些產業，也幫助政府創造了稅收，也為這些投資人取得好的回報。這就是我們現在在做的事情。
嘉豐達只聚焦在一線城市，做2.5產業，關鍵是人，人的核心一定是在一線城市，我們從四線城市考大學，在一線城市找工作，奮鬥了十年，不希望又回到一個四線城市去。發現研發機構最難的問題是招人，因為這些人員就在北、上、廣、深、杭州這樣的一線城市裡。我們做2.5的產業園第一個聚焦在一線城市，第二個就聚焦在科技、大健康、文創三個行業。
我們做一個全週期的生命產品，過去一個產業總得有二十年的生命週期吧？不對，深圳富士康進來才八年，第八年時遷走了，這個產業曾經非常熱，但是八年、十年，這個產業可能就沒有了。但是一個產業園的生命週期土地使用權是50年，哪個行業能活50年？我沒把握，但是這個產業園的產品是50年的生命週期，怎麼讓這個產品在50年時間裡應對不同行業週期的變化，都能有生命力？我們現在做了產品是全週期通用型產品，科技企業能來，生物醫藥企業能來，前十年可以做標準廠房，第二個十年可以做研發，第三個十年等到周邊配套成熟以後，可以做成總部。
做產業園、做科技園，想做得好，第一，產業定位，要知道去了杭州的濱江新區，濱江新區的定位是IT行業，因為華為、新華三和網易、阿裡巴巴都在這兒；去到上海的張江，知道上海張江的產業定位是生物醫藥；進到亦莊，要知道亦莊的產業定位是高端裝備製造。所以做產業園，我們講定位，有時候跟做住宅、做商業最大的區別，我們第一個定位是產業定位，第二個是專業運營，第三個是能不能長期服務。我們在順義區有一個園區，我們客戶是寶馬亞太區研發中心，我們跟它簽的租約是10+5+5，簽了20年。試想在未來二十年之內，恐怕要持有這個園區。做一個產業園，能否長期持有它、運營它，這是一個關鍵。
我們在北京、上海、天津做的幾個園區，跟大家分享一下寶馬產業園，我們租給它20年，基本上把它德國的一個研發中心原封不動搬了過來。
我們在中關村昌平科技園區做的生物醫藥園區，相比商業地產和寫字樓，我們給大家提供的服務主要是2B端，核心的服務是技術服務。比如對一個生物醫藥企業，能否幫助它把環評下來，之後政府主管部門、管委會才能同意進駐，才能辦到工商局執照，這是區別於商業和寫字樓的。
我們在上海松江開發區做的高端製造的產業園，這個客戶是做汽車發電點火裝備的。
雖然我們本身不是聯想，也不是華為，雖然我們本身不生產任何的科技產品，但是我們有一個理想，希望用我們的專業現在服務這些科技遠去的客戶，把他們服務好了，就是在助力中國的產業升級，幫助中國進入到一個新時代和一個偉大的時代。謝謝大家！