溫書閱：商辦市場融資成本將加大 租金或略微降低

房訊網訊 2017年12月22-23日， 由全聯房地產商會、房訊網主辦， 全聯房地產商會寫字樓分會承辦， 中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦， 主題為"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"， 來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。

第一太平大衛斯中國區高級董事 溫書閱

第一太平大衛斯中國區高級董事溫書閱應邀出席並參加了”新時代下的商辦力量——回歸本來， 重構未來”圓桌對話論壇。 溫書閱在論壇上表示， 北京寫字樓市場整個融資成本會進一步加大， 整個市場活躍度會非常活躍， 尤其是核心區域， CBD、望京等等還會是投資市場關注的最主要的兩個區域， 或許麗澤也會成為第三個更活躍的區域；租金可能會在原來穩定的基礎上有略微的降低。

以下是溫書閱發言全文：

其實投資市場是整個房地產環節的企業和終點， 投融管退， 以投入開始， 是很多資產的業務鏈。 去年整個北京市的投資市場總交易額是將近340億， 這是2016年的資料。 2017年截止到這個月為止， 一共有21宗北京市的大宗交易， 整個交易額是276億， 交易總面積是62.3萬平米。 從這個資料可以看出來， 整個投資市場同比去年是降了， 整個投資額大概降了23%左右。 這裡面原因有一些。

這21個大宗交易裡面， 幾乎沒有核心區的甲級項目， 有8個寫字樓項目， 有4個酒店項目， 有3個商業項目， 有一些是產業園項目。 而且酒店和商業專案收購下來以後， 這裡面7個專案其中絕大部分也是改成寫字樓， 現在因為商改辦的話題和聯合辦公都是特別熱的話題， 交易下降，

核心區甲級寫字樓缺乏成交。 原因很簡單， 在現今市場下， 業主對資產的處置要求和買家對回報率的計算方式並不匹配， 因為北京投資市場這兩年投資回報率一直控制在4%， 從來沒有高於過4%， 甚至這個4%都是得有點偏高的。 所以造成了整個投資市場回報率並不高， 更多的企業是以自有為主。 這8宗是自有為主， 其他是開發商交易， 很多開發商要收購一些資產， 或者有房地產金融的需求， 做了一些ABS或者REITs的需求， 所以整個投資市場來說看似很活躍， 其實成交並不活躍。

這裡面有很多原因， 其中一個就是政策原因。 從國家政策來說， 對於企業信貸和融資成本越來越高了， 每年都在提高。 第二個原因， 為什麼融資成本那麼高，

回報率並不高， 但是還是有那麼多的企業、那麼多的投資機構， 包括境內的、境外的做一些考慮， 其實這跟國家對境外管控有關係， 而且未來兩年會越來越嚴。 從2018到2019年， 依然北京、上海這兩個城市的核心區的資產會是各個投資機構非常關注的熱點。 總的來說， 我們對明年的售價並不是特別看好， 所謂的有價無市就在這， 因為總體來說， 孫總很清楚， 如果有一線寫字樓租賃經驗的話， 從2011年到現在， 北京的租金就維持在這樣的水準， 並沒有增加， 可能是在整個北京的租賃市場的穀底， 但是這個穀底這兩年並沒有突破。 並且隨著未來兩年新局域的結構承載， 麗澤是金融商務區， 一百多萬， 大望京， 一百多萬， 亞奧一百多萬， CBD商務區一百多萬。 這些放量， 對於整個寫字樓供需來說， 平衡會被打破。 但是為什麼這些機構投資仍然對北京市場很有信心， 就是資產增值了。

北京的投資市場不能以傳統的投資眼光來看， 很多成交的交易價跟所謂的投資回報並不成正比。 還有一點， 現在越來越多企業關注的是房地產金融這一塊， 在中國REITs的歷程可能在未來還很長， 涉及到很多東西， 包括企業自身的， 包括中國的國情， 包括政府的支持和力度。 但是目前我們可以看到這種房地產金融的產品會越來越多， 越來越多的開發商、基金也好， 都瞄準的是未來不動產的投資。

還有一個點， 我們可以看到大家對寫字樓市場的信心， 商業和寫字樓的改造。 在2017年這21宗交易裡面， 有7宗是商業和酒店的，這7宗裡面有5宗是改造項目，其中有一些已經入市，還有一些已經在前期的定位和論證階段。其實這些產品非常豐富，改造成寫字樓以後，對於原業主或者投資方的收益會有大大的增加，所以我們預計的是在2018、2019年這種趨勢還會呈現比較強勢的態度。其實跟剛才的聯合辦公有一些關聯。因為我現在接觸一些聯合辦公的品牌，像在北京一共超過50個聯合辦公品牌，有業主自己做的，有外資的，有內資的，這些品牌一共插過50個，這些聯合辦公品牌現在都瞄準了一些比較獨特的產品，可改造，"可改造"這個詞是他們比較關注的。反而是對於一些傳統辦公樓不是特別關注，加上傳統辦公樓業主是有投資回報要求的，不可能十年給你固定的租金或者給你低於市場的租金，這很難去平衡。

所以這幾個話題有共通點。總體來說，明年的市場還會呈現這樣的趨勢，整個融資成本會進一步加大，整個市場活躍度會非常活躍，尤其是核心區域，CBD、望京等等還會是投資市場關注的最主要的兩個區域，或許麗澤也會成為第三個更活躍的區域。整體來說，融資成本上升。租金，我的預計會在原來穩定的基礎上有略微的降低，這也符合市場供求邏輯的關係。

聯合辦公是一個產品的多元化，聯合辦公的品牌其實跟現在傳統寫字樓並不形成競爭，反而是一個補充。對於有些品牌來說，聯合辦公主要是以微小的企業為主，但是也有一些大企業在用，所以其實並不形成對抗性的觀念，只是產品的多元化。

剛才說到投資市場還有一個觀點，這就是我個人的判斷，仁者見仁，智者見智。我覺得明年的投資市場可能對於資方來說還會比較困難一點，因為核心區域的業主對於樓宇的價格要求會進一步上漲，甚至到了非常不合理的地步。所以對於一些機構投資來說，會更難出手。這可能是明年的一個趨勢。

謝謝大家。

有7宗是商業和酒店的，這7宗裡面有5宗是改造項目，其中有一些已經入市，還有一些已經在前期的定位和論證階段。其實這些產品非常豐富，改造成寫字樓以後，對於原業主或者投資方的收益會有大大的增加，所以我們預計的是在2018、2019年這種趨勢還會呈現比較強勢的態度。其實跟剛才的聯合辦公有一些關聯。因為我現在接觸一些聯合辦公的品牌，像在北京一共超過50個聯合辦公品牌，有業主自己做的，有外資的，有內資的，這些品牌一共插過50個，這些聯合辦公品牌現在都瞄準了一些比較獨特的產品，可改造，"可改造"這個詞是他們比較關注的。反而是對於一些傳統辦公樓不是特別關注，加上傳統辦公樓業主是有投資回報要求的，不可能十年給你固定的租金或者給你低於市場的租金，這很難去平衡。

所以這幾個話題有共通點。總體來說，明年的市場還會呈現這樣的趨勢，整個融資成本會進一步加大，整個市場活躍度會非常活躍，尤其是核心區域，CBD、望京等等還會是投資市場關注的最主要的兩個區域，或許麗澤也會成為第三個更活躍的區域。整體來說，融資成本上升。租金，我的預計會在原來穩定的基礎上有略微的降低，這也符合市場供求邏輯的關係。

聯合辦公是一個產品的多元化，聯合辦公的品牌其實跟現在傳統寫字樓並不形成競爭，反而是一個補充。對於有些品牌來說，聯合辦公主要是以微小的企業為主，但是也有一些大企業在用，所以其實並不形成對抗性的觀念，只是產品的多元化。

剛才說到投資市場還有一個觀點，這就是我個人的判斷，仁者見仁，智者見智。我覺得明年的投資市場可能對於資方來說還會比較困難一點，因為核心區域的業主對於樓宇的價格要求會進一步上漲，甚至到了非常不合理的地步。所以對於一些機構投資來說，會更難出手。這可能是明年的一個趨勢。

謝謝大家。