房訊網訊 2017年12月22-23日， 由全聯房地產商會、房訊網主辦， 全聯房地產商會寫字樓分會承辦， 中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦， 主題為"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"， 來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
嘉銘投資（集團）有限公司副總裁 孫鵬陽
嘉銘投資（集團）有限公司副總裁孫鵬陽應邀出席並參加了"新時代下的商辦力量--回歸本來， 重構未來"圓桌對話論壇。 孫鵬陽在論壇上表示， 聯合辦公對高端物業的影響是逐漸深入的， 影響的深度是逐漸加強的， 聯合辦公和高端物業之間的相互衝突和替代性沒有到達猛烈撞擊的程度；聯合辦公是技術的革命、時代的變遷對辦公空間的需求帶來的變化。
以下是孫鵬陽發言全文：
謝謝玉龍總把這麼一個熱點話題交給我，
從我們真正的運營體驗的角度來講， 從操作的務實的層面看， 實際上截止目前， 聯合辦公和高端物業之間的相互衝突和替代性沒有那麼高， 我們和馬總、齊總剛才在會前也溝通過。 大家還是沒有達到猛烈撞擊的程度。 其實這種情況我們可以從具體的租賃業務來看。
我們在接觸到高端物業的客戶的時候， 在選擇辦公空間的時候， 在備選名單裡面是不太可能把高端物業和聯合辦公放到一個名單上選的。 但是這樣看只是說從眼前的可能對收入影響的角度，
我們對聯合辦公的認識也是有一個逐步深入的過程， 聯合辦公在2013、2014年作為一個現象出來的時候， 我們還是非常重視的， 這是提供辦公空間的， 我們看了很多國內外的項目。 單位的感覺是拿起來了但是又放下了， 感覺還是兩盤不同的生意。 其實高端物業主要的客戶群體還是處於企業成熟期或者成長後期的企業。 在企業初創期或者成長前期對兩件事情的敏感度是特別高的。 一件是成本， 因為它剛開始初創或者運營不是很穩定的時候， 儘量控制風險， 就會完全控制它的投入。
這是這兩年我們對聯合辦公的認識是逐漸深入的， 有兩件事情在這個過程當中給我們的影響特別大。 第一件就是技術革命和技術創新， 這是感觸特別深的。 大家現在都在講其實目前的這種技術革命在飛速的成長， 你不可想像的速度、指數級的速度在成長。 原來說互聯網+是一個話題， 現在互聯網已經遍佈到城市和鄉村， 包括移動支付， 老太太、老大爺包括菜市場的阿姨、路邊攤都可以，
全球的企業， 其實不論你是地產行業還是非地產行業， 大家的一個核心問題現在都面臨著擁抱變化， 都在轉型， 每個企業、每個行業都在轉型。 大家都很瞭解比如恒大轉做礦泉水、做乳業， 萬科有一個沃土計畫， 沃土計畫最核心的一點是， 要把這個土搞肥沃， 在上面做什麼呢？要試驗， 可能是種稻子、種玉米， 但看哪個做得成， 不確定性特別大。 它的組織架構也在變革當中， 變化特別快。 比如它有很多合夥人制度。 房地產這樣， 大的外資企業也這樣。
比如柯達，柯達原來是巨無霸的企業，數碼照相技術在它手裡，但是它錯過了這個機會，生存環境完全被擠壓了。而現在數碼印刷技術，全球90%的技術是在它手裡。比如現在體育彩票、影視海報幾乎都是它的技術。現在它轉型成功了。但是這個過程當中是相當痛苦的。在這個過程當中，也映射到對辦公空間的需求，因為你在變革、不斷改變、不斷試，一批人沒了，這個業務砍掉了，首先對辦公空間的要求就是，在變革當中首先要控制成本，因為要試。第二是要有靈活性和多樣性，可能這波人沒有了，辦公空間就不要了。這個時候成本的控制、靈活性和多樣性是聯合辦公非常好的一個特色，也迎合了這些大企業在這方面的需求。這是第一點。
第二個比較重大的影響就是千禧一代，就是1984年到2000年出生的這一代，他們已經成為全球勞動力市場的主流，我們的員工基本都是90後，大家都講00後也出來混了，已經成為市場的主流了。這一批人他們其實是伴隨著互聯網成長起來的，他們對辦公空間的需求跟前幾代人都完全不一樣，他們要求的辦公空間是要更開放、更透明、更有趣、共用、跨界，這都是他們對空間的要求。這群人他們已經成為勞動力市場的主流，在這種情況下，我們服務的是企業，企業為了競爭人才，是會把自己空間做改變，來迎合這部分主流勞動力市場的人群的需求，這是必然的。所以這個其實對整個辦公空間的影響是很大的。這恰恰是聯合辦公出生就帶有這個屬性。所以這是聯合辦公非常棒的地方。
現在與其說是聯合辦公對高端物業的影響，還不如說是技術的革命、時代的變遷對辦公空間的需求帶來的變化。這是這個背後非常根本性的問題。
但是聯合辦公是首先出來的，所以它們是敏銳的，這個影響是很深遠的。看到商辦這個市場，最開始說要開發，開發的影響也是有的，開發首先要拿地，第一是位置，第二是位置，第三還是位置，位置是壓倒一切的因素。但是現在開始，我們看到很多這樣的機會，位置是重要的，但不是像原來那麼重要了。相反，我看到過很多統計資料，全球大概54%的人群會有5天的時間在家裡辦公，會有30%多的人會選擇在一部分時間在咖啡廳這種空間來辦公。也就是說這些人群也是很大企業的公司，他們不見得一定要在核心地段的高端的物業裡來辦公，他們可以選擇很靈活的空間。你在開發的時候，即使位置稍微偏一點，但是最重要的IT基礎設施非常好，一樣可以做到非常好的資產，拿到很好的回報。這是對商辦地產影響非常大的。
再說到設計上，在設計上也一樣，我們最早的時候大家都說要有很好的平面，這個平面是方正、好用的。核心筒一定要在中間的，因為這對傳統的辦公空間來講，是很好佈置工位的。但是變化了，現在需要開放的、透明的、跨界的、共融的空間，所以這種設計就慢慢淘汰了。設計上這只是一個小點，會有很大的影響。當然對運營商影響就更多了。我們深深的體會是，我們的客戶很大的大型公司，他們為了爭奪人才、爭奪主流人群，他們在高端物業裡面傳統的辦公空間的時候，他們拿過來做改造。我們也跟客戶經歷了他們改造的過程，包括他們的改造空間很有趣味，比如有熱帶雨林區、有小農場、小草坪、有咖啡店等等，這就是他們做出的變化，我們提供服務的客戶已經變了，我們高端物業是一定要變的。
包括未來怎麼運營，物業怎麼適應這種變化，到底提供什麼樣的配套來服務辦公空間，這些都會有很大的變化。
所以聯合辦公的理念，營造的方式，對高端物業的影響還是蠻大的，這還只是剛剛開始。
大的外資企業也這樣。比如柯達，柯達原來是巨無霸的企業，數碼照相技術在它手裡，但是它錯過了這個機會，生存環境完全被擠壓了。而現在數碼印刷技術，全球90%的技術是在它手裡。比如現在體育彩票、影視海報幾乎都是它的技術。現在它轉型成功了。但是這個過程當中是相當痛苦的。在這個過程當中，也映射到對辦公空間的需求，因為你在變革、不斷改變、不斷試，一批人沒了，這個業務砍掉了，首先對辦公空間的要求就是，在變革當中首先要控制成本，因為要試。第二是要有靈活性和多樣性，可能這波人沒有了，辦公空間就不要了。這個時候成本的控制、靈活性和多樣性是聯合辦公非常好的一個特色，也迎合了這些大企業在這方面的需求。這是第一點。
第二個比較重大的影響就是千禧一代，就是1984年到2000年出生的這一代，他們已經成為全球勞動力市場的主流，我們的員工基本都是90後，大家都講00後也出來混了，已經成為市場的主流了。這一批人他們其實是伴隨著互聯網成長起來的，他們對辦公空間的需求跟前幾代人都完全不一樣，他們要求的辦公空間是要更開放、更透明、更有趣、共用、跨界，這都是他們對空間的要求。這群人他們已經成為勞動力市場的主流，在這種情況下，我們服務的是企業，企業為了競爭人才，是會把自己空間做改變，來迎合這部分主流勞動力市場的人群的需求，這是必然的。所以這個其實對整個辦公空間的影響是很大的。這恰恰是聯合辦公出生就帶有這個屬性。所以這是聯合辦公非常棒的地方。
現在與其說是聯合辦公對高端物業的影響，還不如說是技術的革命、時代的變遷對辦公空間的需求帶來的變化。這是這個背後非常根本性的問題。
但是聯合辦公是首先出來的，所以它們是敏銳的，這個影響是很深遠的。看到商辦這個市場，最開始說要開發，開發的影響也是有的，開發首先要拿地，第一是位置，第二是位置，第三還是位置，位置是壓倒一切的因素。但是現在開始，我們看到很多這樣的機會，位置是重要的，但不是像原來那麼重要了。相反，我看到過很多統計資料，全球大概54%的人群會有5天的時間在家裡辦公，會有30%多的人會選擇在一部分時間在咖啡廳這種空間來辦公。也就是說這些人群也是很大企業的公司，他們不見得一定要在核心地段的高端的物業裡來辦公，他們可以選擇很靈活的空間。你在開發的時候，即使位置稍微偏一點，但是最重要的IT基礎設施非常好，一樣可以做到非常好的資產，拿到很好的回報。這是對商辦地產影響非常大的。
再說到設計上，在設計上也一樣，我們最早的時候大家都說要有很好的平面，這個平面是方正、好用的。核心筒一定要在中間的，因為這對傳統的辦公空間來講，是很好佈置工位的。但是變化了，現在需要開放的、透明的、跨界的、共融的空間，所以這種設計就慢慢淘汰了。設計上這只是一個小點，會有很大的影響。當然對運營商影響就更多了。我們深深的體會是，我們的客戶很大的大型公司，他們為了爭奪人才、爭奪主流人群，他們在高端物業裡面傳統的辦公空間的時候，他們拿過來做改造。我們也跟客戶經歷了他們改造的過程，包括他們的改造空間很有趣味，比如有熱帶雨林區、有小農場、小草坪、有咖啡店等等，這就是他們做出的變化，我們提供服務的客戶已經變了，我們高端物業是一定要變的。
包括未來怎麼運營，物業怎麼適應這種變化，到底提供什麼樣的配套來服務辦公空間，這些都會有很大的變化。
所以聯合辦公的理念，營造的方式，對高端物業的影響還是蠻大的，這還只是剛剛開始。