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《中國經濟週刊》記者 劉照普 宋傑 ｜ 南京、上海報導
責編：陳惟杉
為什麼一期專案的問題還沒解決， 就啟動了二期專案？
記者多次聯繫京奧港集團及其設立的開發公司——南京華麟置業有限公司就京奧港未來墅停工情況進行求證核實， 但一直未有回復。
12月16日， 記者在南京365淘房網上看到一份落款為南京華麟置業有限公司的聲明， 其中稱， 近期， 我司注意到社會輿論對於我司開發的南京京奧港·未來墅專案位於靜安區的一塊地王專案已經變成廢棄的共用單車停車場，
地王變停車場？開發商：專案開工進度正常
融信中國位於靜安區的地王專案位於中興社區地塊， 其由兩個相鄰地塊組成， 是2016年上海市中心區域唯一地塊。 作為靜安與閘北兩區合併後新靜安首次出讓的住宅地塊， 2016年8月曾吸引近20家房企參與舉牌。
最終， 融信中國耗資超過110億元， 樓板價超過10萬元/平方米， 溢價率139%， “打敗”了包括保利、融創在內的17家房企， 一舉刷新上海宅地單價紀錄。
2017年4月， 曾有媒體報導稱， 該地塊沒有開始動工的跡象， 和地塊開拍前的情況幾乎一模一樣。 相比于2016年8月時的情況， 偏東側的332-01-A地塊依舊是空地， 偏西側的333-01-A地塊依舊作為停車場使用。
偏東側的332-01-A 地塊正在開展樁基階段的施工， 偏西側的333-01-A 地塊上則停放著一些汽車與廢棄的共用單車。
2017年12月15日， 《中國經濟週刊》記者在現場看到， 偏西側的地塊內停滿了廢棄的共用單車與大大小小的車輛， 並有大巴駛入停車。 現場有工作人員告訴記者， 此處變成停車場不過10天時間， 示意記者如果要停車的話， 過夜收費20元。
此後， 記者就該地塊開發情況採訪了融信中國上海總部。 融信中國回復稱， 上海中興路專案分為東、西兩個地塊， 將分批次開發。 目前東地塊正在開展樁基階段的施工， 西地塊主要為東地塊施工做籌備。
據瞭解， 目前該地塊區域內有蘇河灣華僑城、萬科綠洲雅賓利、新湖青藍國際等高端樓盤， 與融信中國地王專案“一牆之隔”的蒙特利名都城二手房均價約為8萬元/平方米起。
2016年10月， 萬科曾入股中興社區地塊， 獲得49%的權益。 融信中國方面表示， 融信、萬科對該專案有信心， 也是雙方高度持續看好上海的表現。 其次， 融信、萬科作為全國化佈局的開發商， 也經歷了不同的市場週期、每個專案所處階段、開發策略也都會根據市場情況有所調整。
融信中國土地儲備“激進”擴張？
中原地產首席分析師張大偉對《中國經濟週刊》記者分析說， 融信中國是非常激進的房企代表， 高杠杆遇到調控， 自然就成了壓力最大的企業代表。 “這個地塊是受調控影響最大的地塊， 首先高總價， 自然融資壓力和融資成本就高。 另外單價又非常高， 在限價下， 不僅僅是政策因素影響大， 對於市場來看， 目前樓市也不支持高端專案熱銷。 ”
《中國經濟週刊》記者注意到， 過去兩年間，融信中國完成了登陸資本市場、總部搬遷到上海、實現全國化佈局的快速發展。外界認為，豐富的土地儲備成為其發展的“殺手鐧”。
融信中國年報顯示，融信中國在2015年沒有收購任何新的土地，截至當年年底，其土地儲備的總建築面積約517萬平方米。
公開信息顯示，2016年，融信中國在福州、上海、杭州、廈門等地共收購了21宗地塊，總建築面積為527.12萬平方米，一年內收購地塊的總建築面積超過了之前公司的土地儲備的總建築面積。融信中國2016年年報顯示，截至2016年12月31日，其儲備總建築面積約為1058萬平方米。
2017年，融信中國則開啟並購模式，其中最大動作是以總計28.97億元通過旗下全資控股公司受讓安徽海亮房地產有限公司、寧波海亮房地產投資有限公司35個項目55%的股權，與浙江第二大民營企業海亮集團旗下子公司海亮地產進行戰略合作。財報顯示，截至2017年上半年，融信中國的土地儲備已達到1301萬平方米，新增的21幅土地主要位於福州、杭州、南京、上海等熱點城市。
對於過去3年收購土地的情況，融信中國給《中國經濟週刊》記者的回復稱，2015年，融信因上市需要，未收購新土地。2016年，融信在杭州市場獲得較多土地，市場認為融信比較激進，但實際融信在杭州市場重點佈局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海地區拿下的專案大部分的溢價率並不高，以我司2016年拿地較多的杭州為例，我司競得的土地平均溢價率僅為27%。”
那麼，融信中國大規模拿地的資金從何而來？融信中國告訴《中國經濟週刊》記者，公司把握市場機會，基於公司良好的銷售情況下合理補充土地儲備，“我們拿地資金來源於銷售資金回籠。”
據融信中國12月6日的公告披露，今年1—11月，融信中國（不含合營及聯營公司）總合約銷售額約411.61億元。據瞭解，融信中國2017年的銷售目標定為325億元，截至11月已經完成約127%。
此前，曾有地產媒體對融信中國資本運作的邏輯總結為：先對旗下的土地進行高估值—增加淨資產—降低負債率—獲得高評級—債權融資—再買地—再進行高估值。
對此，融信中國向《中國經濟週刊》表示，公司獲取的土地按會計準則都是以歷史成本計價，沒有也不需要進行評估，在報表上不可以按評估值計價。近年公司淨資產增加主要包括： 一是通過IPO募集資金，充實公司資本金；二是通過快速開發，加快項目交付、結轉，獲得留存收益增加；三是公司繼續推進輕資產戰略，部分控股非全資子公司在合併報表後增加了少數股東權益。“公司在發債時需在招債說明書中明確募集資金用途，對於已發行的公司債，已嚴格按照招債書承諾用途使用資金，公司債募集資金全部用於歸還到期債務，並沒有用於買地。”
上海的地王們還好嗎？
第一太平大衛斯上海住宅銷售部高級董事唐華告訴《中國經濟週刊》記者，從上海近5年拍地的情況來看，名義上溢價率高企的地王項目可謂非常多。從2013—2017年土地拍賣的情況分析，溢價率超過100%的土地就有70餘幅，通過其中20幅溢價率最高的專案可以發現，大部分位於城市的週邊區域，特別是臨港片區，由於起拍價格較低，甚至造成了溢價率達到了誇張的近400%，不過即便如此，成交樓板價大約為15000元/平方米，屬於溢價率雖高，但成交樓板價絕對值尚可以接受的範圍。
但以上溢價率最高的20個項目，未必是受關注程度最高的項目。第一太平大衛斯上海住宅銷售部發現，除了臨港片區以外，新靜安的大寧板塊和浦東前灘區域，可謂是市場關注度較高的熱點板塊，在這些熱點區域中，有幾個頗具代表性的項目，例如大寧金茂府是大寧的首個高溢價率地王項目，曾經備受市場關注的寶山顧村項目是2016年溢價率最高項目，靜安中興社區地塊則是當年放出的唯一市中心地塊。通過對這些地塊的分析，可以觀察市場上高溢價率地王專案的動態和走勢。
從以上項目的現狀看，既有已開盤銷售項目，也有動工未開賣和未動工項目，但從土地獲得時間來看，大致可以視為按著時間節點在走，當然有些項目從時間節點考量，節奏上確實稍有一些延後的跡象。
唐華表示，作為地王項目，對開發商資金鏈的考驗尤其嚴峻，不排除有部分開發商頭腦過熱，在未做資金詳細安排的情況下貿然拿了高價地塊，從而為今後埋下隱患的例子。至於上海是否也會有類似南京地王停工情況發生，這個雖無法斷言，但當前政府對於地塊的出讓，均採用複合招拍掛形式，對於開發商的資質要求越來越嚴格，也是希望從源頭上去控制這種情況的發生。
截至目前，今年上海住宅市場的成交面積和成交金額均大幅縮水，面積縮水56%，成交金額縮水46%，但成交均價上漲了22%，可以說在今年嚴格的預售證管控下，上海住宅市場的成交出現了較為明顯的萎縮。
記者觀察：地王賣股求生50宗高總價地塊過半產權出現變動
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，高價拿地王地塊是建立在對房地產後市樂觀預期基礎上的，高收益的同時，也存在極大的開發風險。某種意義上說，“地王”也反映了開發商的一種“賭徒心態”。
放眼全國，隨著持有時間的增加，越來越高的資金成本使得地王愈難盈利。
中原地產研究中心統計資料顯示：2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的地塊合計有50宗，這50宗地塊中有20宗是2017年成交的，2016年成交20宗，另外還有10宗成交在2015年。
50個專案中，有29個專案基本確定了案名，但從銷售情況看，預期接近萬億的50個專案，目前的簽約額合計僅277.5億元。雖然2017年的高總價地塊不太可能有簽約，但按照正常的節奏，僅從2016年及2015年的30宗高總價地塊看，2576.8億元的土地款，獲得的網簽銷售額最多也僅僅277.5億元。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從土地市場看，2016—2017年購入高價地的企業，基本按照正常週期都會在2017年入市，但全國嚴格的限價政策，導致大部分專案都出現了入市難。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市，最近大部分專案都處於停滯狀態。
高價地項目入市難度高，而這些地塊因為拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分佈在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看，高價地面臨市場與政策雙風險。
從產權角度看，50宗高總價地塊因為涉及的資金體量大，有32宗地塊產權在拿地後出現了變動，占比高達64%，引入更多的資金分擔市場風險成為市場主流。其中部分專案都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權變動。
從資金情況看，2017年房企融資難度越來越大，各種疊加的調控政策導致房企特別是過去兩年拿地的過於激進的企業只能選擇賣股求生，預計後續還有更多的項目會出現股權變動。
2017年，住宅土地成交逐漸出現持續降溫的現象，多城市住宅土地溢價率明顯下滑。
中原地產研究中心統計資料顯示：2017年來一線城市合計成交住宅土地198宗，成交金額達到了3715.15億元，創造了住宅土地年度成交紀錄，從溢價率看，則只有18.76%，是最近多年來的最低點。
部分城市甚至開始出現了之前很少見的流標。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經達到44宗，其中一線城市北京出現一宗，廣州出現兩宗。合計資料相比2016年同期上漲四成。
過去兩年間，融信中國完成了登陸資本市場、總部搬遷到上海、實現全國化佈局的快速發展。外界認為，豐富的土地儲備成為其發展的“殺手鐧”。融信中國年報顯示，融信中國在2015年沒有收購任何新的土地，截至當年年底，其土地儲備的總建築面積約517萬平方米。
公開信息顯示，2016年，融信中國在福州、上海、杭州、廈門等地共收購了21宗地塊，總建築面積為527.12萬平方米，一年內收購地塊的總建築面積超過了之前公司的土地儲備的總建築面積。融信中國2016年年報顯示，截至2016年12月31日，其儲備總建築面積約為1058萬平方米。
2017年，融信中國則開啟並購模式，其中最大動作是以總計28.97億元通過旗下全資控股公司受讓安徽海亮房地產有限公司、寧波海亮房地產投資有限公司35個項目55%的股權，與浙江第二大民營企業海亮集團旗下子公司海亮地產進行戰略合作。財報顯示，截至2017年上半年，融信中國的土地儲備已達到1301萬平方米，新增的21幅土地主要位於福州、杭州、南京、上海等熱點城市。
對於過去3年收購土地的情況，融信中國給《中國經濟週刊》記者的回復稱，2015年，融信因上市需要，未收購新土地。2016年，融信在杭州市場獲得較多土地，市場認為融信比較激進，但實際融信在杭州市場重點佈局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海地區拿下的專案大部分的溢價率並不高，以我司2016年拿地較多的杭州為例，我司競得的土地平均溢價率僅為27%。”
那麼，融信中國大規模拿地的資金從何而來？融信中國告訴《中國經濟週刊》記者，公司把握市場機會，基於公司良好的銷售情況下合理補充土地儲備，“我們拿地資金來源於銷售資金回籠。”
據融信中國12月6日的公告披露，今年1—11月，融信中國（不含合營及聯營公司）總合約銷售額約411.61億元。據瞭解，融信中國2017年的銷售目標定為325億元，截至11月已經完成約127%。
此前，曾有地產媒體對融信中國資本運作的邏輯總結為：先對旗下的土地進行高估值—增加淨資產—降低負債率—獲得高評級—債權融資—再買地—再進行高估值。
對此，融信中國向《中國經濟週刊》表示，公司獲取的土地按會計準則都是以歷史成本計價，沒有也不需要進行評估，在報表上不可以按評估值計價。近年公司淨資產增加主要包括： 一是通過IPO募集資金，充實公司資本金；二是通過快速開發，加快項目交付、結轉，獲得留存收益增加；三是公司繼續推進輕資產戰略，部分控股非全資子公司在合併報表後增加了少數股東權益。“公司在發債時需在招債說明書中明確募集資金用途，對於已發行的公司債，已嚴格按照招債書承諾用途使用資金，公司債募集資金全部用於歸還到期債務，並沒有用於買地。”
上海的地王們還好嗎？
第一太平大衛斯上海住宅銷售部高級董事唐華告訴《中國經濟週刊》記者，從上海近5年拍地的情況來看，名義上溢價率高企的地王項目可謂非常多。從2013—2017年土地拍賣的情況分析，溢價率超過100%的土地就有70餘幅，通過其中20幅溢價率最高的專案可以發現，大部分位於城市的週邊區域，特別是臨港片區，由於起拍價格較低，甚至造成了溢價率達到了誇張的近400%，不過即便如此，成交樓板價大約為15000元/平方米，屬於溢價率雖高，但成交樓板價絕對值尚可以接受的範圍。
但以上溢價率最高的20個項目，未必是受關注程度最高的項目。第一太平大衛斯上海住宅銷售部發現，除了臨港片區以外，新靜安的大寧板塊和浦東前灘區域，可謂是市場關注度較高的熱點板塊，在這些熱點區域中，有幾個頗具代表性的項目，例如大寧金茂府是大寧的首個高溢價率地王項目，曾經備受市場關注的寶山顧村項目是2016年溢價率最高項目，靜安中興社區地塊則是當年放出的唯一市中心地塊。通過對這些地塊的分析，可以觀察市場上高溢價率地王專案的動態和走勢。
從以上項目的現狀看，既有已開盤銷售項目，也有動工未開賣和未動工項目，但從土地獲得時間來看，大致可以視為按著時間節點在走，當然有些項目從時間節點考量，節奏上確實稍有一些延後的跡象。
唐華表示，作為地王項目，對開發商資金鏈的考驗尤其嚴峻，不排除有部分開發商頭腦過熱，在未做資金詳細安排的情況下貿然拿了高價地塊，從而為今後埋下隱患的例子。至於上海是否也會有類似南京地王停工情況發生，這個雖無法斷言，但當前政府對於地塊的出讓，均採用複合招拍掛形式，對於開發商的資質要求越來越嚴格，也是希望從源頭上去控制這種情況的發生。
截至目前，今年上海住宅市場的成交面積和成交金額均大幅縮水，面積縮水56%，成交金額縮水46%，但成交均價上漲了22%，可以說在今年嚴格的預售證管控下，上海住宅市場的成交出現了較為明顯的萎縮。
記者觀察：地王賣股求生50宗高總價地塊過半產權出現變動
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，高價拿地王地塊是建立在對房地產後市樂觀預期基礎上的，高收益的同時，也存在極大的開發風險。某種意義上說，“地王”也反映了開發商的一種“賭徒心態”。
放眼全國，隨著持有時間的增加，越來越高的資金成本使得地王愈難盈利。
中原地產研究中心統計資料顯示：2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的地塊合計有50宗，這50宗地塊中有20宗是2017年成交的，2016年成交20宗，另外還有10宗成交在2015年。
50個專案中，有29個專案基本確定了案名，但從銷售情況看，預期接近萬億的50個專案，目前的簽約額合計僅277.5億元。雖然2017年的高總價地塊不太可能有簽約，但按照正常的節奏，僅從2016年及2015年的30宗高總價地塊看，2576.8億元的土地款，獲得的網簽銷售額最多也僅僅277.5億元。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從土地市場看，2016—2017年購入高價地的企業，基本按照正常週期都會在2017年入市，但全國嚴格的限價政策，導致大部分專案都出現了入市難。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市，最近大部分專案都處於停滯狀態。
高價地項目入市難度高，而這些地塊因為拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分佈在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看，高價地面臨市場與政策雙風險。
從產權角度看，50宗高總價地塊因為涉及的資金體量大，有32宗地塊產權在拿地後出現了變動，占比高達64%，引入更多的資金分擔市場風險成為市場主流。其中部分專案都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權變動。
從資金情況看，2017年房企融資難度越來越大，各種疊加的調控政策導致房企特別是過去兩年拿地的過於激進的企業只能選擇賣股求生，預計後續還有更多的項目會出現股權變動。
2017年，住宅土地成交逐漸出現持續降溫的現象，多城市住宅土地溢價率明顯下滑。
中原地產研究中心統計資料顯示：2017年來一線城市合計成交住宅土地198宗，成交金額達到了3715.15億元，創造了住宅土地年度成交紀錄，從溢價率看，則只有18.76%，是最近多年來的最低點。
部分城市甚至開始出現了之前很少見的流標。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經達到44宗，其中一線城市北京出現一宗，廣州出現兩宗。合計資料相比2016年同期上漲四成。