1988年4月， 廊坊的小鎮青年王文學決定把自己的火鍋店做大， 他和朋友合夥成立了一家新公司， 打算多開幾個店。
此時他的“川崎火鍋店”已經開了6年多，
開火鍋店之前， 小王老闆上世紀八十年代末在廊坊運輸隊工作。 有媒體說小王當時在運輸隊做過司機。 不過王文學的發小有次跟你包叔說， 王文學在廊坊市工業學校的專業是商業管理， 畢業後被分配到廊坊運輸公司企業管理科。 這是極少數學管理出身的富豪。
上世紀八十年代， 中國跟日本有過一段蜜月期。 全國正掀起全面學習日本TQC(全面品質管制)的熱潮， 從中央到地方層層下達檔， 開辦學習班。 廊坊運輸公司的TQC學習就由王文學負責。
其實，
但在勞動者推動歷史車輪前進的八十年代， 司機和國企職工、供銷社銷售一樣， 都是根正苗紅的中產階級。
小鎮青年的王文學特別好學， 身處廊坊的他有著強烈改變自己命運的動力。 1992年， 這位中產階級下了海， 把自己拋入了洪流。 他在廊坊黨校旁邊開了一家火鍋店， 沒多久， 面積就擴大了一倍。
1998年， 王文學的新飯館還在籌備中， 但一個機會突然擺在了王文學的面前。 火鍋店的房東廊坊市委黨校手裡有一塊地要蓋宿舍樓， 但是手裡沒錢。
又有資金， 又有工程隊， 近水樓臺的王文學拿下了專案。
華夏花園5幢紅白相間的小樓很快銷售一空。 這是王文學千億產業園區帝國的第一桶金。
2011年， 華夏幸福A股上市， 銷售額超過150億元， 正式成為中國最大的產業地產開發商。 2016年， 華夏幸福銷售額超過千億元， 王文學的身家也達到了500億。
今天的華夏幸福， 可能是中國唯一一個以平方公里來計算面積的公司。
你包叔把華夏幸福和地方政府簽約的產業新城算了下， 總面積超過2000平方公里。 當然， 這些大部分都只是華夏幸福幫地產政府託管的產業園區。
一
曾長期地處廊坊一隅， 王文學有著強烈的學習焦慮症。
他經常給員工開書單， 督促大家一起進步。 如果那些年有得到APP， 他可能是那種會把所有付費課程都擼一遍的讀者。 早年他就曾經頻頻入京參加各種學習班， 來打開自己的商業思路。
在他的創業過程中， 有兩個“王大師”對他影響特別大。
第一位是王志綱。 王大師曾經是中國地產圈的紅人， 這位元前新華社記者離開體制的第一份工作是“碧桂園總策劃師”。 據他自己回憶， 他在楊國強最困難的時候伸出援手， 才有了今天的碧桂園;也是他陪同王健林見吉林省委書記， 拿下長白山項目，
點子大師在2002年建議王文學放棄住宅做園區：做園區運營商， 可能做到第一。
第二個“王大師”則是和君諮詢的王明夫。 王文學此後的管理思想， 很大程度上來自於這位提倡家長式管理和個人崇拜的企業管理大師。 在和君商學院內， 學生要叫王明夫“先生”， 入學要行拜師禮。
2012年， 王文學花了24萬學費， 上了和君商學院的總裁班， 華夏幸福的多位高管， 也都進入和君商學院學習。 2015年， 王文學還參與了“王先生”新三板公司的定增。
王文學還崇拜兩位領袖。 在華夏幸福的眼中， 新加坡這個產業新城一直是模仿的物件。 從一個荒島到今天， 新加坡的成功離不開李光耀個人的遠見卓識和威權政治制度。
他還崇拜另一位偉大領袖。一個學歷不高但力求上進的讀書人，走“農村包圍城市”道路，向國外尋求道路和理論的支持。王文學跟他的這位偶像某種意義也很像。
華夏幸福的誕生，來自於廊坊政府對標蘇州工業園區的設想。1994年蘇州園區啟動後，各地政府紛紛上馬開發區，園區氾濫成災，違法圈地頻出。
2003年，發改委國土部聯手清理開發區，砍掉了全國77%的開發區，固安開發區也被叫停。那時王文學已經在固安砸下兩個億，而那年華夏幸福一年銷售額也就三個億。這意味著，王文學把全部身家壓在了固安工業園。媒體報導說，看到發改委檔後，他大哭了一場。
但檔中的一個豁免條款，給了王文學一線生機。差點夭折在繈褓中的華夏幸福，在兩年後拿到了通行證。
雖然倖免於難，但是不安全感始終伴隨著王文學。這也是為什麼雄安新區成立後，懂事的華夏幸福當即表示，願意無條件退出雄安周邊500平方公里的委託區域。
領袖曾說：“如果革命失敗了，我就重上井岡山，重新領導紅軍搞第二次革命。”
創業十九年後，正處於歷史轉折中的王文學，也正在企業內發起又一次組織革命。
二
中國指數研究院昨天資料顯示，2017年華夏幸福銷售額1460億元，規模位居行業第九位元，排名下滑了一個位次。
這是狂奔多年的華夏幸福歷史上第一次座次下滑。
十年一大坎。2008年把產業園區琢磨透之後，王文學開始了大踏步往前進。但多年高速發展後，華夏幸福的諸多問題在今年開始凸現。
華夏幸福的產業新城概念，在房地產的上半場可以無往不利，但潮水退後，地方政府會發現這些概念或多或少都會有些問題。如何穿越房地產的下個週期，這不僅是華夏幸福的問題，也是所有地產商都在想的問題。
房子是用來住的，不是用來炒的。這句話道盡了華夏幸福住宅集團——孔雀城今年的尷尬。作為環京的最大地主，華夏幸福的主力客群都是新老投資客。今年環京大跌，投資客都在持幣觀望，這對於華夏幸福的衝擊可不是一點點。
另一方面，產業小鎮發展不順，招攬來的120位小鎮鎮長，半年時間內離職大半。
華夏幸福內部也出現了搖擺。2016年成立了城市地產事業部，試圖去一二線城市拿地蓋房。要知道，華夏幸福內部，一度很忌諱說房地產。甚至有一段時間，誰說開發房地產，王文學就和誰拍桌子。
但眼看著城市佈局策略相似的碧桂園和恒大向年銷售6000億狂奔，華夏幸福內部開始有越來越多的人想圈地賣房，思想出現很大搖擺。
王文學也不是沒有看到這一點。在2016年年底的年會上，他正式提出一個概念：誠意正心幹好產業新城。他仍舊對著產業新城有著道路自信。
誠意正心典出《禮記》：欲修其身者，先正其心;欲正其心者，先誠其意。誠心正意，是士大夫修身齊家治國平天下的前提。
2017年10月，華夏幸福連發兩個內部通知——為實現“誠意正心幹好產業新城”的戰略要求，成立了兩個小組：誠正事業綱領專案組和誠正事業組織優化專案組。
誠正事業綱領項目組的總負責人為聯席總裁趙鴻靖，成員包括了負責產業規劃的副總裁、品牌總監、董秘、人力總監和華夏幸福大學校長等人。另一個小組——誠正事業組織優化專案組的總負責人為人力副總裁袁剛。
在董事會和高管層之外，成立一個小組，這樣的創舉似乎也來自于王文學崇拜的領袖。
成立小組，也是王文學的慣用手段。2016年11月，在公司上下對足球隊不滿的時候，華夏幸福成立足球領導小組。王文學親自擔任組長，組員僅有趙鴻靖和葉珺;在小組內，王文學用這樣的方式對葉珺“杯酒釋兵權”，讓趙鴻靖取而代之。
誠正事業小組很快掀起了人事波瀾。10月底，華夏幸福兩條業務線同時人事激蕩。產業地產和住宅“孔雀城”的總裁葉珺和許焰林分別被撤。
產業地產這邊，葉珺被換到創新業務板塊，成為該板塊的負責人。取代葉珺的是趙鴻靖。1978年出生的趙鴻靖，被外界看作是公司接班人選。
住宅業務被趕走的許焰林，來華夏幸福之前，是萬科合肥總經理，他雄赳赳氣昂昂地奔赴固安，一年之後，就悻悻離開。
接替他的仍是萬科出身的傅明磊。傅後來跳到旭輝地產，經歷一次人事風波後去了中梁做CEO。在中梁上了幾天班後，又加盟了華夏幸福。
1998年，王文學謙虛地求王石教怎麼開發房子，王石大手一揮，派萬科河北分公司前往做諮詢工作，被王文學奉為座上賓。十九年後，萬科的城市總經理，在王文學手下已經接不了幾招。
1992年到1998年，王文學的“川崎火鍋店”最開始主營老北京涮羊肉，後來又推出炒菜。王老闆的發小告訴你包叔，能做成廊坊最火的餐館，王老闆的秘訣是六個字：
“換廚子，添新菜。”
老子在道德經裡說，治大國，若開小餐館。不管是開火鍋店，還是做產業新城帝國，王文學的方法論，似乎都沒有大的變化——華夏幸福薪資待遇在業內是最高的，流動性也是最大的。
現在就看留給傅明磊的時間，能有多少了。
三
2017年12月最後一周，華夏幸福集團連開了一個星期的集團大會。
12月29號，是全集團TOPK年會。之所以叫TOPK，to是目標，p是計畫，k是考核。這是華夏幸福集團的經營計畫會。全集團所有業務板塊總共600多人參加。
過去幾天，各個業務板塊的分會議上，王文學論功行賞，當然也有言辭激烈的批評。全集團的TOPK年會則是統一思想的時刻，為此他讓秘書做了一個很多頁的PPT。
王文學PPT的核心要點是“一個堅持，一個理念，三大策略”，核心仍是“誠意正心幹好產業新城”不動搖。
下面是王文學在“2018華夏幸福TOPK年會”的內部講話的要點。非完整版本，大部分是你包叔朋友手記的原話。
華夏幸福王文學的年終內部講話
公司2018年核心策略是一個堅持，一個理念，三大策略。
一個堅持，就是要堅持“誠意正心幹好產業新城”不動搖。產業新城是華夏幸福的核心業務，是一項有情懷的事業。
十九大報告提出實施區域協調發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，我們應深刻學習、領悟十九大報告精神，聚焦“新型城鎮化”、“實體經濟”、“創新發展”三大機遇，堅持“誠意正心幹好產業新城”不動搖、堅持PPP模式不動搖，為提高國家城市群品質，區域協調發展貢獻企業力量。
三大策略是聚焦區域高品質發展;全面開放合作;保持高周轉，全面提升產品品質管控。
第一， 聚焦區域高品質發展。公司業務拓展需聚焦，圍繞國家區域協調發展戰略和一帶一路戰略，積極佈局京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區，以產業新城模式促進區域高品質、可持續發展，積極發展一帶一路沿線部分國家的產業新城事業，開展國際產能合作。
第二，全面開放合作。2018年華夏幸福將啟動全方位對外合作，我們將搭建全方位的產業新城合作平臺，牽手全球致力於產業新城開發的有識之士，共同建設宜居、宜業、宜遊的幸福城市。
第三，保持高周轉，全面提升產品品質管控。針對華夏幸福旗下住宅業務，孔雀城住宅業務，要做到在滿足高周轉同時，一定要以客戶為中心，加強產品品質管控，真正通過產業新城優秀的配套資源，讓“孔雀城社區居民”，享受到城市級配套，不斷升級產品品質，滿足新時代人民的生活、生產需求。
一個理念就是要明確用人理念。
華夏幸福的用人理念：首先要理念認同，認同華夏幸福誠意正心幹好產業新城的事業;第二，業績導向，有為有位元、有位當有為;第三，內部優先;第四，加強常青藤的培養(應屆畢業生)。
他還崇拜另一位偉大領袖。一個學歷不高但力求上進的讀書人，走“農村包圍城市”道路，向國外尋求道路和理論的支持。王文學跟他的這位偶像某種意義也很像。
華夏幸福的誕生，來自於廊坊政府對標蘇州工業園區的設想。1994年蘇州園區啟動後，各地政府紛紛上馬開發區，園區氾濫成災，違法圈地頻出。
2003年，發改委國土部聯手清理開發區，砍掉了全國77%的開發區，固安開發區也被叫停。那時王文學已經在固安砸下兩個億，而那年華夏幸福一年銷售額也就三個億。這意味著，王文學把全部身家壓在了固安工業園。媒體報導說，看到發改委檔後，他大哭了一場。
但檔中的一個豁免條款，給了王文學一線生機。差點夭折在繈褓中的華夏幸福，在兩年後拿到了通行證。
雖然倖免於難，但是不安全感始終伴隨著王文學。這也是為什麼雄安新區成立後，懂事的華夏幸福當即表示，願意無條件退出雄安周邊500平方公里的委託區域。
領袖曾說：“如果革命失敗了，我就重上井岡山，重新領導紅軍搞第二次革命。”
創業十九年後，正處於歷史轉折中的王文學，也正在企業內發起又一次組織革命。
二
中國指數研究院昨天資料顯示，2017年華夏幸福銷售額1460億元，規模位居行業第九位元，排名下滑了一個位次。
這是狂奔多年的華夏幸福歷史上第一次座次下滑。
十年一大坎。2008年把產業園區琢磨透之後，王文學開始了大踏步往前進。但多年高速發展後，華夏幸福的諸多問題在今年開始凸現。
華夏幸福的產業新城概念，在房地產的上半場可以無往不利，但潮水退後，地方政府會發現這些概念或多或少都會有些問題。如何穿越房地產的下個週期，這不僅是華夏幸福的問題，也是所有地產商都在想的問題。
房子是用來住的，不是用來炒的。這句話道盡了華夏幸福住宅集團——孔雀城今年的尷尬。作為環京的最大地主，華夏幸福的主力客群都是新老投資客。今年環京大跌，投資客都在持幣觀望，這對於華夏幸福的衝擊可不是一點點。
另一方面，產業小鎮發展不順，招攬來的120位小鎮鎮長，半年時間內離職大半。
華夏幸福內部也出現了搖擺。2016年成立了城市地產事業部，試圖去一二線城市拿地蓋房。要知道，華夏幸福內部，一度很忌諱說房地產。甚至有一段時間，誰說開發房地產，王文學就和誰拍桌子。
但眼看著城市佈局策略相似的碧桂園和恒大向年銷售6000億狂奔，華夏幸福內部開始有越來越多的人想圈地賣房，思想出現很大搖擺。
王文學也不是沒有看到這一點。在2016年年底的年會上，他正式提出一個概念：誠意正心幹好產業新城。他仍舊對著產業新城有著道路自信。
誠意正心典出《禮記》：欲修其身者，先正其心;欲正其心者，先誠其意。誠心正意，是士大夫修身齊家治國平天下的前提。
2017年10月，華夏幸福連發兩個內部通知——為實現“誠意正心幹好產業新城”的戰略要求，成立了兩個小組：誠正事業綱領專案組和誠正事業組織優化專案組。
誠正事業綱領項目組的總負責人為聯席總裁趙鴻靖，成員包括了負責產業規劃的副總裁、品牌總監、董秘、人力總監和華夏幸福大學校長等人。另一個小組——誠正事業組織優化專案組的總負責人為人力副總裁袁剛。
在董事會和高管層之外，成立一個小組，這樣的創舉似乎也來自于王文學崇拜的領袖。
成立小組，也是王文學的慣用手段。2016年11月，在公司上下對足球隊不滿的時候，華夏幸福成立足球領導小組。王文學親自擔任組長，組員僅有趙鴻靖和葉珺;在小組內，王文學用這樣的方式對葉珺“杯酒釋兵權”，讓趙鴻靖取而代之。
誠正事業小組很快掀起了人事波瀾。10月底，華夏幸福兩條業務線同時人事激蕩。產業地產和住宅“孔雀城”的總裁葉珺和許焰林分別被撤。
產業地產這邊，葉珺被換到創新業務板塊，成為該板塊的負責人。取代葉珺的是趙鴻靖。1978年出生的趙鴻靖，被外界看作是公司接班人選。
住宅業務被趕走的許焰林，來華夏幸福之前，是萬科合肥總經理，他雄赳赳氣昂昂地奔赴固安，一年之後，就悻悻離開。
接替他的仍是萬科出身的傅明磊。傅後來跳到旭輝地產，經歷一次人事風波後去了中梁做CEO。在中梁上了幾天班後，又加盟了華夏幸福。
1998年，王文學謙虛地求王石教怎麼開發房子，王石大手一揮，派萬科河北分公司前往做諮詢工作，被王文學奉為座上賓。十九年後，萬科的城市總經理，在王文學手下已經接不了幾招。
1992年到1998年，王文學的“川崎火鍋店”最開始主營老北京涮羊肉，後來又推出炒菜。王老闆的發小告訴你包叔，能做成廊坊最火的餐館，王老闆的秘訣是六個字：
“換廚子，添新菜。”
老子在道德經裡說，治大國，若開小餐館。不管是開火鍋店，還是做產業新城帝國，王文學的方法論，似乎都沒有大的變化——華夏幸福薪資待遇在業內是最高的，流動性也是最大的。
現在就看留給傅明磊的時間，能有多少了。
三
2017年12月最後一周，華夏幸福集團連開了一個星期的集團大會。
12月29號，是全集團TOPK年會。之所以叫TOPK，to是目標，p是計畫，k是考核。這是華夏幸福集團的經營計畫會。全集團所有業務板塊總共600多人參加。
過去幾天，各個業務板塊的分會議上，王文學論功行賞，當然也有言辭激烈的批評。全集團的TOPK年會則是統一思想的時刻，為此他讓秘書做了一個很多頁的PPT。
王文學PPT的核心要點是“一個堅持，一個理念，三大策略”，核心仍是“誠意正心幹好產業新城”不動搖。
下面是王文學在“2018華夏幸福TOPK年會”的內部講話的要點。非完整版本，大部分是你包叔朋友手記的原話。
華夏幸福王文學的年終內部講話
公司2018年核心策略是一個堅持，一個理念，三大策略。
一個堅持，就是要堅持“誠意正心幹好產業新城”不動搖。產業新城是華夏幸福的核心業務，是一項有情懷的事業。
十九大報告提出實施區域協調發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，我們應深刻學習、領悟十九大報告精神，聚焦“新型城鎮化”、“實體經濟”、“創新發展”三大機遇，堅持“誠意正心幹好產業新城”不動搖、堅持PPP模式不動搖，為提高國家城市群品質，區域協調發展貢獻企業力量。
三大策略是聚焦區域高品質發展;全面開放合作;保持高周轉，全面提升產品品質管控。
第一， 聚焦區域高品質發展。公司業務拓展需聚焦，圍繞國家區域協調發展戰略和一帶一路戰略，積極佈局京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區，以產業新城模式促進區域高品質、可持續發展，積極發展一帶一路沿線部分國家的產業新城事業，開展國際產能合作。
第二，全面開放合作。2018年華夏幸福將啟動全方位對外合作，我們將搭建全方位的產業新城合作平臺，牽手全球致力於產業新城開發的有識之士，共同建設宜居、宜業、宜遊的幸福城市。
第三，保持高周轉，全面提升產品品質管控。針對華夏幸福旗下住宅業務，孔雀城住宅業務，要做到在滿足高周轉同時，一定要以客戶為中心，加強產品品質管控，真正通過產業新城優秀的配套資源，讓“孔雀城社區居民”，享受到城市級配套，不斷升級產品品質，滿足新時代人民的生活、生產需求。
一個理念就是要明確用人理念。
華夏幸福的用人理念：首先要理念認同，認同華夏幸福誠意正心幹好產業新城的事業;第二，業績導向，有為有位元、有位當有為;第三，內部優先;第四，加強常青藤的培養(應屆畢業生)。