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《中國經濟週刊》 記者 銀昕︱北京報導
責編：陳惟杉
（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第1期）
2017年， “租購並舉”正式進入加速模式。 7月， 住建部等9個部委發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》）， 提出“培育機構化、規模化住房租賃企業”“積極支援並推動發展房地產投資信託基金（REITs）”等令市場興奮的內容， 廣州、深圳、南京等12個城市成為首批展開住房租賃試點的城市。 與租購並舉相伴的熱門詞彙是“租購同權”， 從廣州開始， 2017年下半年， 多座城市相繼提出建立“租購同權”機制的一系列措施。 2017年10月， “租購並舉”進入黨的十九大報告。
目前我國“重購輕租”現象較為明顯：中國租房率不足10%， 歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%， 而美國的資料為50%。 龐大的需求無疑意味著充滿前景的市場。
儘管在2017年政策動作頻出， 但租賃市場的培育和完善依舊是循序漸進、不可操之過急的長期行為。 有業內人士指出， 相關政策和機制的落實及建設必須被準確且全面地執行， 才能在未來看到較好的收穫。
“我估計未來北京會有接近50%， 超過1000萬人選擇租房子住。 ”鏈家集團董事長左暉如此表達他對租賃市場未來的樂觀態度。 與此同時， 碧桂園、萬科、龍湖等房地產企業也都在加緊佈局租賃市場， 用開發商自己的話說， “要把長租業務當成偉大事業、長期戰略來奮鬥。 ”
當然， 人們對2017年“租購並舉”加速推進感到興奮， 並不僅僅因為期待其在未來為城市居民提供更多的住房選擇，
在2017年的住房租賃市場， “多主體供給”並不僅僅指2017年下半年除房企外的其他企業跨界殺入這一市場， 爭相提供增量， 供給主體的豐富還體現在土地供應上。 2017年8月， 國土資源部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》）， 上海、北京、南京、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
雖然北京在2017年8月才出現在試點名單中， 但幾年前便已有集體用地用於租賃住房建設的嘗試， 截至2017年10月， 北京已有唐家嶺專案、溫泉351地塊專案及朝陽區泓鑫家園社區3個項目建成入住，
除了增加市場增量， 集體建設用地進入租賃市場還引發了外界對於其能否撬動土地政策改革的聯想。
此前， 集體土地上建設的用於買賣的房屋被稱作“小產權房”， 不受法律保護。 如今集體土地上的房屋可以出租給城市居民， 中國土地學會前秘書長黃小虎在接受記者採訪時曾將這一舉措稱為“舉重若輕的大手筆”。 他認為， “這次改革的意義就在於要和現在的發展模式切割， 讓老百姓的財產權利能夠通過市場充分實現”。
長租公寓類REITs破冰REITs對住房租賃市場的成熟發展至關重要， 凡租賃市場較發達的國家都離不開長租公寓REITs的幫助。
國內首單長租公寓資產“類REITs”於2017年10月11日誕生：新派公寓權益型房托資產支持專項計畫在深交所正式獲批發行， 發行額度為2.7億元， 期限5年， 其中優先順序產品獲AAA評級， 利率5.3%。 隨後， 國內首單央企長租公寓“類REITs”也宣告落地， 10月23日， 保利地產發佈公告稱中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫收到上交所出具的《無異議函》， 該類REITs總額不超過50億元， 採取“儲架式分期發行”。
值得注意的是， 根據國外經驗， 長租公寓REITs可行的三個前提是穩定的租金收益率、穩步上升的租賃需求以及青年人對長租公寓濃厚的興趣， 這在我國目前的租賃市場都尚需培育。
“類REITs”後，“真REITs”何時出爐也是業界關注的話題。有分析稱，保利地產此單“類REITs”的發行方式已非常接近真正的公募REITs，“儲架式分期發行”不僅是一次融資，更間接實現了公募REITs的擴募功能，樹立了“以REITs打通租賃住房企業退出管道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的樣本。亞豪機構市場總監郭毅分析說：“面對普通投資者發售的REITs在風險上還需要有更多的把控，在制度設計上決策層可能還需要時間再做些準備。”
這在我國目前的租賃市場都尚需培育。“類REITs”後，“真REITs”何時出爐也是業界關注的話題。有分析稱，保利地產此單“類REITs”的發行方式已非常接近真正的公募REITs，“儲架式分期發行”不僅是一次融資，更間接實現了公募REITs的擴募功能，樹立了“以REITs打通租賃住房企業退出管道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的樣本。亞豪機構市場總監郭毅分析說：“面對普通投資者發售的REITs在風險上還需要有更多的把控，在制度設計上決策層可能還需要時間再做些準備。”