時光荏苒， 白駒過隙。 不覺間， 中國指數研究院百強企業研究已走過了十五年。 回過頭看， 走過十五年崢嶸歲月的百強房企有成功， 有失敗；有奮起， 也有沉淪， 真可謂是——
“江山代有才人出， 各領風騷多少年”
中國房地產百強企業的變遷、更迭， 分別打上了中國房地產不同發展階段的時代烙印， 在中國房地產發展歷史上留下濃墨重彩。 回顧歷史， 是為了更好的開闢未來。 2018年伊始， 中國房地產TOP10研究組回首百強房企那些年的雄心壯志與戰略圖謀， 並全面啟動“2018中國房地產百強企業研究”， 為行業發展譜寫新篇章。
PART 1. 百強英雄十五年
15年來， 房地產市場大起大落。 對於房企來說， 回首過去， 踏准行業發展節奏至關重要， 決定了企業能青雲直上還是錯失良機、不進則退。 由15年間的百強企業變遷來看：從2003年到2016年， 中國房地產百強企業的淘汰率高達80%以上， 過去五年的淘汰率也接近一半水準。 15年風雲際會、大浪淘沙， 這些年脫穎而出的百強房企， 均源自對行業發展節奏的準確把握：
圖：2003-2016年全國商品房、百強房企銷售額及同比變化
01
15年前：房地產萌芽期的拓荒者
1980至2003年， 中國房地產逐步走向市場化， 房企開始登上市場舞臺：
1980年， 南北兩家房地產開發公司首次成立；1984年住宅商品化的思路日漸清晰， 中央機構認定房地產公司（那時叫“城市建設綜合開發公司”）“具有獨立法人資格”， 萬科、招商地產、保利地產、天鴻集團、華髮股份、浙江廣廈等第一批房企應運而生；1998年“房改”由福利分房向商品房變遷， 房產貨幣化加速， 中海、首創等房企成立並上市；2003年， 國務院18號文首次明確房地產已經成為國民經濟的支柱產業、表態支持房地產市場健康發展；直至2004年“831”大限，
在此期間， 國內房地產市場還是一片尚未開墾的處女地， 地產開發尚無先例可循， 房企擔負著行業“摸著石頭過河”的探索和實踐， 由於所獲專案多以協議出讓為主， 在市場中嶄露頭角的百強房企主要呈現出各區域“占山為王”的格局。 如赫赫有名的華南五虎——；再如壟斷性控制了土地這一“命根”的各地政府城開公司， 如華遠地產、北京房開（天鴻集團）；上海的上實發展；廣州的廣州城建等；以及後來居上的萬科等。
► 華南五虎：借鑒香港模式， 囤地獲利、多元拓展
華南五虎， 指的是合生創展、雅居樂、碧桂園、富力、恒大5家企業， 均起家於珠三角，
其中， 最為典型的是合生創展， 主要採用低成本、慢周轉、高收益的超大盤造城式開發模式獲取土地增值收益， 在1998年赴港上市後迅速擴張， 2004年成為國內第一家百億企業， 其時被稱作房地產業的“航空母艦”， 2004-2012年合生創展一直名列百強企業TOP10。
► 萬科：轉戰“美國模式”， 住宅專業化、陽光機制
萬科， 之所以後來居上並獨佔鰲頭， 源於發展初期的差異化模式——職業經理人機制、“住宅專業化”。
02
2004年—2008年：黃金時代的蓬勃發展
2004年的“831大限”後土地走向市場化、貨幣化， 經濟高速增長、城鎮化快速推進， 激發了房地產市場廣闊的發展空間， 房企數量由2003年的3.7萬家一年間飆升至2014年的接近6萬家。 期間， 房地產投資過熱態勢引發政府出臺嚴厲的控房價、抑投資政策， 但效果有限，政府逐步將調控思路轉向增加中低價位、中小套型普通商品住房及保障房供應。
在此期間，房地產市場真正進入黃金髮展期，房企開啟全國化擴張時代。成功突破地域限制、並借由活躍的資本市場攻城掠地成為房企駛入快車道的秘訣。其中，脫穎而出的百強房企主要包括A股上市龍頭房企“招保萬金”，“利潤之王”中海，以及跨區域擴張模式各有千秋的“京滬粵渝”四大流派的代表房企等。同時，成功規避過快擴張帶來的資金風險也是此間的立身之本，創造速度神話的黑馬順馳即被過度擴張、現金流斷裂而擊垮；而金融風暴的不期而至也使部分房企經受波折，如2008年陷入資金困頓的恒大等。
► 招保萬金：A股龍頭，資本加持助力規模擴張
“招保萬金”是A股地產四強，源於2006~2007年大牛市中備受投資機構推崇的龍頭地產股股價暴漲，僅2007年，招保萬金增發募集資金238億元，占當年所有滬深上市房企增發融資額的56%。戰略性增資擴股的背後，是龍頭房企的區域化擴張，截至2008年底，招保萬金已進駐15-35個左右的大中城市。龍頭房企規模化的雄心壯志于此間初顯，萬科於2004年提出“十年千億”戰略目標，保利於2007年提出2010年總資產超千億目標。
保利地產，在此期間是業內最為突出的業績黑馬。在2002年完成股份制改革後，即開啟“立足廣州，佈局全國”的戰略轉型，初步形成了以廣州、北京、上海為中心城市，以重慶、瀋陽、武漢等區域中心城市輻射五大經濟圈的戰略佈局；特別在2006 年IPO 上市後通過三年接近200 億的融資使企業銷售額連連突破，2007年業績翻番，2008年實現逆市提升，之後則一直保持快速增長態勢，自2008年後始終憑藉穩健發展穩居百強前四。
► 中海：利潤之王，盈利能力傲視群雄
中海地產，業界公認是慣於逆週期操作的高手，在低潮時買地，高潮賣房。秉持“選擇主流城市、鎖定主流地段、關注主流人群、建築主流產品、傳播主流價值”的擴張策略，截至2008年佈局了20個中國經濟快速發展的珠三角、長三角、環渤海等國家重點發展的核心或新興城市。正是2008年全球金融危機之際，房地產行業劇烈下行，中海憑藉主流定位、逆週期運作實現了彎道超車，利潤超越了萬科，此後，中海地產的效益一直保持行業第一，盈利水準在同行中傲視群雄，綜合實力在2006-2012百強中僅次於萬科，之後仍始終保持百強前五。
► “京滬渝粵”四大派系： 群雄並起，區域化擴張的“績優股”
2004年，地產江湖流傳一句話，“廣州地產看產品、上海地產看行情、北京地產看概念、重慶地產看潛力”，形象刻畫了當時區域性房企逐漸聲名鵲起，形成了“京滬渝粵”四大江湖勢力，代表了房企在全國化擴張中由於區域交融所凸顯出的地域風格，及其在城市特質、居住文化、產品品質、服務水準等方面鮮明的差異化特色。這一階段迅速成長的代表性房企包括京派的首開，滬派的複地、綠城，渝派的龍湖及粵派的富力、碧桂園等。
綠城，是此間全國最吸引眼球的房企之一，以精品戰略為本，採取進取性的擴張策略：強化浙江大本營市場，並以京滬為支點拓展環渤海、長三角等區域二三四線城市；融資手段涵蓋私募、可轉債、配股增發、信託、銀行貸款等各種方式；廣泛的合作開發，成為綠城當時開社會先河的新銳模式。期間綠城銷售額一路扶搖直上，2007年銷售額連闖50億、100億大關，至2009年即突破500億，僅次於萬科，位列行業第二。同時，綠城憑藉強勢的產品力多次“遇難成祥”，連續十三年居於百強TOP10之列。
03
2009年—2014年：黃金時代的高歌猛進
金融危機後國際量化寬鬆政策及國內4萬億刺激計畫，使整體貨幣環境寬鬆，房地產資產屬性進一步加強，投資投機性需求旺盛，房價趨勢性上漲，政府調控政策密集出臺，與市場的博弈更加頻繁。而中國房地產市場的城市格局也發生了較大變化，主要針對一線及熱點二線城市政策的調控加速了全國房地產市場的調整，許多中小城市房地產市場得到快速發展。
在此期間，房地產市場大量剛性需求釋放，加之國內信貸規模增長、赴港上市、海外發債等資金通路暢通，房企全國化進程加速並重點向三四線城市擴張。其中，房地產行業集中度加快上升，百強企業強者恒強、分化發展的趨勢愈加明確：2009-2012年間，急轉向上的市場使高庫存、改善型、精細化房企及國企得到迅猛發展，如龍湖、綠城，保利；2013-2014年間，高周轉、高杠杆、高負債的發展模式成為行業主流，恒大、碧桂園、華夏幸福均為個中翹楚。與此同時，部分房企卻因多度擴張或裹足不前等戰略失誤而經受波折，如複地自2008、合生創展自2013起均跌出百強前十行列。
► 龍湖：豪宅專家，產品開發風靡全國
龍湖自2009年上市以來，銷售額不斷攀升：2009年、2010年銷售額同比增長79.8%、81%，2012年跨越400億，2013年龍湖躍居百強第六。龍湖業績的爆發，主要在於其精細化的高端產品開發能力在當時風靡全國，區域聚焦策略把握住了環渤海、長三角、中西部區域的重點城市，這些高產能城市讓龍湖把握住了快速城市化時期市場旺盛的改善型需求。
► 萬達：“以售養租”，全國滾動開疆擴土
萬達從2006年由單一房地產轉向商業地產、文化旅遊綜合性企業，以“以售養租”、“現金流滾資產”模式開啟全國快速擴張的步伐：銷售額由2009年的300億一路飆升，2014年超過1600億元，2009年、2012年位列百強第七和第九，而後以商業地產運營為核心，多年穩居商業地產優秀企業第一名。但2015年萬達提出“去地產化”，主動下調銷售目標，2016年在地產牛市不進反退，跌出銷售前十陣營。
► 恒大：“三高模式”，唯快不破
自2009年上市，恒大切准了市場變化節奏，短短五年從303億到2013年突破千億再到2014年的1315億元，連續超額完成年度目標，規模後來居上，直接進入第一集團，2013、2014年躍居百強第三。其中，恒大“高度標準化、高周轉、高執行力、高杠杆”的標籤是其施展“快字決”的根基，以狂飆之勢最大程度把握住了三四線城市化的機遇。此外，優等生恒大不止懂得加速，在2012年三四線城市供應趨於飽和之際，開始轉攻一二線，適時放緩與調息，截至2014年底，恒大土地儲備已經高達1.47億平米，繼而憑藉豐厚土儲又一次抓住了2016-2017年的市場爆發機遇，位列2017百強第一。
► 華夏幸福：發力產業新城模式，彎道超車的新興黑馬
自2011年上市以來，華夏幸福就好像地產行業一匹新興的黑馬，開始狂飆突進。銷售額連續多年保持了快速增長，從2011年的百億到2014年突破500億，之後則一直保持外掛模式。華夏幸福獨特的產業新城模式，使其最大程度上把握了國內這一輪的城市化、產業化發展紅利，通過承接核心城市的產業及人口轉移，華夏幸福實現了規模的快速提升，自2016百強中成功入主TOP10、2017繼續前進。隨著產業新城模式異地複製和產業小鎮拓展上的逐步突破，可以預見華夏幸福未來有能力實現更高的跨越。
04
2015年—今：白銀時代的分化發展
2015-2016年9月，“去庫存”政策、國內信貸寬鬆等利好政策密集出臺為房地產市場注入一股暖流，使得改善性需求大量釋放，一二線城市的成交量和房價快速上漲並持續高位運行，土地市場也“一路飆升”。2017年房地產市場即將到達新的歷史高點，但隨著圍繞“房住不炒”定位的信貸緊縮、“四限”擴圍等調控政策全面升級，房地產市場將逐步回歸理性。隨著房地產市場逐漸開始由增量向存量轉換，行業洗牌速度進一步加快，分化發展已經成為這一時期的主旋律。
在此期間，房地產市場進入利潤率下行、結構性需求飽和與分化加劇的白銀時代，房企面臨“逆水行舟不進則退，慢進也是退”的白熱化競爭，必須主動求變，向結構性機會要發展、向精細化管理要效益，才能實現長期持續發展。其中，開啟“快進鍵”的百強房企在精准把握市場結構性機遇的基礎上，或通過創新管理機制最大化企業能動性，典型如碧桂園；或搭乘金融資本雙翼，強勢收並購、猛拿地，短時間內實現彎道超車，如恒大、融創、閩系房企等。但值得警惕的是，資本是把雙刃劍，房企過度迷信資本，未來可能面臨風險。
► 碧桂園：“碧桂園模式”，銷售額一騎絕塵
碧桂園從2013年躋身千億俱樂部到2016年銷售額翻番突破3000億，再到2017年銷售額突破5000億元，登頂全年銷冠，百強躍升第三，完全詮釋了“碧桂園速度”，在其背後，碧桂園的城市佈局策略與管理機制功不可沒。其中，碧桂園“深耕三四線、挺進一二線”的全線佈局策略和豐厚的土儲規模，讓其抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機遇；而碧桂園的標準化管理、“同心共用”機制等充分調動了內部能動性，推動運營效率大幅提升，共同驅動企業銷售增長“一騎絕塵”。
► 融創：並購狂人、攻城掠地
融創銷售額一路高歌猛進，從2010年上市以來已擴容近25倍，2016年突破千億，2017年即將突破3000億。融創率先開啟了並購式擴張，繼而憑藉充足的貨值、強勢行銷、高周轉實現業績爆發。孫宏斌曾發聲自2016年10月之後停止公開拿地，通過收並購獲取優質且成本較為合理的土地，近年的大手筆收購包括103億收購天津星耀五洲項目、32億收購大連潤德乾城股權、454億收購萬達13個文旅城項目等等。
► 閩系房企：愛拼才會贏，雙高模式下的強勢崛起
閩系房企以“高杠杆、高周轉”的模式、“激進”的作風在近年迅速崛起，賺足行業眼球的同時，也形成一股新勢力，典型如旭輝、融信、陽光城等企業。是什麼造就了閩系房企近年的強勢進擊？無疑與他們對資本的善加利用息息相關。閩系房企善於利用民間資本、公司債、銀行貸款、信託貸款、海外融資等多種融資管道，為企業從福建區域成長為全國性企業提供強力支持；而“拿地拿到手軟”的投資節奏，也讓這些敢拼敢幹的高周轉型房企跟隨核心城市房地產市場的熱度輪動一路奮起直追。
05
吹去浮沙始見金
15年來，百強房企的傳奇故事層出不窮。然而，日換星移，房地產市場歷經幾年野蠻生長、幾年瘋狂發展、幾年動盪起伏，房企逐漸重視運營管理並形成各自的發展戰略、增長模式和核心競爭力，不少房企逐漸折戟沉沙，而經得住時間考驗、吹去浮沙始見金的百強房企陣營逐漸固化，分化發展已經真正到來、梯隊逐漸成型，跨越梯隊的追趕將越來越難。從2004-2017中國房地產百強企業的變遷來看：
始終保持均好性發展的百強房企，在行業波動中實現“戰略性常勝”。規模與管理、盈利與效率協同發展、內外兼修的房企一般採取穩健的策略，能一直緊跟行業節奏、政策波動穩健增長，不會出現業績大起大落的情況，始終保持高於行業及同等規模企業平均水準的增速，將時間維度拉長來看，屬於“戰略性常勝”。典型房企如萬科、保利、中海等百強房企。
以雙高模式“沖上雲霄”，完善管理機制方能避免“雲霄飛車”。在房地產規模發展期，部分房企在踏准了市場機遇的前提下，以更高的周轉率、杠杆率、執行力實現了飛速躍遷，而在規模激增之後將管理、效益等與規模完美融合的房企方能取得穩固的“江湖”地位，典型如碧桂園。而恒大、融創、華夏幸福等實現規模飛速發展的百強房企，未來還需繼續提升與規模相匹配的管理體制，以確保穩健的江湖地位。
折戟沉沙的房企往往出於戰略過於冒進、盲目多元化、迷信資本等問題，而戰略過於保守、錯失多輪發展良機的房企也容易在激烈的競爭中趨於沒落。隨著未來行業整合程度更高，競爭更加激烈，中小型企業仍然需要走出全國、規模化發展、抓緊練內功，否則各地市場將逐漸被全國性房企佔據，面臨失守的困境。
PART 2. 2018，百強再踏新征程……
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十五年。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
2017年，黨的十九大報告明確提出要堅持“房住不炒”定位，“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”，傳遞出新時代“住有所居”的國家信念；中央經濟工作會議進一步提出“要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”。房地產市場在中國步入新時代的大背景下，將迎來高品質的發展階段和多層次的全新發展格局，房地產企業應主動轉變發展思路，適應行業發展的重大變革，挖掘新時代的發展機遇。
2018百強企業研究以“提質穩發展，謀變新時代”為主題，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業積極改進業務模式、高效整合發展資源，引領行業在新時代下實現持續、健康成長。
01
方法體系
在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，引導企業不斷優化發展模式，推動行業健康、良性運行。
02
資料來源及覆核
03
研究方法
研究方法上，為增加研究的嚴謹性，採用因數分析（Factor Analysis）的方法。因數分析是一種從變數方差——協方差結構入手，在盡可能多地保留原始資訊的基礎上，用少數新變數解釋原始變數方差的多元統計分析方法。計算中國房地產百強綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特徵值、累計特徵值及因數載荷。根據最初幾個特徵值在全部特徵值的累計百分率大於或等於某百分比的原則，確定公共因數的具體個數。然後再根據因數載荷矩陣確定各個因數的現實意義並進行重新命名，最後根據不同企業各個因數的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成2018中國房地產百強綜合實力指數。
在此期間，房地產市場真正進入黃金髮展期，房企開啟全國化擴張時代。成功突破地域限制、並借由活躍的資本市場攻城掠地成為房企駛入快車道的秘訣。其中，脫穎而出的百強房企主要包括A股上市龍頭房企“招保萬金”，“利潤之王”中海，以及跨區域擴張模式各有千秋的“京滬粵渝”四大流派的代表房企等。同時，成功規避過快擴張帶來的資金風險也是此間的立身之本，創造速度神話的黑馬順馳即被過度擴張、現金流斷裂而擊垮；而金融風暴的不期而至也使部分房企經受波折，如2008年陷入資金困頓的恒大等。
► 招保萬金：A股龍頭，資本加持助力規模擴張
“招保萬金”是A股地產四強，源於2006~2007年大牛市中備受投資機構推崇的龍頭地產股股價暴漲，僅2007年，招保萬金增發募集資金238億元，占當年所有滬深上市房企增發融資額的56%。戰略性增資擴股的背後，是龍頭房企的區域化擴張，截至2008年底，招保萬金已進駐15-35個左右的大中城市。龍頭房企規模化的雄心壯志于此間初顯，萬科於2004年提出“十年千億”戰略目標，保利於2007年提出2010年總資產超千億目標。
保利地產，在此期間是業內最為突出的業績黑馬。在2002年完成股份制改革後，即開啟“立足廣州，佈局全國”的戰略轉型，初步形成了以廣州、北京、上海為中心城市，以重慶、瀋陽、武漢等區域中心城市輻射五大經濟圈的戰略佈局；特別在2006 年IPO 上市後通過三年接近200 億的融資使企業銷售額連連突破，2007年業績翻番，2008年實現逆市提升，之後則一直保持快速增長態勢，自2008年後始終憑藉穩健發展穩居百強前四。
► 中海：利潤之王，盈利能力傲視群雄
中海地產，業界公認是慣於逆週期操作的高手，在低潮時買地，高潮賣房。秉持“選擇主流城市、鎖定主流地段、關注主流人群、建築主流產品、傳播主流價值”的擴張策略，截至2008年佈局了20個中國經濟快速發展的珠三角、長三角、環渤海等國家重點發展的核心或新興城市。正是2008年全球金融危機之際，房地產行業劇烈下行，中海憑藉主流定位、逆週期運作實現了彎道超車，利潤超越了萬科，此後，中海地產的效益一直保持行業第一，盈利水準在同行中傲視群雄，綜合實力在2006-2012百強中僅次於萬科，之後仍始終保持百強前五。
► “京滬渝粵”四大派系： 群雄並起，區域化擴張的“績優股”
2004年，地產江湖流傳一句話，“廣州地產看產品、上海地產看行情、北京地產看概念、重慶地產看潛力”，形象刻畫了當時區域性房企逐漸聲名鵲起，形成了“京滬渝粵”四大江湖勢力，代表了房企在全國化擴張中由於區域交融所凸顯出的地域風格，及其在城市特質、居住文化、產品品質、服務水準等方面鮮明的差異化特色。這一階段迅速成長的代表性房企包括京派的首開，滬派的複地、綠城，渝派的龍湖及粵派的富力、碧桂園等。
綠城，是此間全國最吸引眼球的房企之一，以精品戰略為本，採取進取性的擴張策略：強化浙江大本營市場，並以京滬為支點拓展環渤海、長三角等區域二三四線城市；融資手段涵蓋私募、可轉債、配股增發、信託、銀行貸款等各種方式；廣泛的合作開發，成為綠城當時開社會先河的新銳模式。期間綠城銷售額一路扶搖直上，2007年銷售額連闖50億、100億大關，至2009年即突破500億，僅次於萬科，位列行業第二。同時，綠城憑藉強勢的產品力多次“遇難成祥”，連續十三年居於百強TOP10之列。
03
2009年—2014年：黃金時代的高歌猛進
金融危機後國際量化寬鬆政策及國內4萬億刺激計畫，使整體貨幣環境寬鬆，房地產資產屬性進一步加強，投資投機性需求旺盛，房價趨勢性上漲，政府調控政策密集出臺，與市場的博弈更加頻繁。而中國房地產市場的城市格局也發生了較大變化，主要針對一線及熱點二線城市政策的調控加速了全國房地產市場的調整，許多中小城市房地產市場得到快速發展。
在此期間，房地產市場大量剛性需求釋放，加之國內信貸規模增長、赴港上市、海外發債等資金通路暢通，房企全國化進程加速並重點向三四線城市擴張。其中，房地產行業集中度加快上升，百強企業強者恒強、分化發展的趨勢愈加明確：2009-2012年間，急轉向上的市場使高庫存、改善型、精細化房企及國企得到迅猛發展，如龍湖、綠城，保利；2013-2014年間，高周轉、高杠杆、高負債的發展模式成為行業主流，恒大、碧桂園、華夏幸福均為個中翹楚。與此同時，部分房企卻因多度擴張或裹足不前等戰略失誤而經受波折，如複地自2008、合生創展自2013起均跌出百強前十行列。
► 龍湖：豪宅專家，產品開發風靡全國
龍湖自2009年上市以來，銷售額不斷攀升：2009年、2010年銷售額同比增長79.8%、81%，2012年跨越400億，2013年龍湖躍居百強第六。龍湖業績的爆發，主要在於其精細化的高端產品開發能力在當時風靡全國，區域聚焦策略把握住了環渤海、長三角、中西部區域的重點城市，這些高產能城市讓龍湖把握住了快速城市化時期市場旺盛的改善型需求。
► 萬達：“以售養租”，全國滾動開疆擴土
萬達從2006年由單一房地產轉向商業地產、文化旅遊綜合性企業，以“以售養租”、“現金流滾資產”模式開啟全國快速擴張的步伐：銷售額由2009年的300億一路飆升，2014年超過1600億元，2009年、2012年位列百強第七和第九，而後以商業地產運營為核心，多年穩居商業地產優秀企業第一名。但2015年萬達提出“去地產化”，主動下調銷售目標，2016年在地產牛市不進反退，跌出銷售前十陣營。
► 恒大：“三高模式”，唯快不破
自2009年上市，恒大切准了市場變化節奏，短短五年從303億到2013年突破千億再到2014年的1315億元，連續超額完成年度目標，規模後來居上，直接進入第一集團，2013、2014年躍居百強第三。其中，恒大“高度標準化、高周轉、高執行力、高杠杆”的標籤是其施展“快字決”的根基，以狂飆之勢最大程度把握住了三四線城市化的機遇。此外，優等生恒大不止懂得加速，在2012年三四線城市供應趨於飽和之際，開始轉攻一二線，適時放緩與調息，截至2014年底，恒大土地儲備已經高達1.47億平米，繼而憑藉豐厚土儲又一次抓住了2016-2017年的市場爆發機遇，位列2017百強第一。
► 華夏幸福：發力產業新城模式，彎道超車的新興黑馬
自2011年上市以來，華夏幸福就好像地產行業一匹新興的黑馬，開始狂飆突進。銷售額連續多年保持了快速增長，從2011年的百億到2014年突破500億，之後則一直保持外掛模式。華夏幸福獨特的產業新城模式，使其最大程度上把握了國內這一輪的城市化、產業化發展紅利，通過承接核心城市的產業及人口轉移，華夏幸福實現了規模的快速提升，自2016百強中成功入主TOP10、2017繼續前進。隨著產業新城模式異地複製和產業小鎮拓展上的逐步突破，可以預見華夏幸福未來有能力實現更高的跨越。
04
2015年—今：白銀時代的分化發展
2015-2016年9月，“去庫存”政策、國內信貸寬鬆等利好政策密集出臺為房地產市場注入一股暖流，使得改善性需求大量釋放，一二線城市的成交量和房價快速上漲並持續高位運行，土地市場也“一路飆升”。2017年房地產市場即將到達新的歷史高點，但隨著圍繞“房住不炒”定位的信貸緊縮、“四限”擴圍等調控政策全面升級，房地產市場將逐步回歸理性。隨著房地產市場逐漸開始由增量向存量轉換，行業洗牌速度進一步加快，分化發展已經成為這一時期的主旋律。
在此期間，房地產市場進入利潤率下行、結構性需求飽和與分化加劇的白銀時代，房企面臨“逆水行舟不進則退，慢進也是退”的白熱化競爭，必須主動求變，向結構性機會要發展、向精細化管理要效益，才能實現長期持續發展。其中，開啟“快進鍵”的百強房企在精准把握市場結構性機遇的基礎上，或通過創新管理機制最大化企業能動性，典型如碧桂園；或搭乘金融資本雙翼，強勢收並購、猛拿地，短時間內實現彎道超車，如恒大、融創、閩系房企等。但值得警惕的是，資本是把雙刃劍，房企過度迷信資本，未來可能面臨風險。
► 碧桂園：“碧桂園模式”，銷售額一騎絕塵
碧桂園從2013年躋身千億俱樂部到2016年銷售額翻番突破3000億，再到2017年銷售額突破5000億元，登頂全年銷冠，百強躍升第三，完全詮釋了“碧桂園速度”，在其背後，碧桂園的城市佈局策略與管理機制功不可沒。其中，碧桂園“深耕三四線、挺進一二線”的全線佈局策略和豐厚的土儲規模，讓其抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機遇；而碧桂園的標準化管理、“同心共用”機制等充分調動了內部能動性，推動運營效率大幅提升，共同驅動企業銷售增長“一騎絕塵”。
► 融創：並購狂人、攻城掠地
融創銷售額一路高歌猛進，從2010年上市以來已擴容近25倍，2016年突破千億，2017年即將突破3000億。融創率先開啟了並購式擴張，繼而憑藉充足的貨值、強勢行銷、高周轉實現業績爆發。孫宏斌曾發聲自2016年10月之後停止公開拿地，通過收並購獲取優質且成本較為合理的土地，近年的大手筆收購包括103億收購天津星耀五洲項目、32億收購大連潤德乾城股權、454億收購萬達13個文旅城項目等等。
► 閩系房企：愛拼才會贏，雙高模式下的強勢崛起
閩系房企以“高杠杆、高周轉”的模式、“激進”的作風在近年迅速崛起，賺足行業眼球的同時，也形成一股新勢力，典型如旭輝、融信、陽光城等企業。是什麼造就了閩系房企近年的強勢進擊？無疑與他們對資本的善加利用息息相關。閩系房企善於利用民間資本、公司債、銀行貸款、信託貸款、海外融資等多種融資管道，為企業從福建區域成長為全國性企業提供強力支持；而“拿地拿到手軟”的投資節奏，也讓這些敢拼敢幹的高周轉型房企跟隨核心城市房地產市場的熱度輪動一路奮起直追。
05
吹去浮沙始見金
15年來，百強房企的傳奇故事層出不窮。然而，日換星移，房地產市場歷經幾年野蠻生長、幾年瘋狂發展、幾年動盪起伏，房企逐漸重視運營管理並形成各自的發展戰略、增長模式和核心競爭力，不少房企逐漸折戟沉沙，而經得住時間考驗、吹去浮沙始見金的百強房企陣營逐漸固化，分化發展已經真正到來、梯隊逐漸成型，跨越梯隊的追趕將越來越難。從2004-2017中國房地產百強企業的變遷來看：
始終保持均好性發展的百強房企，在行業波動中實現“戰略性常勝”。規模與管理、盈利與效率協同發展、內外兼修的房企一般採取穩健的策略，能一直緊跟行業節奏、政策波動穩健增長，不會出現業績大起大落的情況，始終保持高於行業及同等規模企業平均水準的增速，將時間維度拉長來看，屬於“戰略性常勝”。典型房企如萬科、保利、中海等百強房企。
以雙高模式“沖上雲霄”，完善管理機制方能避免“雲霄飛車”。在房地產規模發展期，部分房企在踏准了市場機遇的前提下，以更高的周轉率、杠杆率、執行力實現了飛速躍遷，而在規模激增之後將管理、效益等與規模完美融合的房企方能取得穩固的“江湖”地位，典型如碧桂園。而恒大、融創、華夏幸福等實現規模飛速發展的百強房企，未來還需繼續提升與規模相匹配的管理體制，以確保穩健的江湖地位。
折戟沉沙的房企往往出於戰略過於冒進、盲目多元化、迷信資本等問題，而戰略過於保守、錯失多輪發展良機的房企也容易在激烈的競爭中趨於沒落。隨著未來行業整合程度更高，競爭更加激烈，中小型企業仍然需要走出全國、規模化發展、抓緊練內功，否則各地市場將逐漸被全國性房企佔據，面臨失守的困境。
PART 2. 2018，百強再踏新征程……
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十五年。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
2017年，黨的十九大報告明確提出要堅持“房住不炒”定位，“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”，傳遞出新時代“住有所居”的國家信念；中央經濟工作會議進一步提出“要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”。房地產市場在中國步入新時代的大背景下，將迎來高品質的發展階段和多層次的全新發展格局，房地產企業應主動轉變發展思路，適應行業發展的重大變革，挖掘新時代的發展機遇。
2018百強企業研究以“提質穩發展，謀變新時代”為主題，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業積極改進業務模式、高效整合發展資源，引領行業在新時代下實現持續、健康成長。
01
方法體系
在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，引導企業不斷優化發展模式，推動行業健康、良性運行。
02
資料來源及覆核
03
研究方法
研究方法上，為增加研究的嚴謹性，採用因數分析（Factor Analysis）的方法。因數分析是一種從變數方差——協方差結構入手，在盡可能多地保留原始資訊的基礎上，用少數新變數解釋原始變數方差的多元統計分析方法。計算中國房地產百強綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特徵值、累計特徵值及因數載荷。根據最初幾個特徵值在全部特徵值的累計百分率大於或等於某百分比的原則，確定公共因數的具體個數。然後再根據因數載荷矩陣確定各個因數的現實意義並進行重新命名，最後根據不同企業各個因數的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成2018中國房地產百強綜合實力指數。