存量時代， 房地產行業已經開始進入從開發為主到服務為主的階段， 物業服務企業作為房屋後65年的管理者， 掌握著社區入口資源， 能夠精准把握社區增值服務需求；同時以資本市場為依託， 加速規模擴張與業務拓展。 在多重利好的大環境下， 物業管理行業進入加速成長期， 企業順勢而為、乘風破浪， 駛向萬億級藍海。
01
市場前景廣闊， 行業競爭加劇
1.市場容量巨大， 依然是藍海
① 基礎物業管理
根據“中國房地產業中長期發展動態模型”， 結合內外部宏觀經濟環境， 預計2017年， 全國商品房加保障房的銷售面積將達到18億平方米，
② 社區增值服務
預計2017年中國社區增值服務市場規模將達到4545.1億元， 2014-2017年複合年增長率為27.55%， 按此增長率計算， 到2020年市場容量將達10122.8億元規模。 未來物業管理市場將會有萬億級的發展空間， 行業前景將更廣闊。
圖：物業管理行業未來5年全國市場規模預測
2.行業集中度再提升， 強者恒強局面不斷強化
① 百強企業在規模化道路上不斷前行， 推動行業集中度持續提升
依據企業公開資料， 結合百強企業2012-2016年管理面積複合增長率綜合測算， 2017年百強企業管理面積可達65億平方米。 2017年， 全國房屋竣工面積預計可達10.04億平方米；結合2016年全國物業管理面積185.1億平方米， 推算2017年該面積將達195億平方米， 百強企業管理面積占比將在33%以上。 （詳見：看企業如何佔據未來萬億級行業藍海？——物業百強企業規模擴張之路）
圖：2012-2017年百強企業市場份額及預測
② TOP10企業市場佔有率快速提升， 強者恒強的局面不斷強化
TOP10企業2017年市場佔有率預計將達13.65%（根據企業公開資料、2016年TOP10企業管理面積增長率等綜合測算）， 較2016年提升3.47個百分點， 強者恒強的局面不斷強化。
圖：2013-2017年TOP10企業市場份額及預測
3.行業競爭愈演愈烈， 企業發展路徑差異化
① 大型企業強者愈強
行業內將出現部分航母級企業， 成為行業的主導和領袖。 大型企業憑藉雄厚資金實力、深厚品牌積澱、強大資源整合能力等， 持續擴大管理規模， 挖掘市場價值， 企業強者愈強態勢持續加劇。
② 中型企業創新求變
中型企業與時俱進， 開拓創新， 探尋新業務、發展新模式， 加速規模擴張， 提升盈利能力。
③ 小型企業尋覓出路
對於小型企業而言， 保有專屬的服務領域、或挖掘並強化自身服務特色， 才能在行業快速更迭、洗牌大潮中佔有一席之地。
02
緊抓社區入口， 佈局多元服務
1.把脈社區教育瞻望遠方（詳見：注意！社區教育應該這麼玩）
① 多方競豔社區教育藍海
✔ 物業服務企業
目前， 萬科物業、保利物業、金地物業等通過自建團隊或與教育機構合作， 引入其教學資源， 再結合自身的場地、平臺優勢， 在社區內開展教育服務， 開啟“物業+教育”新模式。
表：物業服務企業開展社區教育情況
✔ 傳統教育機構和新晉社區教育創業者
表：傳統教育機構和新晉社區教育創業者社區早教服務
② 物業服務企業開展社區教育的優劣勢
③ 物業服務企業開展社區教育的切入策略
✔ 前期切入+後期服務拓展
結合社區家庭教育需求，以剛需最強烈的細分市場為切入點，以低價或免費提供服務聚集客戶流量。此外，基於前期流量積累，逐步延伸附加值較高的服務內容和形式；也可將“社區託管”與“社區養老”相結合，分時利用同一場所的新模式，有效降低成本，增加盈利。
✔ 合作機制：新三板教育類企業
基於自身教育資源的積累成本，企業單獨開展社區教育並不合適，可與一些社區教育機構合作（如新三板教育類企業）。
2.借政策春風社區房屋租賃大有可為（詳見：快來看看遍地是黃金的社區租賃市場）
① 房屋租賃市場迎政策利好
2017年7月18日，九部委出臺《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。
② 物業服務企業玩轉社區房屋租賃
✔ 多家企業已開展社區租賃業務
圖：2017社區增值服務開展情況
✔ 物業公司開展社區租賃主要模式
充當中間人：負責業主房屋資訊的收集、發佈，安排承租人與出租人見面、看房，簽租房協議等。
充當二房東：直接收取承租方租金，同時租賃期間負責對房屋內配套設施維修，對損壞予以賠償。
✔ 重點企業社區租賃業務一覽
表：部分企業社區租賃業務開展情況
03
吸聚優勢資源，資本助力飛躍
1.A股：南都首發通過，打響A股第一槍
2017年12月5日，南都物業順利過會。截至2017年6月30日，南都物業簽約項目265個，簽約面積3820萬平方米。（詳見：資料詳解黑馬南都坐實國內A股物業第一股）
圖：2014-2017年中期南都物業營業收入、淨利潤情況
2017年12月14日，碧桂園發佈公告稱，由於碧桂園物業調整業務策略方向及推進碧桂園物業的股權架構調整，撤回建議分拆申請的決議。
截至2017年12月14日，創業板排隊名單中，新城悅的審核狀態為“已回饋”，排名為102名。此次IPO計畫擬發行4000萬股，擬募集資金總計4.35億元。
2.香港主機板：方興未艾，群雄逐鹿
2017年12月11日，浦江中國登陸香港主機板，目前共有6家物企成功赴港上市，雅生活集團有望成為第7家上市物企。截至2017年12月18日，綠城服務和中海物業市值分別達158.33億港元和65.08億港元。
圖：在港上市物業服務企業市值變化情況
管理規模方面，2017年中期，彩生活管理面積4.2億平方米，同比增長30.46%，綠城服務、中海物業管理面積分別為1.17億平方米和0.99億平方米。經營績效方面，綠城服務營業收入22.03億元，同比增長33.59%，中海物業營收11.37億元，同比增長6.26%，中奧到家營收同比增幅達82.38%。
圖：在港上市物業服務企業收益情況
3.新三板：數量激增，分化明顯
12月2日，全國股轉系統進行了集合競價轉讓業務和盤後協議轉讓業務的全網測試，新三板改革指日可待。
2017年初至今，共有23家物企陸續登陸新三板。目前已有60家物企陸續掛牌，平均管理面積約990萬平方米，平均營業收入超1.3億元，保利物業、嘉寶股份、遠洋億家3家企業在管面積超過3000萬平方米，營業收入超過4.7億元。
圖：2017年中期新三板掛牌企業在管面積、營業收入分佈
② 物業服務企業開展社區教育的優劣勢
③ 物業服務企業開展社區教育的切入策略
✔ 前期切入+後期服務拓展
結合社區家庭教育需求，以剛需最強烈的細分市場為切入點，以低價或免費提供服務聚集客戶流量。此外，基於前期流量積累，逐步延伸附加值較高的服務內容和形式；也可將“社區託管”與“社區養老”相結合，分時利用同一場所的新模式，有效降低成本，增加盈利。
✔ 合作機制：新三板教育類企業
基於自身教育資源的積累成本，企業單獨開展社區教育並不合適，可與一些社區教育機構合作（如新三板教育類企業）。
2.借政策春風社區房屋租賃大有可為（詳見：快來看看遍地是黃金的社區租賃市場）
① 房屋租賃市場迎政策利好
2017年7月18日，九部委出臺《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。
② 物業服務企業玩轉社區房屋租賃
✔ 多家企業已開展社區租賃業務
圖：2017社區增值服務開展情況
✔ 物業公司開展社區租賃主要模式
充當中間人：負責業主房屋資訊的收集、發佈，安排承租人與出租人見面、看房，簽租房協議等。
充當二房東：直接收取承租方租金，同時租賃期間負責對房屋內配套設施維修，對損壞予以賠償。
✔ 重點企業社區租賃業務一覽
表：部分企業社區租賃業務開展情況
03
吸聚優勢資源，資本助力飛躍
1.A股：南都首發通過，打響A股第一槍
2017年12月5日，南都物業順利過會。截至2017年6月30日，南都物業簽約項目265個，簽約面積3820萬平方米。（詳見：資料詳解黑馬南都坐實國內A股物業第一股）
圖：2014-2017年中期南都物業營業收入、淨利潤情況
2017年12月14日，碧桂園發佈公告稱，由於碧桂園物業調整業務策略方向及推進碧桂園物業的股權架構調整，撤回建議分拆申請的決議。
截至2017年12月14日，創業板排隊名單中，新城悅的審核狀態為“已回饋”，排名為102名。此次IPO計畫擬發行4000萬股，擬募集資金總計4.35億元。
2.香港主機板：方興未艾，群雄逐鹿
2017年12月11日，浦江中國登陸香港主機板，目前共有6家物企成功赴港上市，雅生活集團有望成為第7家上市物企。截至2017年12月18日，綠城服務和中海物業市值分別達158.33億港元和65.08億港元。
圖：在港上市物業服務企業市值變化情況
管理規模方面，2017年中期，彩生活管理面積4.2億平方米，同比增長30.46%，綠城服務、中海物業管理面積分別為1.17億平方米和0.99億平方米。經營績效方面，綠城服務營業收入22.03億元，同比增長33.59%，中海物業營收11.37億元，同比增長6.26%，中奧到家營收同比增幅達82.38%。
圖：在港上市物業服務企業收益情況
3.新三板：數量激增，分化明顯
12月2日，全國股轉系統進行了集合競價轉讓業務和盤後協議轉讓業務的全網測試，新三板改革指日可待。
2017年初至今，共有23家物企陸續登陸新三板。目前已有60家物企陸續掛牌，平均管理面積約990萬平方米，平均營業收入超1.3億元，保利物業、嘉寶股份、遠洋億家3家企業在管面積超過3000萬平方米，營業收入超過4.7億元。
圖：2017年中期新三板掛牌企業在管面積、營業收入分佈