近日， 應廣大客戶和網友的需求。 北京吳少博律事務所在官網推出了“問答”專題， 將我所在日常工作中接到的常見拆遷問題和來電諮詢問題整理彙編， 總結出了“強拆補償問答”“違章建築問答”“環保關停問答”“強拆偷拆問答”“企業評估問答”“談判訴訟問答”六大問答專題頁， 將企業拆遷中常見的問題分門別類並提出相應的解決辦法， 以方便廣大網友諮詢查閱。 今天， 北京吳少博律師事務所就節選了近日一些網友的諮詢與大家分享， 下面一起來看看這些問題您是否也有疑問？
來電諮詢：在鎮上開的飯店， 自家的房屋， 拆遷時候補償怎麼算。
北京吳少博律所：經營性房屋， 往往是一個家庭的重要經濟來源， 對很多人來說， 如果經營用房被拆遷了， 就要另謀其他工作， 生活是很困難的。 這種情況下， 經營用房在拆遷中的補償價值， 就顯得尤其重要。 主要涉及到以下幾個點供大家參考。
1， 房屋的實際價值， 一般比住房要貴一些， 根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：對被徵收房屋價值的補償， 不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
2， 停產停業損失費， 對於停產停業損失的補償一般對門店是有要求的， 第一個房屋要是合法建築， 不涉及到違章；第二是門店要合法， 要有相應的營業執照等合法經營證件；第三要有相關的納稅證明。
3， 搬遷費和裝修費， 因拆遷導致經營不能繼續， 需要搬遷的。 在這個過程中， 貨物可以搬走， 但裝修可能就要被捨棄。 在這個時候搬遷物品的費用和相應的裝修損失也應該得到補償的。
來電諮詢：房屋拆遷補償價格明顯低於市場交易價值怎麼處理呢？
北京吳少博律所：根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定， “徵收國有土地上單位、個人的房屋， 應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。 對被徵收房屋價值的補償， 不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”根據立法精神， 對被徵收房屋的補償， 應參照就近區位新建商品房的價格， 以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活品質不降低為宜。 《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定的對被徵收人給予公平補償原則， 應貫穿於房屋徵收與補償全過程。 法院一旦發現補償方案明顯低於法定的“市場價格”， 即便對於影響面大、涉及人數眾多的徵收決定，
微信留言：我們村委會要租我們的耕地， 說是要蓋安置平房， 但是我們聽說是拆遷蓋工業區， 並不是村委會所說的那樣。
北京吳少博律所：近年來， 農村“以租代征”的拆遷形式不斷發生， 要維權的農民也不在少數。 除去部分通過法律維權的當事人外， 還有部分當事人不知道自己被“以租代征”的方式忽悠了。
農民朋友應當明白什麼情況下屬于“以租代征”？
1、通過租用農民集體土地為由， 將租來的土地進行非農業建設， 通過正常徵收集體、國家土地的審批程式， 稅收以及需要履行的義務， 從而改變土地的使用性質並且長期佔用。
2、企業主導， 一些企業為了降低成本，
3、政府主導， 在大多數情況下， 實施“以租代征”的形式， 由於農民對此方面並沒有多大認識， 只是覺得把地租出去， 還給錢， 就租出去了。
法條依據： 《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設， 需要使用土地的， 必須依法申請使用國有土地；但是， 興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的， 或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。 前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
微信留言：我們在拆遷補償中會遇到哪些被容易忽悠的地方？
北京吳少博律所：隨著時代的發展，城鄉規劃的不斷進行，拆遷必然是一項大任務，拆掉舊的，建設新的，本來對人民群眾來說是件好事，但是好事如果沒有辦好，就成了壞事，近幾年來，各地拆遷案件負面新聞不斷發生，地方政府為了自己的政績，往往會犧牲少數人民群眾利益。而被拆遷方往往在拆遷過程中屬於弱勢的一方，在談補償的時候，往往會非常被動。
在談判中，容易被忽悠的第一個點是：拿國家政策說事。
政策就是代表國家權力機關的意志，但是政策並不等於法律，更不能違法政策，其實地方政策就是為了完成拆遷任務制定的，為了行使職權和管理職能。現實中，拆遷方拿著紅頭文件來給被拆遷方施壓，以證明自己拆遷是合法的，補償是合理的。好多人都認為沒辦法，只好照辦，其實是錯誤的。
容易被忽悠的第二個點是：評估報告。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的 價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”
實踐中，評估公司介入進行評估，本來沒有問題，但是問題就是只能由政府來指定評估公司來做評估，這樣就很難做到客觀公正。而被拆遷人自己委託的評估公司評估出來的價格，政府又不認可。如果按照政府的評估來計算補償的話，往往在價格上是偏低的。
容易被忽悠的第三個點是：補償協議書。
補償協議書一旦簽訂，後悔就來不及了，搞不好，會讓你傾家蕩產。現實中很多人可能由於各種原因，就把拆遷協議稀裡糊塗的簽了，後面再去找拆遷方的時候就有理也說不清，損失嚴重，這種情形的出現是非常可惜的，千萬不要簽空白協定，空白的協定等於零。簽訂的時候要對補償款、補償項目、涉及到企業的還有停產停業損失等，一定要約定明確，不容忽視。如果都沒有體現在協議裡，後期再去找政府，完全沒有優勢，所以在簽訂拆遷協定的時候，被拆遷方一定要謹慎，避免利益受損。
官網諮詢：企業遭遇拆遷，拆遷方對我企業採取停水、停電等措施，目的是要我簽訂拆遷補償協定，請問律師他們這樣做合法嗎？
北京吳少博律所：拆遷補償協定屬於民事合同，雙方簽訂合同時應遵循平等自願原則，拆遷方若採取停水、停電等措施肯定是不合法的。我們可以直接向供電部門保修、報警、在我們不拖欠電費的前提之下，要求供電公司必須恢復供電，造成經濟損失的追究其相應的法律賠償責任。依據《城市房屋拆遷行政裁決工作規範》第24條規定：“拆遷人、接受委託的拆遷方在實施拆遷中採用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，並依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。”因此，被拆遷人面臨這種情況，可以向當地房屋拆遷管理部門反映，要求對拆遷人進行處罰，如果拆遷方在動遷過程中，採取暴力手段對被拆遷人進行人身攻擊，則被拆遷人可以向公安部門報警，要求處理。
在這裡需要說明的是，如果被拆遷人在這種情況下被迫簽訂了拆遷補償協定，由於其違背了被拆遷人的真實意思，則該協議也是可以變更或者撤銷的。《合同法》第54條第2款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷。”因此，被拆遷人可以向法院提起民事訴訟，要求變更或者撤銷該拆遷補償協議。
官網諮詢：我與拆遷方簽訂拆遷補償協議了，發現我的廠區不在拆遷規劃範圍之內，這樣的協議有法律效力嗎？
北京吳少博律所：因被拆遷人的廠區不在此征拆範圍之內，故雙方簽訂的《拆遷安置補償協議》因主體不適格，無權與被拆遷人簽訂拆遷補償協定，且違反法律行政法規強制性規定而無效。根據法律規定，集體土地上廠房拆遷的被拆遷人應當為征地範圍內的產權所有人，因被拆遷人廠區不在拆遷範圍之內，故被拆遷人也根本不是簽署拆遷補償協定的適格主體。同時，因為徵收集體土地、實施集體土地上廠房拆遷，應嚴格適用《土地管理法》、《土地管理法實施條例》之規定，在拆遷範圍之外擅自實施拆遷，與廠房所有人簽訂所謂的《拆遷安置補償協定》，實際上違反了法律、行政法規之強制性規定。
依照《合同法》中之規定，拆遷人與被拆遷人簽訂的《拆遷安置補償協議》應屬無效，拆遷人故意隱瞞拆遷規劃所劃定的徵收範圍，意圖對被拆遷人廠房實施拆遷，應當對被拆遷人遭受的經濟損失承擔賠償責任。
被拆遷人可以通過申請資訊公開等程式以確認廠房不在拆遷範圍之內，這種情況在現實中也是存在的。也有相當一部分人簽訂補償協定之後就被拆除的，卻不清楚自己實際並不屬於拆遷範圍。由於拆遷活動中，許多應當公告的內容未被公告，而被拆遷人因法律知識淡薄缺乏維權意識許多被拆遷人的合法權益便無從保障，作為被拆遷人在面徵收拆遷時一定要通過多種途徑瞭解徵收拆遷專案的實質範圍以及征拆項目前置檔合法性，以免造成不必要的損失。
以上就是近日北京吳少博律師事務所日常問答的節選，我們相信只有用心對待每一個問答，才能使我們的服務更加優質；只有用心整理每一個問答，才能使我們的服務區別于其他同行。北京吳少博律師事務所希望通過自己的努力，讓每一個諮詢者都能得到最專業的的解答，也希望各位讀者能夠積極關注我們的“問答”專題，當然啦！如果您有相關的法律問題也可以通過上文提到的三種管道來電或留言諮詢。
微信留言：我們在拆遷補償中會遇到哪些被容易忽悠的地方？
北京吳少博律所：隨著時代的發展，城鄉規劃的不斷進行，拆遷必然是一項大任務，拆掉舊的，建設新的，本來對人民群眾來說是件好事，但是好事如果沒有辦好，就成了壞事，近幾年來，各地拆遷案件負面新聞不斷發生，地方政府為了自己的政績，往往會犧牲少數人民群眾利益。而被拆遷方往往在拆遷過程中屬於弱勢的一方，在談補償的時候，往往會非常被動。
在談判中，容易被忽悠的第一個點是：拿國家政策說事。
政策就是代表國家權力機關的意志，但是政策並不等於法律，更不能違法政策，其實地方政策就是為了完成拆遷任務制定的，為了行使職權和管理職能。現實中，拆遷方拿著紅頭文件來給被拆遷方施壓，以證明自己拆遷是合法的，補償是合理的。好多人都認為沒辦法，只好照辦，其實是錯誤的。
容易被忽悠的第二個點是：評估報告。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的 價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”
實踐中，評估公司介入進行評估，本來沒有問題，但是問題就是只能由政府來指定評估公司來做評估，這樣就很難做到客觀公正。而被拆遷人自己委託的評估公司評估出來的價格，政府又不認可。如果按照政府的評估來計算補償的話，往往在價格上是偏低的。
容易被忽悠的第三個點是：補償協議書。
補償協議書一旦簽訂，後悔就來不及了，搞不好，會讓你傾家蕩產。現實中很多人可能由於各種原因，就把拆遷協議稀裡糊塗的簽了，後面再去找拆遷方的時候就有理也說不清，損失嚴重，這種情形的出現是非常可惜的，千萬不要簽空白協定，空白的協定等於零。簽訂的時候要對補償款、補償項目、涉及到企業的還有停產停業損失等，一定要約定明確，不容忽視。如果都沒有體現在協議裡，後期再去找政府，完全沒有優勢，所以在簽訂拆遷協定的時候，被拆遷方一定要謹慎，避免利益受損。
官網諮詢：企業遭遇拆遷，拆遷方對我企業採取停水、停電等措施，目的是要我簽訂拆遷補償協定，請問律師他們這樣做合法嗎？
北京吳少博律所：拆遷補償協定屬於民事合同，雙方簽訂合同時應遵循平等自願原則，拆遷方若採取停水、停電等措施肯定是不合法的。我們可以直接向供電部門保修、報警、在我們不拖欠電費的前提之下，要求供電公司必須恢復供電，造成經濟損失的追究其相應的法律賠償責任。依據《城市房屋拆遷行政裁決工作規範》第24條規定：“拆遷人、接受委託的拆遷方在實施拆遷中採用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，並依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。”因此，被拆遷人面臨這種情況，可以向當地房屋拆遷管理部門反映，要求對拆遷人進行處罰，如果拆遷方在動遷過程中，採取暴力手段對被拆遷人進行人身攻擊，則被拆遷人可以向公安部門報警，要求處理。
在這裡需要說明的是，如果被拆遷人在這種情況下被迫簽訂了拆遷補償協定，由於其違背了被拆遷人的真實意思，則該協議也是可以變更或者撤銷的。《合同法》第54條第2款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷。”因此，被拆遷人可以向法院提起民事訴訟，要求變更或者撤銷該拆遷補償協議。
官網諮詢：我與拆遷方簽訂拆遷補償協議了，發現我的廠區不在拆遷規劃範圍之內，這樣的協議有法律效力嗎？
北京吳少博律所：因被拆遷人的廠區不在此征拆範圍之內，故雙方簽訂的《拆遷安置補償協議》因主體不適格，無權與被拆遷人簽訂拆遷補償協定，且違反法律行政法規強制性規定而無效。根據法律規定，集體土地上廠房拆遷的被拆遷人應當為征地範圍內的產權所有人，因被拆遷人廠區不在拆遷範圍之內，故被拆遷人也根本不是簽署拆遷補償協定的適格主體。同時，因為徵收集體土地、實施集體土地上廠房拆遷，應嚴格適用《土地管理法》、《土地管理法實施條例》之規定，在拆遷範圍之外擅自實施拆遷，與廠房所有人簽訂所謂的《拆遷安置補償協定》，實際上違反了法律、行政法規之強制性規定。
依照《合同法》中之規定，拆遷人與被拆遷人簽訂的《拆遷安置補償協議》應屬無效，拆遷人故意隱瞞拆遷規劃所劃定的徵收範圍，意圖對被拆遷人廠房實施拆遷，應當對被拆遷人遭受的經濟損失承擔賠償責任。
被拆遷人可以通過申請資訊公開等程式以確認廠房不在拆遷範圍之內，這種情況在現實中也是存在的。也有相當一部分人簽訂補償協定之後就被拆除的，卻不清楚自己實際並不屬於拆遷範圍。由於拆遷活動中，許多應當公告的內容未被公告，而被拆遷人因法律知識淡薄缺乏維權意識許多被拆遷人的合法權益便無從保障，作為被拆遷人在面徵收拆遷時一定要通過多種途徑瞭解徵收拆遷專案的實質範圍以及征拆項目前置檔合法性，以免造成不必要的損失。
以上就是近日北京吳少博律師事務所日常問答的節選，我們相信只有用心對待每一個問答，才能使我們的服務更加優質；只有用心整理每一個問答，才能使我們的服務區別于其他同行。北京吳少博律師事務所希望通過自己的努力，讓每一個諮詢者都能得到最專業的的解答，也希望各位讀者能夠積極關注我們的“問答”專題，當然啦！如果您有相關的法律問題也可以通過上文提到的三種管道來電或留言諮詢。