《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定， 業主拒絕繳納物業費需要基於正當理由。 司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握， 一般限於物業服務企業不履行物業服務合同， 或者履行合同存在重大瑕疵。
根據《物業管理條例》的規定， 業主若違反物業服務合同約定， 無正當理由逾期不交納或拒絕交納物業服務費的， 業主委員會有權督促其限期交納;逾期仍不交納的， 物業管理企業可以向人民法院起訴。
何謂“正當理由”?業主能否僅以物業服務企業沒有把社區掃乾淨或者沒有定期剪除花園裡的雜草作為拒交物業費用的理由?我們認為不妥。
從合同法理的角度而言， 合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則， 在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。
第一， 根據誠實信用原則， 如果發生特殊情況使當事人之間的利益關係失去平衡時， 應當進行調整， 使利益平衡得以恢復， 由此維持一定的社會經濟秩序。
第二， 誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益， 並建立密切的協作關係。
第三， 誠實信用原則允許當事人行使抗辯權， 但不得濫用這項權利。 因此， 在司法實踐中， 判斷業主拒交物業費是否基於正當理由， 主要通過審查業主的拒交行為是否基於誠實信用原則而作出判斷。
只有下列8種情形可拒交物業費：
對於物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納範圍內的， 可以拒絕交納;
物業服務品質過差可暫時拒交， 但要有有力的證據， 並找尋實質解決辦法;
物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時， 業主有權拒交;
對於物業公司要求業主未收房之前就交納物業費的行為， 業主可堅決予以拒絕;
因房屋品質問題還未交房的， 物業費是由開發商交納;
物業公司沒有和業主簽合同的情況， 業主可拒交;
物業公司沒有物價管理部門各項審批檔原件的情況， 業主可拒交;
物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ， 業主對擅自提高的部分可以拒交。
1、物業管理公司能罰款嗎?
罰款是一種行政處罰行為， 物業管理公司不是行政主體， 因而沒有罰款的權利。 處罰權， 只能由行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權範圍內行使。
物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定， 沒有任何法律的依據， 不具有約束力。 業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關係。 業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關係， 物業管理公司不能淩駕于業主之上設立處罰權。
2、物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙?
無權。向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關係附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。
無權。向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關係附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。