房地一體是我國房屋、土地流轉的一項基本原則， 這在城市房屋買賣中並不沒有任何障礙， 但就農村房屋而言， 卻不得不面臨宅基地限制轉讓的尷尬， 此時可能就會導致合同無效等問題。 《物權法》第十三章、《土地管理法》第六十二條我國是關於宅基地的基礎性規定， 除此之外， 《擔保法》、《土管實施條例》、國務院以及國土資源部的一眾規範性檔也有所涉及， 總的來看， 現行法語意不明、立法層次偏低， 矛盾衝突時有發生， 導致實務中的理解和適用難以統一。 以下是農村房屋買賣和宅基地流轉中的幾個重點問題。
一、農村房屋買賣中房與地的關係
有一種意見認為:雖然宅基地的流轉有法律障礙， 但是法律並不禁止房屋所有權的轉讓， 因此可以對房屋與宅基地區別對待， 農村房屋買賣合同僅針對房屋所有權， 房屋所有權轉移給受讓人， 宅基地使用權扔歸屬於出賣人。
二、宅基地能否流轉
首先亮明觀點， 從目前的實定法看， 部分中央文件禁止宅基地向城鎮居民流轉， 但就農村內部而言， 我國法律並不絕對禁止宅基地流轉。 所謂法不禁止即自由， 只要法律沒有明確禁止， 農民作為宅基地使用權的權利人，
1、從目前實定法上看， 法律雖然沒有從正面明確規定宅基地可以轉讓， 但是卻從側面多次印證了這個觀點:
(2)《憲法》第十條:土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。 --表明了宅基地使用權的可能性。
(3)《物權法》第一百五十二條:宅基地使用權的取得、行使和轉讓， 適用土地管理法等法律和國家有關規定。 --說明物權法沒有直接禁止宅基地適用權轉讓， 甚至在一定程度上承認了轉讓的可能性。
(4)《土地管理法》第六十二條:“農村村民出賣、出租住房後， 再申請宅基地的， 不予批准。 --在一定程度上認可了轉讓、出租的合法性。
(5)《關於加強農村宅基地管理的意見》:農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人後， 再申請宅基地的， 不得批准。 --也從側面承認了農民可以將住房出賣、出租、贈與他人。
(6)《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等規定城鎮居民不得在農村購置住房， 這雖然是一種禁止， 但也可以認為， 其只禁止宅基地向城市居民流轉而並未禁止農村內部流轉。
2、也有人基於實定法的其他規定反駁宅基地的可流轉性， 主要包括:
(1)《土地管理法》第六十二條:農村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 --很多人認為一戶一宅是法律的強制性規定， 因此即使是在農村內部流轉時，
這種觀點得到眾多實定法的側面印證， 《國土資源部關於進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》:“一戶一宅”是指農村居民一戶只能申請一處符合規定面積標準的宅基地。 另外有權威學者也持此種觀點， 王利明:“一戶只能擁有一處住宅”的限制性規定， 主要是就申請而言的， 是基於宅基地的福利性及其所承載的社會保障功能而對宅基地使用權初始取得的限制， 而不是對宅基地使用權繼受取得的限制。
(2)《土地管理法》第六十三條:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設--此條應當注意，在我國農用地轉為建設用地必須經過嚴格審批，此條的立法目的是為了控制農村農用地私自轉為建設用地。而宅基地本來就是用來建設，故與此條無涉。
(3)《擔保法》第三十七條規定，宅基地不得抵押;《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等文件禁止城鎮居民在農村買房--宅基地不得抵押是法律的明確規定，但並未規定不得轉讓;另外中央的政策等在我國實際具有法的性質，法院在判決中也多會引用，此種規定可以認為是法律對宅基地向城市流轉的限制，同時導致買賣合同無效。但是法律並未禁止宅基地在農村的流轉，故可以認可在農村流轉的合法性。
3、宅基地在農村內部流轉需要具備的條件
實定法沒有限制宅基地在農村的流轉，那流轉的範圍是多大呢?這一點法律並沒有明確規定。首先，理論上一般認為，基於宅基地的身份性和福利性，其僅限於在集體經濟組織內部成員之間流轉。如王利明教授認為，宅基地使用權儘管是一項財產權利，但是具有一定的身份性質，並不適合自由轉讓，而只能在一定的範圍內進行，即只能在集體經濟組織成員之間進行自由轉讓。其次，受讓人無需滿足無宅基地的要求，基於之前對一戶一宅的分析，並不嚴格限制受讓人宅基地的數量，只要是同一組織成員、合法交易、意志自由，即應當承認流轉的合法性，但是根據《土地管理法》的規定，房屋出賣後不得再申請宅基地。最後，宅基地使用權發生最終移轉的效果，一般以變更登記為前提。
宅基地使用權的取得遵循登記對抗主義，無需登記也可取得使用權，但宅基地使用權的變更則相對複雜，根據《土地管理法實施條例》第六條:因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土……土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。根據此規定，宅基地流轉實際是登記要件主義，變更登記後才發生移轉。但實際農村很多宅基地在初始取得時並未進行登記，農戶僅持有建房審批表，對於此種情況下的流轉應當按“登記對抗”來處理，未經變更登記也發生效力。比如《物權法》第一百五十五條:已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記，此處即從側面表明，未進行初始登記的宅基地流轉，也無需辦理變更登記。
三、農村房屋買賣合同的效力
鑒於房地一併轉讓的原則，農村房屋買賣合同的效力關鍵要看宅基地的流轉是否合法，買賣合同有無違法法律對宅基地轉讓的強制性規定。根據之前的觀點，農村房屋買賣合同的效力的情形主要包括:
2、農村村民向本村之外的村民出售房屋的協議無效。基於宅基地的福利性和身份屬性，只能在集體經濟組織內部流轉，否則無效。
3、在本集體經濟組織內部的房屋買賣協定有效，且不論買受人是否滿足一戶一宅的要求。基於之前的分析，一戶一宅的限制限於宅基地的初始取得，繼受取得不在此列。
4、根據目前的政策，登記機關對農民申請第二宗宅基地登記持否定態度，這雖然導致宅基地使用權無法實際移轉，但並不影響合同效力。因履行不能，出賣人與買受人可主張解除合同，同時買受人可向出賣人主張違約責任。《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》:嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。
5、《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》:此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。注意此處的“審批手續”並非指政府對宅基地流轉的審批，因為宅基地流轉目前在我國並沒有任何明確的實定法依據，也不存在所謂的流轉審批程式，其實質是指對宅基地申請的審批，即保證宅基地初始取得的合法性，即只要初始取得合法，且都為集體組織成員，合同即有效。
最後簡言之，農村房屋買賣必然伴隨著宅基地的流轉，而國家對宅基地流轉的限制同時影響了房屋買賣合同的效力。在現行法下，農村村民向城市居民、本集體經濟組織之外的村民出售房屋的協議自始無效，而在本集體經濟組織內部的流轉應當認定有效，且不論買受人是否符合“一戶一宅”的要求。同時，是否辦理變更登記並不影響合同效力，如果無法辦理登記，買受人可主張解除合同並要求對方承擔違約責任。
而不是對宅基地使用權繼受取得的限制。(2)《土地管理法》第六十三條:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設--此條應當注意，在我國農用地轉為建設用地必須經過嚴格審批，此條的立法目的是為了控制農村農用地私自轉為建設用地。而宅基地本來就是用來建設，故與此條無涉。
(3)《擔保法》第三十七條規定，宅基地不得抵押;《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等文件禁止城鎮居民在農村買房--宅基地不得抵押是法律的明確規定，但並未規定不得轉讓;另外中央的政策等在我國實際具有法的性質，法院在判決中也多會引用，此種規定可以認為是法律對宅基地向城市流轉的限制，同時導致買賣合同無效。但是法律並未禁止宅基地在農村的流轉，故可以認可在農村流轉的合法性。
3、宅基地在農村內部流轉需要具備的條件
實定法沒有限制宅基地在農村的流轉，那流轉的範圍是多大呢?這一點法律並沒有明確規定。首先，理論上一般認為，基於宅基地的身份性和福利性，其僅限於在集體經濟組織內部成員之間流轉。如王利明教授認為，宅基地使用權儘管是一項財產權利，但是具有一定的身份性質，並不適合自由轉讓，而只能在一定的範圍內進行，即只能在集體經濟組織成員之間進行自由轉讓。其次，受讓人無需滿足無宅基地的要求，基於之前對一戶一宅的分析，並不嚴格限制受讓人宅基地的數量，只要是同一組織成員、合法交易、意志自由，即應當承認流轉的合法性，但是根據《土地管理法》的規定，房屋出賣後不得再申請宅基地。最後，宅基地使用權發生最終移轉的效果，一般以變更登記為前提。
宅基地使用權的取得遵循登記對抗主義，無需登記也可取得使用權，但宅基地使用權的變更則相對複雜，根據《土地管理法實施條例》第六條:因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土……土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。根據此規定，宅基地流轉實際是登記要件主義，變更登記後才發生移轉。但實際農村很多宅基地在初始取得時並未進行登記，農戶僅持有建房審批表，對於此種情況下的流轉應當按“登記對抗”來處理，未經變更登記也發生效力。比如《物權法》第一百五十五條:已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記，此處即從側面表明，未進行初始登記的宅基地流轉，也無需辦理變更登記。
三、農村房屋買賣合同的效力
鑒於房地一併轉讓的原則，農村房屋買賣合同的效力關鍵要看宅基地的流轉是否合法，買賣合同有無違法法律對宅基地轉讓的強制性規定。根據之前的觀點，農村房屋買賣合同的效力的情形主要包括:
2、農村村民向本村之外的村民出售房屋的協議無效。基於宅基地的福利性和身份屬性，只能在集體經濟組織內部流轉，否則無效。
3、在本集體經濟組織內部的房屋買賣協定有效，且不論買受人是否滿足一戶一宅的要求。基於之前的分析，一戶一宅的限制限於宅基地的初始取得，繼受取得不在此列。
4、根據目前的政策，登記機關對農民申請第二宗宅基地登記持否定態度，這雖然導致宅基地使用權無法實際移轉，但並不影響合同效力。因履行不能，出賣人與買受人可主張解除合同，同時買受人可向出賣人主張違約責任。《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》:嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。
5、《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》:此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。注意此處的“審批手續”並非指政府對宅基地流轉的審批，因為宅基地流轉目前在我國並沒有任何明確的實定法依據，也不存在所謂的流轉審批程式，其實質是指對宅基地申請的審批，即保證宅基地初始取得的合法性，即只要初始取得合法，且都為集體組織成員，合同即有效。
最後簡言之，農村房屋買賣必然伴隨著宅基地的流轉，而國家對宅基地流轉的限制同時影響了房屋買賣合同的效力。在現行法下，農村村民向城市居民、本集體經濟組織之外的村民出售房屋的協議自始無效，而在本集體經濟組織內部的流轉應當認定有效，且不論買受人是否符合“一戶一宅”的要求。同時，是否辦理變更登記並不影響合同效力，如果無法辦理登記，買受人可主張解除合同並要求對方承擔違約責任。